방배 6구역 집중 취재! 현장 분위기는 어떨까?
[리얼캐스트=박승면 기자] 이번 리캐TV에서는 37도에 육박한 찜통 더위에도 아랑곳하지 않고 불굴의 의지로 다녀온 방배동 재건축 얘기를 해 보려고 합니다. 지난번 다룬 방배동의 전체적인 재건축 현황에 이어 이번에는 방배6구역만 집중적으로 취재해 봤는데요.
워낙 핫한 곳이라 대기 수요가 엄청 많고 조합원 지위 양도가 가능해 매물도 나오자마자 게 눈 감추듯 없어질 거라 생각했지만 모든 예상이 빗나갔습니다. 실제 현장 분위기를 요약하면 “조합원 매물도 안 나올뿐더러 행여 나와도 굳이 사려는 사람도 많지 않다”라고 합니다.
그래서 투자 관점에서 접근하려 했던 이 영상 의도도 급선회해서 조합원 매물이 안 나오는 이유와 실제 현장 분위기를 중심으로 다루려고 합니다.
베일 벗은 방배 6구역, 1,000세대 넘는 대단지에 펜트하우스까지 있다고?
지난 2017년 관리처분인가를 받은 방배 6구역은 준공을 완료한 방배동 재건축 사업지를 제외하면 가장 속도가 빠른 곳입니다. 이주와 철거가 완료돼 착공을 준비 중이죠. 그래서 현장은 이미 펜스를 치고 공사가 한창인데요. 펜스를 따라 한 바퀴 돌아보니 앞으로 소개할 5구역이나 13구역에 비해 규모가 작음에도 불구하고 1,000세대가 넘는 대단지라는 게 더욱 실감이 났습니다. 전체 돌아보는데 20분이 넘게 소요됐죠
이곳은 지하 4층~지상 22층, 16개 동, 총 1,097세대로 조성될 예정입니다. 처음에는 1,111세대로 계획됐지만 최근 사업시행계획을 변경해 상가 면적을 축소하고 세대 수를 줄이는 대신 주민공동시설의 면적이 증가하고, 주차대수를 상향했습니다.
전용면적 별로는 ▲59㎡ 348세대, ▲84㎡ 485세대, ▲106㎡ 165세대 ▲120㎡ 96세대, ▲139㎡(펜트하우스) 3세대로 구성됐습니다.
59㎡는 A, B, C 총 세 타입으로 나누어져 있는데요. 모두 3bay가 적용됐습니다. 각 타입의 평면도를 보면, A타입은 일반적인 아파트 구조를 취하고 있네요. 현관을 들어서면 작은 방이 하나 있고, 거실과 부엌 쪽에 각각 방이 조성돼 있습니다. B타입은 주방구조가 특화된 LDK, 일명 Living Dining Kitchen 구조라는 특징이 있습니다. 길다란 통로를 지나면 주방과 거실이 구분 없이 한 공간으로 쓰이고 있죠. C타입은 조금 더 특이합니다. 다른 타입과 달리 방이 2개거든요. 대신 드레스룸 등 알파공간이 넓게 조성돼 있습니다.
84㎡는 A, B, C, D 총 네 타입으로 구성됐습니다. A타입과 B타입은 59㎡와 유사한 구조를 취하고 있고, D타입은 A타입과 약간의 면적 차이만 있을 뿐 동일한 구조로 보입니다. 84㎡에서 돋보이는 타입은 바로 C타입인데요. 유일하게 4Bay 구조를 취하고 있습니다. 이에 84㎡ 타입 중에서는 공간 활용도가 가장 뛰어날 것으로 보이네요.
106㎡의 A타입은 4Bay 즉 84C타입과 동일한 구조이며 B타입은 LDK 구조가 적용됐습니다. 120㎡는 단일면적형으로 106A타입과 동일하게 4bay 구조로 적용됐지만, 드레스룸의 면적이 어마어마하게 늘어났습니다.
마지막은 전체 세대 중 단 3가구만 조성된 139㎡ 펜트하우스입니다. 이 면적형은 101동과 102동, 103동에 각각 1세대씩 조성됐는데요. 공통적으로 현관에 들어서면 좌우로 공간이 분리된 구조를 취하고 있습니다. 101동과 103동에 조성된 펜트하우스는 거실과 주방이 좌우로 분리된 유사한 구조를 취하고 있는 반면, 102동 펜트하우스는 거실과 주방이 한쪽에 몰려 있고, 다른 쪽은 침실과 드레스룸으로만 사용하게 되어 있습니다.
방배 6구역의 조합원 물량은 약 600세대로 예상되고 있으며 아직 조합원이 어느 동에 몇 층을 배정받을지 정해지지 않았지만, 여타 재건축 사업지와 마찬가지로 좋은 동호수는 조합원이 가져갈 확률이 높다고 하네요. 다만 임대물량이 없고 일반 분양 비율이 50%에 육박하기 때문에 일반 분양자들도 다소 희망을 걸어볼 수 있다는 게 현장 의견입니다.
방배 6구역은 DL이앤씨가 시공을 맡아 하이엔드 브랜드인 ‘아크로’가 적용되는데요. 단지명은 ‘방배아크로파크브릿지’입니다. 펫네임인 ‘브릿지’는 15m 도로를 사이에 두고 둘로 나뉜 이곳을 교량으로 연결하는 6구역 설계 특성을 나타낸 건데요. 조감도만으로는 단정할 수 없지만 그동안 아파트 단지에서는 볼 수 없던 특화 설계라 이 브릿지가 6구역을 상징하는 랜드마크가 될 것으로 보입니다.
또한 동 배치도를 보면 단지를 잇는 브릿지를 기준으로 내방역 방면에는 소형 평면 위주의 동 배치가 이뤄져 있으며, 펜트하우스를 비롯한 대형 평면은 방배동 카페거리 방면으로 배치된 점을 확인할 수 있습니다
방배 재건축 내 유일한 평지! 게다가 역세권에 학세권까지?!
단지의 입지적 장점은 지도상으로도 확인할 수 있듯이 내방역과 이수역이 가깝다는 겁니다. 모두 걸어서 이용할 수 있는데요. 7호선 내방역에서 단지까지는 약 5분 정도 소요됐습니다. 4호선 이수역은 조금 더 걸려 10분 정도였지만 못 걸을 정도는 아니고요. 날만 조금 선선하면 운동한다 생각하고 충분히 걸을 수 있는 거리입니다.
또한 일대를 돌아보니 서류상으로는 알 수 없던 장점을 몸소 느낄 수 있었는데요. 바로 단지 전체가 ‘평지’로 조성됐다는 것입니다. 지하철역부터 단지까지 언덕이라곤 찾아볼 수 없고, 단지 주변도 모두 평지로 조성돼 있었습니다. 게다가 방배동 카페거리가 길 하나를 사이에 두고 자리하는 점도 매력적이었습니다. 역세권에 평지 다 좋지만 사실 이 부분이 가장 마음에 들었습니다.
또한 단지와 길 하나를 사이에 두고 방배초등학교가 붙어 있죠. 서울고와 상문고, 서문여고 등 명문 학군 배정이 가능한 학군입니다.
차가운 현장 분위기…투자는 NO, 실수요는 OK?!
워낙 입지가 좋고 대단지로 들어서는 곳이라 투자자들이 몰릴 거라 생각했지만 현장 분위기는 매우 차분했습니다.
실제로 투자를 목적으로 조합원 매물을 구하는 사람은 거의 없다고 하는데요. 이미 이주 및 철거가 완료돼 매물도 드물게 나올 뿐만 아니라, 매물이 나온다고 하더라도 실거주를 원하는 수요자들이 구매하고 있는 상황이라고 합니다. 특히 어느 정도 자본력이 있는 30~40대 전문직 수요자가 매물을 구매한다고 하네요.
시세는 전용면적 84㎡를 분양받을 수 있는 매물이 20억원 정도에 형성됐다고 하는데요. 프리미엄만 약 14억~15억이라고 합니다. 현재 예상되는 조합원 평균 분양가가 전용 84㎡ 기준으로 약 10억2,000만원 수준이니 조합원 추가 분담금은 약 4억5,000만원, 총 투자금액은 24억 이상이 될 것이라고 하네요.
때문에 조합원 매물을 구입해 방배 6구역에 진입하는 것은 권하지 않는 분위기였습니다. 특히 투자로 접근하는 것은 더욱이요. 인근에 입주를 시작한 방배그랑자이의 호가가 30억원이라 분명히 시세차익은 있겠지만 소유권이전등기 전까지 전매제한이 걸려 있어 상당한 시간이 필요하기 때문이죠.
그래서인지 국토교통부 실거래가 자료를 통해 확인해봐도 최근 3개월 내 방배 6구역에 위치한 연립/다세대, 단독/다가구 거래 건수는 단 1건에 불과했습니다.
청약 가점 갖췄다면 일반 분양을 노려라!
현장에서는 방배 6구역에 진입하고 싶다면 일반 분양을 노리는 것이 좋은 방법이라 전했는데요. 아직 확정되지는 않았지만 일반 분양가는 평당 5,000만원 수준으로 책정될 것으로 보고 있습니다. 이렇게 될 경우 가장 인기가 많은 전용면적 84㎡가 15억원~16억원선입니다. 당첨되기만 한다면 최소 2배 이상의 시세차익을 얻을 수 있는 일명 ‘로또분양’인 셈이죠.
다만 최근 서울의 평균 당첨 가점이 60점이 넘어가는 상황인 데다 입지가 좋은 방배동의 경우 60점대 후반의 점수는 확보해야 안정적인 당첨이 가능할 것으로 판단됩니다.
오늘은 방배 6구역에 대해 자세히 알아봤는데요. 1,000세대가 넘는 대단지 아파트로 조성되는 방배 6구역은 투자자보다 실수요자의 수요가 훨씬 많은 것으로 나타났습니다. 이미 높게 형성된 프리미엄과 정부의 각종 규제 등으로 거래도 활발하지 않은 상황인데요. 현장의 분위기는 실거주가 아닌 단순히 투자를 위한 목적이라면, 다시 한번 생각해보라는 의견이 많았습니다.