주택 공급 선행지표 ‘트리플 감소’… 향후 5년 공급 공백 현실화 우려

인허가, 착공, 분양 등 주택 공급의 선행지표들이 모두 하락하며 중기적 공급 공백 현실화가 눈앞에 다가왔습니다. 

국토교통부의 ‘25년 9월 주택통계’에 따르면 1~9월 전국 인허가 물량은 21만 8,322호로 전년 동기(21만 9,134호) 대비 0.4% 감소했습니다. 보기에는 소량 감소했지만, 이들이 추후 준공 시점이 분산되는 것을 감안하면 향후 3~5년 사이 준공되는 물량의 감소는 충격이 더해질 수 있습니다. 

착공 물량은 17만 787호로 11.3%로 두 자릿수 감소를 기록했습니다. 통상 아파트 등의 공동주택은 착공 후 2~3년 사이 준공이 이뤄지는 것을 감안하면 2027~2028년 입주물량도 감소할 수 있는 셈입니다. 

착공 감소와 함께 분양 또는 큰 폭으로 감소한 것으로 나타났습니다. 올해 9월까지 분양물량은 13만 309호로 작년 동기 대비 19.5%가 감소했습니다. 분양 역시 통상 착공 후 이뤄지는 것을 고려하면 2~3년 뒤 입주 역시 줄어들게 됩니다. 입주 물량이 줄어들면 주택 가격은 하향 안정화되기 어렵습니다. 신축 수요를 중심으로 가격이 반등할 수 있습니다. 

업계 관계자는 “장기 시장 안정성을 위해서 공급 전반에 걸친 시스템을 점검해 봐야 한다”라고 말했습니다. 

이러한 공급 문제는 특히 지방이 심각한 상황입니다. 전국적으로는 인허가가 감소했으나 그나마 수도권은 인허가가 증가했습니다.  

주택통계를 보면 수도권 인허가 물량은 11만 1,115호로 전년 대비 22.9% 증가했지만, 지방은 10만 7,207호로 16.7%가 감소했습니다. 

수도권은 서울 등 정비사업이 활발하게 추진 중에 있고, 공공택지를 중심으로 인허가가 증가한 것이 주효했습니다. 반면 지방은 미분양 적체 등의 경기 위축을 이유로 주택사업 추진이 줄어들었습니다.

착공도 지방은 16.9% 감소하며 수도권 감소(7.0%)보다 두 배 이상 감소 폭이 컸습니다. 

특히 지방의 분양은 30.5%나 급감한 것으로 나타났는데요. 이는 누적된 지방 건설경기 침체로 지방 건설사들의 자금 사정이 좋지 못한 데다 미분양 리스크로 인해 신규 사업 추진이 어렵기 때문으로 분석됩니다. 또한 공사비 상승으로 수익성까지 악화돼 분양에 큰 어려움을 겪고 있습니다. 

사실 공급이 줄어들게 되면 기존의 미분양 주택이 팔리는 것이 일반적인데 수요자들도 지갑을 꽉 닫고 있어 미분양이 줄지 않고 있습니다. 

최근 수도권은 정부의 ‘6·27 대책’, ‘10·15 대책’ 등으로 혼란 속에 있습니다. 강남 등 인기 지역은 오히려 현금부자들이 움직이며 신고가가 이어지고 있고, 반면 상대적으로 선호도가 낮은 지역들은 거래 급감에 가격이 하락하며 양극화가 심화됐습니다. 

문제는 이런 상황이 공급 문제 해결에 전혀 도움이 안 된다는 점입니다. 

특히 주택을 공급할 만한 택지가 귀한 서울 등 도심지역에서는 정비사업 조합원 이주비 대출이 막히면서 공사 및 사업이 일정이 지연되는 곳들이 나오고 있습니다. 특히 서울은 신규 아파트 공급의 70~80%까지 차지하는 정비사업이 대출 규제로 인해 지연, 중단되면 최소 향후 5년까지 서울의 아파트 공급은 ‘절벽’으로 치달을 수 있습니다. 

주택산업연구원 관계자는 “대출 규제로 정비사업의 이주, 철거가 밀리고, 이는 착공, 분양 지표 하락으로 이어질 수 있어 수요 억제 중심의 정책은 한계가 있다”라고 말했습니다. 

정부도 공급의 중요성을 인식하고 있습니다. 김윤덕 국토부 장관도 수시로 공급 확대를 강조하고 있는데요. 지난 20일에는 “다양한 부지 검토를 통해 연내 추가 공급대책을 발표할 것”이라고 말했습니다. 업계에서는 국공유지, 태릉CC 같은 유휴부지, 그린벨트 해제지역까지 공급 부지에 포함될 것으로 보고 있습니다.

국토부는 부지 확보 이외에도 인허가 신속화, 용적률 상향, 세제 지원, 공공 시행 등 공급 속도 개선 방안도 함께 검토하는 것으로 알려지고 있습니다. 

업계 관계자는 “이전 정부들에서도 자주 언급됐던 국공유지 활용, 태릉CC 등이 또 재탕될 가능성이 높다. 왜 이들 부지에 아직까지 주택 공급이 안됐었는지 명확한 원인을 파악하고 이를 해결하지 않으면 공급은 또 미뤄질 수밖에 없다”라고 말했습니다. 

인허가, 착공, 분양의 동시 감소는 향후 5년 이내에 주택 공급 공백이 본격적으로 나타날 선행 지수로 볼 수 있습니다. 또한 수도권과 지방의 공급 불균형은 부동산 시장의 불균형으로 이어질 수 있습니다.

수요억제는 당장 급한 불을 끌 수 있겠지만 지속적이지 않고 짧게 끝날 가능성이 높습니다. 대출, 거래 규제는 공급 동력 자체를 약화시키게 돼 부지 선정, 주택공급 간소화 등 공급 정책 전반에 걸쳐 확실하게 실행할 수 있는 실행력이 필요합니다. 

부동산인포 관계자는 “연내 발표되는 공급대책에는 실제 입주까지 이어질 수 있는 현실적인 방안들이 담겨 있어야 한다. 그렇지 않으면 숫자놀음, 공염불에 그칠 가능성이 높다”라고 말했습니다.