“풍선효과 보여” 검단신도시, 국평 10억 찍나?

검단신도시가 행복회로를 돌리고 있습니다. 몇몇 교통호재들이 가시화되고, 고강도 규제로 많은 분들이 점쳤던 풍선효과도 슬슬 나타나는 상황입니다. 과연 검단은 이번 바람을 타고 만년 ‘가성비’ 딱지를 뗄 수 있을까요?

11월 말 찾은 검단신도시는 가을 이사철을 맞아 분주했습니다. 실거래가 시스템 자료에 따르면 불로동, 원당동 일대 아파트 거래량은 9월 들어 70건 가량을 기록하고 있습니다.

현재 시점 검단의 대장주로 불리는 아라역 역세권의 우미린 아파트의 경우 급매물도 귀한 형편입니다. “(거래) 아주 잘 되고 있어요. 추석 이후로도 10월 달부터 한단지에 10채 이상씩은 거래됐으니까” -현지 공인중개사 A

이제 입주를 시작하는 2단계도 역세권 인기 매물의 실제가격은 거의 1단계 역세권과 비슷한 수준입니다. 7억 5천만 원 정도로 거래가 되는데, 지금은 다운계약 매물도 씨가 마른 상황입니다.

검단의 현재는 그야말로 상전벽해입니다. 2018년 첫 분양 이후로는 줄곧 미분양이었는데 5~6년이 지난 지금은 10억을 바라보고 있다니, 그걸 본 입장에선 심정적으로 납득하기가 쉽지 않죠.

실제로 2019년 분양한 파라곤 보타닉파크는 34평이 6억 정도에 거래되고 있는데요. 당시 분양가는 4억 원 수준이었습니다. 당시에도 저렴한 수준이었는데도 880여 세대 모집에 264명이 모여 미달이 났죠. 당시 모델하우스에 사람이 적지도 않았는데, 다들 검단의 미래에 대해선 확신이 없었던 겁니다.

당시 사람들의 판단력을 폄하하긴 어려운게 당시 검단에 대한 인식은 진짜로 여기가 신도시가 된다고? 수준이었거든요. 단적으로 지금까지도 검단 메인 진입로인 드림로는 수도권 매립지 수송을 위해 조성된 도로입니다. 지하철은 커녕 쓰레기차랑 같이 드나들어야 한다니 이미지 자체가 신도시스럽지가 않죠.

개발 과정도 엉망진창이었습니다. 2기 신도시 일환으로 2003년에 발표됐는데 2008년 금융위기 이후 2신도시는 무산됐고, 2015년에는 중앙대 인천캠퍼스도 취소됐습니다. 2016년에 추진하던 스마트시티도 무산됐는데 당시 국정농단 게이트 연루설까지 돌았죠.

분양 직후로도 상황은 계속 안좋았습니다. 심지어 인천에서 검단이 파먹을 건 서울이 가깝다는거 딱 하나였는데 3기신도시로 인천계양, 부천대장이 발표되자 민심이 흉흉해지기도 했습니다.

반전을 맞이한 건 코로나 이후 서울발 폭등장을 맞이하면서부터입니다. 딱 코로나 이후 서울발 폭등장을 맞이하면서 ‘서울이 가까운데 이렇게 싸다고?’라고 발견되면서 가성비 신도시로 위상이 치솟게 된 겁니다.

“한마디로 살기 좋은 가성비 주거 공간인데 서울에서는 그런데가 없다 보니까 자금력이 부족하신 신혼부부나 청년들이 충분히 관심을 가질 만한 지역이라고 생각합니다.” – 김인만 소장(김인만부동산경제연구소)

그래도 검단신도시는 역시 신도시였습니다. 사람이 모여 살면 개발압력이 높아지게 마련이죠. 검단의 가장 큰 약점은 교통섬이라는 점이었는데, 최근 인천1호선이 개통하면서 숨통이 확 트였습니다. 계양역은 평일 낮시간에도 환승 승객이 바글바글하죠.

서부권 광역급행철도도 기재부 예타를 통과했죠. 김포와 함께 엮인 5호선 연장도 걸쳐있는데 좀 느긋한 호흡으로 지켜볼 필요는 있습니다.

도시도 차차 완성되어가는 모습입니다. 아라역 주변으로는 요즘 같은 시기에도 상권이 상당히 활성화된 모습이고 101역세권 개발도 박차를 가하고 있습니다.

아라역 주변의 ‘호우금푸’가 대장주군이고요. 시세는 최고 8억 정도로 형성되어 있습니다. 외곽으로는 6억 이하 거래도 있는 편입니다.

다음으로 개발되고 있는 2단계 지역도 역세권 단지들이 입주를 시작했습니다. 3년 전에 방문했을때는 허허벌판조차 아니고 중장비들이 땅을 평탄화 하는 중이었는데, 이제는 완연히 예전과는 다른 도시의 골격을 보여주고 있습니다.

신검단중앙역 일대 대장주군은 ‘제우스’입니다. 아직 입주한 지 얼마 되지 않아서 매물은 없고, 있는 매물도 다운거래 아니면 찾기 어려운 상황이죠.

그럼 검단이 10억 클럽에 들어갈 수 있을까요? 현재로서 가능성은 상당히 높은 편입니다. 2020년 이후로 계속 가성비 신도시였다는 건 주변에 비해 가격이 저렴했다는 얘깁니다.

“다른지역들이 다 올랐으니까 키를 맞추는거죠. 근데 순서가 있죠. 바로 검단으로 가진 않고, 동쪽에 동탄도 올라가고, 구리도 오르고, 남양주 다산도 오르고, 동쪽 신도시가 올라가면 서쪽으로 가거든요. 그래서 송도도 올라가고 나면 이제 검단도 같이 올라가는 거니까 아직은 시간을 좀 기다려야 될거예요.” – 김인만 소장(김인만부동산경제연구소)

대출규제도 검단에게 유리한 환경이고, 주변에 비슷한 가격에 대체재가 없다는 점도 매력적입니다.

“마곡은 집값이 훨씬 비싸잖아요. 천만원 2천만원이 아쉬운 사람들은 살기 좋은 신축 아파트를 그 가격에 구할데가 솔직히 없지 않나요? 송도 외곽이나 청라 외곽이나, 검단밖에 없잖아요. 그렇다고 의정부로 갈 수는 없으니까.” – 김인만 소장(김인만부동산경제연구소)

입주물량 압박도 해소되고 있습니다. 부동산114 자료에 따르면 내년부터 2028년까지 일대(당하동, 불로동, 원당동) 입주물량은 1만 2천여세대 수준에 그칩니다. 과거 5년간 공급된 3만세대의 충격이 점차 완화될 것을 예상해볼 수 있죠.

다만 검단 대장주 34평이 10억 원을 넘어서 날아갈 수 있을까요? 그건 조금 어려워보입니다. “이게 천정부지 올라갈 수는 없잖아요. 15억 20억 갈 수는 없는 거고, 지금 상황에서는 거의 10억이 마지노선 아닐까 싶습니다.” – 김인만 소장(김인만부동산경제연구소)

원인은 두 가지 정도가 있습니다. 검단의 치명적인 약점, 베드타운입니다. 가성비 도시이지 유망주는 아니라는 얘기죠. 송도와 결정적으로 다른 부분입니다.

수요 자체도 한정적인 편입니다. 인천1호선 개통으로 마곡 여의도 접근성이 크게 개선되기는 했습니다만 기대만큼 고소득 직장인들이 유입되긴 어렵죠. 당산, 목동 등 더 선호하는 지역이 있으니까요.

물론 이 관점은 의견에 불과하고, 검단이 단기간에 10억을 뚫을 수도 있습니다. 검단이 미분양 무덤이던 시절에는 검단이 수도권 서부의 거대 신도시로 안착하리라고는 아무도 예상하지 못했었죠. 검단이 이번에도 예상 이상의 도약을 보여줄 수 있을까요?

오늘도 한 줄 평으로 마치겠습니다. “4억 미분양일 때 주워올 걸”