국평인데 고작 3억대? 서울 최저가 아파트 지역 어디

최근 서울 아파트 시장은 미친 듯이 올랐습니다. 서울 아파트 한 채의 평균 매매가격은 무려 12억 원을 넘어섰고, 평범한 월급쟁이의 급여로는 도저히 감당할 수 없는 수준입니다. 

이러한 상황 속에서 무주택자들 사이에서는 상대적 박탈감을 호소하며 ‘벼락거지’라는 자조 섞인 신조어까지 등장했습니다. 그러나 여전히 집값이 상대적으로 저렴한 곳이 존재하며 그 후보 중 하나가 바로 서울 입성의 마지노선으로 불리는 도봉구입니다. 

도봉구는 서울에서 가장 낮은 시세를 형성하는 곳으로 정평이 나 있습니다. 특히 전용면적 84㎡(30평대) 아파트의 시세가 서울 내에서 가장 낮습니다. 

리얼캐스트에서 국토부 실거래가를 분석한 결과, 올해 1월부터 10월까지 100가구 이상 단지를 기준으로 쌍문동 현대1차, 방학동 극동, 도봉동 럭키 아파트의 전용 84㎡가 4억원 이하에 실거래된 사실이 확인됐습니다. 심지어 재건축 호재를 품은 신동아1단지의 전용 84㎡조차 8월에 5억3,000만원대에 실거래됐는데, 이는 강남 아파트 한 채(50억원대)의 고작 10분의 1 가격에 불과합니다.

도봉구 아파트가 이처럼 저평가를 받는 이유는 입지적, 도시적 한계에서 찾을 수 있습니다. 도봉구는 지리적으로 도봉산과 북한산에 둘러싸여 있습니다. 자연환경과 공기 질은 뛰어나지만, 도시 확장의 측면에서는 명확한 한계를 지닙니다. 

교통 측면에서는 도봉구는 서울지하철 1∙4∙7호선이 교차하며, 주요 도로로는 동부간선도로가 있습니다. 하지만, 강남 등 주요 업무지구로의 접근성이 현저히 떨어지는 약점이 존재합니다. 

가장 큰 아킬레스건은 바로 자족 기능의 부족입니다. 2025년 상반기 기준 도봉구의 고용률은 58.4%로 서울시 평균(59.0%)보다 약간 낮은 수준입니다. 특히 ‘근무지 기준 취업자 수’는 9만2,000명으로 강북구와 함께 서울 최저 수준에 머물러 일자리 공급이 부족하다는 지적을 받고 있습니다. 

2022년 기준 사업체 수는 약 2만5,000개, 종사자 약 7만7,000명으로 집계되었으나, 사업체 수가 지속적으로 감소하는 추세는 도봉구가 전형적인 베드타운 속성을 지니고 있음을 방증합니다. 인구 또한 2015년 34만여 명에서 2024년 약 29만7,000명으로 약 4만 명 감소하는 등 점진적인 감소세를 보이며 수요나 소득 측면의 약점이 되고 있습니다.

도봉구는 최근 저평가 요인이었던 도시적 한계를 극복하고 서울 동북권의 핵심축으로 도약할 잠재력도 주목받고 있습니다. 그중 가장 강력한 잠재력은 GTX-C입니다. 

GTX-C가 준공될 경우, 현재 도봉구에서 강남 삼성역까지 1시간 이상 소요되던 출퇴근 시간이 10분대로 획기적으로 단축됩니다. 이는 앞서 지적된 도봉구의 가장 큰 약점 중 하나인 주요 업무지구로의 접근성 한계를 일시에 해소하는 효과를 낳을 것으로 전망됩니다. 

또한, 당장 2026년에는 창동민자역사 개발사업이 준공을 앞두고 있으며, 2029년을 목표로 한 복합환승센터 개발이 진행 중인데요. 이를 통해 창동역은 명실상부한 동북권 교통의 요충지로 자리매김할 전망입니다. 

도봉구의 또 다른 잠재력은 일자리와 주거 환경 변화입니다. 특히 창동차량기지 개발 사업은 총 24만7,000㎡ 부지에 디지털바이오산업 클러스터가 조성될 예정으로 주목받고 있습니다. 

해당 사업 부지에는 향후 바이오·의료 클러스터, 첨단 제조업 단지, 대형 상업시설, 공공문화시설 등이 들어설 계획인데요. 정부가 추산한 생산 유발 효과는 5조8,000원, 고용 창출 효과는 무려 8만6,000명에 달합니다. 

이는 도봉구의 가장 큰 약점인 일자리 공급 부족 문제를 일시에 해소하며, 도봉구를 잠만 자는 베드타운이 아닌 일자리가 풍부한 자족 도시로 탈바꿈시킬 것으로 기대를 모읍니다. 

또한, 도봉구는 창동, 방학동, 도봉동 등 30년 이상의 구축 아파트 밀집 지역에서 재건축 사업이 활발하게 추진되고 있습니다. 이러한 재건축 사업들이 본궤도에 올라 신축 공급이 이루어진다면, 도봉구는 주거 환경 노후화라는 약점을 딛고 서울 동북권의 신흥 주거 벨트로 자리 잡을 것으로 전망됩니다. 

이 외에도 도봉구에서는 우이신설선 연장, 서울아레나 사업 등 다양한 개발 호재가 현재 추진 및 진행 중입니다. 도봉구는 이들 사업이 정상 추진될 경우, 그동안 도시적 한계로 지적되어 왔던 교통 및 일자리 문제를 일시에 해소할 전망인데요. 더 자세한 내용이 궁금하시다면 상단의 리얼캐스트TV 영상을 확인해 주세요!