계약 취소 10배 '폭증'...집값 폭등 끝물의 증거(feat. 엘리엇)

올해 들어 서울을 비롯한 특정 인기 지역에서 거래 폭증과 계약 해제가 동시에 급증하는 이례적인 현상이 나타나고 있습니다. 해제 건수가 5년 평균 대비 10배 이상 치솟는 등 정상적인 시장 흐름으로 보기 어려운 상황이 이어지고 있고 특히 강남·서초·성동구 등 한강 벨트 지역은 신고가 거래 후 곧바로 취소하는 패턴이 반복되고 있습니다.

리얼캐스트에서 엘리엇TV 운영자인 엘리엇과의 인터뷰를 통해 허위 계약 가능성과 부동산감독원 설립 및 제도 개선의 필요성을 들어봤습니다.

데이터가 보여준 ‘비정상적 해제 급증’

국토교통부 실거래가 데이터를 매일 다운로드하며 시장 흐름을 분석해 왔는데 2020년 2월부터 공식 공표되기 시작한 계약 해제 건수를 월별로 집계한 결과, 2025년 6월 한 달 동안 1,180건을 넘어서는 해제가 발생했습니다. 이는 과거 5년 평균 대비 무려 10배 이상 많은 수치입니다.

전국 17개 시도별 데이터를 보면, 경기도는 2.6배 증가, 충청남도는 1.09배에 그치는 등 지역별 편차가 뚜렷했습니다. 서울을 제외한 평균은 약 1.7배 증가에 그쳤으나, 서울은 무려 9.6배 증가했습니다. 거래량이 늘어난 만큼 해제도 다소 늘 수 있지만, 서울의 증가는 그 수준을 훨씬 넘어서는 비정상적인 수치입니다.

세부 지역을 보면, 성동구는 과거 월평균 53건이던 해제가 6월 100건을 넘어서며 20배 이상 증가했고, 강동구 역시 20배 수준으로 폭증했습니다. 성남 분당은 무려 28배 증가했습니다. 이들 지역은 모두 거래량이 급증하며 가격이 크게 오른 곳입니다.

규제 완화가 촉발한 가격 폭등

이상 현상은 2025년 1월 열린 ‘규제 풀어 민생 살리기 대토론회’ 이후 본격화됐습니다. 당시 한 공인중개사의 요청으로 서울시장이 토지거래허가제 해제를 전향적으로 검토하겠다고 발언했고, 불과 한 달 뒤 잠실·삼성·대치동 등이 조기 해제되었습니다.

대치동의 경우 해제 직전 이미 28% 오른 상태였는데, 이후 20%가 추가 상승해 총 50% 급등했습니다. 반면 상계동은 규제 해제에도 불구하고 28% 하락 상태에서 회복하지 못했습니다. 결과적으로 ‘규제 풀어 민생 살리기’가 아니라 ‘규제 풀어 부자 살리기’로 귀결되었다는 비판이 나옵니다.

규제 해제 시점에 강남·서초·용산 등은 이미 전고점을 돌파한 상태였고, 다른 지역은 전고점 근처에서 매물을 거둬들이며 호가를 높이는 움직임이 있었습니다. 이때 신고가 거래 한두 건만 발생해도 인근 매도자들이 호가를 수억 원 올리고, 매물을 취소해 희소성을 높이는 방식으로 가격을 끌어올렸습니다. 이 과정에서 해제 건수는 ‘호가 인상용 마중물’ 역할을 했습니다.

신고가 거래와 해제의 수상한 관계

강남구의 2024년 상반기 실제 계약 2,590건의 평균 가격은 28억 7천만 원이었지만, 같은 기간 해제된 225건의 평균 가격은 31억 1천만 원으로 약 9% 더 높았습니다. 서초구·양천구·영등포구 등에서도 유사한 현상이 확인됐지만, 은평·서대문·노원 등에서는 거의 나타나지 않았습니다.

서울 아파트 계약 해제 총액은 상반기 4,028건, 평균 13억 300만 원으로 합산 시 5조 2,500억 원에 달합니다. 이는 누군가 5조 원 이상 손해를 봤거나, 혹은 반대로 그만큼의 불로소득이 발생했음을 의미합니다. 하지만 실제로는 계약금이 오가지 않은 ‘가짜 거래’일 가능성이 높습니다.

이러한 패턴은 로또 당첨에 비유할 수 있습니다. 예컨대 60억 원에 계약 후 6억 원 계약금을 포기했다면 매도자는 앉아서 6억 원을 번 셈이며, 이후 58억 원에 팔아도 추가 이익을 얻게 됩니다. 이러한 불로소득에 최소 22~33% 과세를 적용해야 하며, 이를 방치하는 것은 국세청의 직무유기라고 생각합니다.

5파동 이론과 마지막 폭등 국면

주식시장 분석에 쓰이는 ‘엘리엇 파동이론’을 적용해 현재 상황을 해석하면 1파(매집), 2파(조정), 3파(강한 상승), 4파(조정)를 거쳐 마지막 5파(분배)에서 세력들이 매도 물량을 소진하며 가격을 유지합니다.

부동산의 마지막 5파는 특히 강력합니다. 언론 보도를 통한 ‘패닉바잉’ 유도, 신고가 거래 후 해제 반복, 가격 방어를 위한 인위적 호가 인상 등이 복합적으로 작용합니다.

실제 성동구는 일주일 만에 1% 상승, 연간 환산 시 52% 상승이라는 기록을 세우기도 했습니다. 그러나 6.27 대책 발표와 함께 대출 규제가 강화되자 상승세는 꺾였습니다. 일본 부동산 버블 붕괴 사례처럼, 대출 중단이 시장 급랭의 방아쇠가 될 수 있다는 경고입니다.

일례로 성동구 하왕십리 ‘센트라스’ 아파트는 올해 해제 건수가 평소의 10배로 폭증했고, ‘텐즈힐’은 20배나 늘었습니다. 강동구 ‘고덕 아르테온’은 11배, 마포 ‘래미안푸르지오’는 8~9건으로 증가하며 가격 폭등 후 최근 급락 조짐이 보였습니다.

목동 7단지는 5년 평균 대비 30배 해제 증가를 기록했으며, 전용 53㎡가 4개월 만에 15억 7천만 원에서 23억 원으로 올라 46% 상승했습니다. 이는 연율로 환산하면 186%에 달합니다. 마포 ‘84㎡’는 3개월 만에 18억 원에서 24억 5천만 원으로 올라 6억 5천만 원(연율 100% 이상) 상승했습니다.

부동산감독원 설립의 필요성

수십억 원대 부동산 거래가 사실상 무감시 상태에서 이뤄지고 있습니다. 주식·채권은 금융감독원이 실시간 감시하고 이상 거래를 조사하지만, 부동산은 이러한 감독 체계가 없습니다.

허위 계약, 신고가 마케팅, 분양 전 시세 조작 등 시장 왜곡 사례가 반복되는 만큼, 부동산감독원 설립이 시급합니다. 과거 은행감독원·증권감독원·보험감독원 등이 통합돼 금융감독원이 출범한 것처럼, 부동산 거래를 전담 감시하는 기구가 필요하다는 것입니다.

[주의] 본 방송에서 제공하는 정보는 투자 판단에 참고만 하시기 바랍니다. 투자에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 본 영상 촬영일은 2025년 8월 5일입니다.