지금 부동산 시장에 벌어지고 있는 일(김효선 2부)

과거의 인구 감소는 ‘미래에 일어날 수 있는’ 예측이었지만, 현재는 이미 현실로 진입했습니다. 약 100명이 다음 세대로 이어진다면, 단 18명으로 줄어드는 극단적인 상황이 나타나고 있습니다.

이러한 인구 구조 변화는 자산 시장에도 큰 영향을 미치고 있으며, 정부의 정책 방향 또한 매우 중요해졌습니다. 리얼캐스트에서 김효선 NH농협은행 부동산 전문위원을 모시고 현재 인구 감소 상황과 그로 인한 시장 구조 변화, 실버타운과 고령층의 자산 전략까지 함께 짚어봅니다.

인구 감소, 예측이 아닌 현실

예전에는 인구 감소를 ‘미래에 그렇게 될 수도 있다’는 수준에서 바라보았다면, 이제는 이미 진입한 현실입니다. 100명의 인구가 다음, 다음 세대로 이어진다면, 단 18명으로 줄어드는 상황입니다. 이 의미는, 자산 시장에 미치는 영향이 단순히 예측이 아니라, 지금 이 순간부터 발생하고 있다는 점입니다.

따라서 지금 더욱 정책의 방향성에 주목해야 합니다. 인구 문제가 극적으로 해결되지 않는 한 전국적인 가치 유지나 수요 유지는 어렵습니다. 일부 지역만 더 많이 성장하는 ‘양극화 현상’이 더욱 심화될 수 있습니다.

실제로 강남이나 신축 중심, 초고층 빌딩이 많은 지역은 지금보다 더욱 가치가 올라갈 가능성이 있고, 반면 그 외 지역은 가치 유지나 이용가치만 유지되는 수준에 그칠 것이라는 전망도 가능합니다. 그 결과, 수익률에 대한 관심은 오히려 더 커지는 시기도 올 수 있습니다.

오피스텔, 주거 아닌 수익 관점으로

오피스텔은 주택이 아니기 때문에 6억 원 초과 주택담보대출 규제가 적용되지 않아 최근 각광받고 있습니다. 그러나 실제로 오피스텔을 내 집 마련 목적으로 매입하는 경우는 거의 없습니다. 신축을 분양받는 분들도 대부분 거주 목적보다는 임대 수익률을 노리기 때문입니다.

하지만 수익률에 있어 중요한 것은 임대차 시장의 입법입니다. 임대료 상한선이 설정된 상황에서, 노후화되거나 주변에 대체 주택이 생긴다면 공실 발생 또는 임대료 하락 가능성이 높아집니다. 자산 가치 증식이라는 측면에서는 그러한 오피스텔이 제한적인 수익 구조만 제공할 수 있으므로, 수익 기대도 상대적으로 떨어질 수 있습니다.

실버타운, 투자 아닌 거주 중심 접근

실버타운에 대해 직접 거주 목적으로 말씀하시는 고령자 분들은 매우 드뭅니다. 대부분 노년층은 살던 집에서 평생을 마무리하고 싶어 하며, 이동을 꺼리는 경향이 강합니다. 작년 이슈로 실버타운 분양이 허용되면서 공급이 늘었지만, 수요와 맞지 않는 공급일 가능성이 큽니다.

제가 60대라고 해도, 살던 집을 처분하고 실버타운으로 들어가고 싶다는 생각은 들지 않을 것입니다.

그렇기에 지금은 시기상조로 보이며, 차라리 분양이나 임대형 실버타운이라 하더라도 커뮤니티를 개방적으로 운영하는 형태가 바람직해 보입니다.

투자처럼 홍보되는 분양형 실버타운은 매우 주의해야 합니다. 과거 침체된 주택 시장에서 ‘분양형 호텔’ 등의 수익형 상품이 피해를 불러온 사례가 많습니다. 실버타운도 투자처럼 차액이 생길 수 있다는 홍보는 위험하며, 거의 차액 기대는 없다는 점을 분명히 인지하셔야 합니다.

고령층 자산가의 대비 방식

60세 이상의 시니어 자산가들은 부동산으로 자금을 마련한 경험이 많습니다. 한때 재건축·재개발이나 딱지 투자가 흔했지만, 이제는 축소된 시장 환경 속에서 자산을 정리하고 현금화하는 전략을 택하는 분들도 많습니다.

내 자산 중 끝까지 가져가야 할 것과 정리할 것, 증여할 것 등을 분리하여 옥석을 가리는 과정이 일반화되고 있습니다. “부동산 많이 갖고 있어봤자 세금으로 나간다”는 인식도 확산되었죠.

최근 사례로, 지방에서 고생 끝에 모텔로 자산을 쌓으신 분이 건물을 여러 채 지은 뒤 매도하여 자금을 마련하고, 지금은 자녀 주택 매입에 보탤 수 있도록 금융 상품과 혼합 구성해 배분하는 전략을 추천해드린 적도 있습니다.

따라서 정책이나 시장 변화는 너무 빠르게 변하기 때문에, 한 길만 고집하기보다는 자신의 상황을 항상 수시로 점검하고 대응할 필요가 있습니다.

젊은 세대에게도 드리는 말씀인데요. 최근 ‘적금형 주택’이나 청년·신혼부부 지원 혜택 등은 영구 지속되는 것들이 아닙니다. 이와 같은 혜택도 본인이 받을 수 있는 기회를 미리 체크하고 준비해두는 것이 필요합니다.

[주의] 본 방송에서 제공하는 정보는 투자 판단에 참고만 하시기 바랍니다. 투자에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 본 영상 촬영일은 2025년 7월 25일입니다.