부동산 시장, 다시 반등 준비 중(김효선 1부)

6.27 대책 이후 부동산 시장은 금융 규제를 중심으로 단기적 안정세를 보이고 있습니다. 그러나 이러한 규제는 장기적으로 시장의 수요를 억제하기에는 한계가 존재합니다. 특히 6억 원 대출 한도 정책은 중산층과 특정 지역 아파트 가격에 직접적인 영향을 미치며 시장 판도를 바꾸고 있습니다. 공급 부족, 세제 강화, 수요 회복 가능성 등이 맞물리면서 향후 시장은 예측하기 어려운 방향으로 흐를 수 있습니다.

리얼캐스트에서 김효선 NH농협은행 부동산 전문위원을 모시고 금융 규제의 지속 여부, 공급 부족 문제, 세제 강화 가능성 등을 종합적으로 분석하고 앞으로의 부동산 시장 흐름을 짚어봤습니다.

금융 규제의 한계

6.27 대책은 금융 규제를 중심으로 추진되었으며, 그 결과 단기적으로 구매력이 낮아지고 거래량도 감소하여 가격 상승 폭이 축소되는 현상이 나타났습니다. 그러나 이러한 상황은 올해만의 특징이 아니며 과거에도 동일한 패턴이 반복되었습니다. 가격이 급등하면 금융 규제가 가해지고, 거래량이 급감한 뒤 시장은 다시 회복하는 흐름을 보여왔습니다.

2023년과 2024년 데이터를 살펴보면 과열 이후 규제가 강화되었지만, 금리가 낮아지면서 거래량이 다시 증가했습니다. 특히 2025년 5월에는 거래량이 급증하고 일부 지역에서는 억 단위로 가격이 상승했습니다. 이는 금융 규제가 수요를 잠시 억제할 수는 있지만, 장기적 효과를 내기 어렵다는 사실을 보여줍니다.

민간 은행의 대출 규제는 장기 지속이 어려워 6개월 정도 지나면 완화되는 경향이 있으며, 공급 부족이 부각되면 규제 효과는 더욱 약화됩니다. 결국 금융 규제만으로 시장 과열을 근본적으로 막기 어렵습니다.

또한 금융 규제의 효과가 한계에 부딪히는 이유 중 하나는 주택 수요의 특수성에 있습니다. 주택은 단순한 투자 자산이 아니라 실수요가 뒷받침되는 생필재적 성격이 강합니다. 억제된 수요는 일정 시점이 되면 다시 폭발적으로 회복하는데, 이는 최근 여러 차례 경험한 바 있습니다. 따라서 금융 규제는 일시적 진통을 유발할 뿐, 장기적 안정책으로는 한계가 분명합니다.

6억 원 대출 한도, 절묘한 정책적 수치

6억 원 대출 한도는 서울 아파트 평균 매매가 12억 원(2024년 6월 기준)의 절반 수준으로, LTV(주택담보대출비율) 50% 효과를 의도적으로 반영한 정책으로 평가됩니다. 규제 지역인 강남3구와 용산구는 LTV가 20~30% 수준으로 대폭 낮아져 중산층 갈아타기 수요에 큰 타격을 주고 있습니다.

이 정책은 9억 원 이하 아파트에는 거의 영향을 미치지 않으며, 30억 원을 초과하는 초고가 아파트 역시 자산 여력이 있는 구매층이 존재하기 때문에 제한적입니다.

그러나 한강 벨트 라인(마포, 성동 등) 중고가 아파트는 15~20억 원대가 많아 ‘영끌’ 수요가 크게 위축될 전망입니다. 이 지역은 최근 몇 년간 매물 부족 속에서 높은 거래가 이어져 과열된 양상을 보였기에 규제의 타격이 더욱 두드러집니다.

6억 원이라는 숫자는 단순한 제한이 아니라 정책적 메시지를 담고 있습니다. 정부는 이 금액을 통해 중산층의 무리한 대출 확대를 억제하고자 한 것입니다. 특히 갈아타기를 위해 대규모 대출을 활용했던 가구들이 직접적인 영향을 받고 있으며, 이는 거래량 감소와 가격 변동성 확대라는 결과를 낳고 있습니다.

특정 지역의 과열과 무주택자의 관망 전략

마포와 성동구는 강남보다도 더 과열된 지역으로, 한정된 매물이 높은 가격에 거래되며 가격 상승을 주도했습니다. 이로 인해 주변 지역까지 가격 상승이 확산되었고, 중산층의 갈아타기 수요가 집중되었습니다. 그러나 최근 규제의 영향으로 매수세가 주춤하며 등락이 심화되고 있습니다.

무주택자의 경우 현재 시장 상황에서 급하게 매입할 필요는 없습니다. 중저가 지역은 가격 변동이 거의 없으며 2023년 이후 안정화 상태를 유지하고 있습니다.

특히 재건축 시장은 사업성 문제로 정체 상태를 보이고 있으며, 노도강 지역은 분담금이 5억 원 이상으로 부담이 커 가격이 최고점 대비 50~60% 수준까지 내려가 있는 상황입니다. 드라마틱한 정책 변화가 나오지 않는 한 단기 급등은 제한적입니다. 따라서 무주택자는 시장을 면밀히 관망하며 매입 타이밍을 판단하는 것이 바람직합니다.

반면, 한강 벨트 라인처럼 변동성이 큰 지역은 하락 매물이 추가로 나올 가능성이 있습니다.

다주택자와 세제 강화 가능성

취득세는 여전히 2주택 8%, 3주택 12%가 적용되며, 규제 지역이 확대되면 취득세도 인상됩니다. 양도세 중과 유예는 내년 초까지 적용되지만 연장 가능성은 낮아 다주택자에게 불리하게 작용할 전망입니다. 종부세 역시 공정시장가액 비율 상향 가능성이 언급되며 보유세 인상 압력이 커지고 있습니다.

다주택자는 이러한 세제 강화 흐름에 대비해 보수적으로 자산을 관리해야 하며, 현금 유동성을 확보하는 전략이 필요합니다.

정부는 부동산을 통한 투기 수요를 억제하고 주식 투자를 활성화하는 방향으로 정책을 운영하고 있어 다주택자에게 불리한 환경이 이어질 것으로 예상됩니다.

따라서 다주택자는 빠른 매각과 현금 확보를 고려할 필요가 있습니다. 향후 보유세 강화, 중과세 부활 등이 동시에 진행되면 세금 부담이 폭발적으로 증가할 수 있기 때문입니다.

수요 억제의 한계와 공급 확대의 필요성

수요 억제는 근본적 해결책이 될 수 없습니다. 규제가 완화되면 수요가 용수철처럼 반등하며 시장은 다시 과열될 수 있습니다. 최근 토지거래허가제가 해제되었을 때 나타난 수요 폭발은 이를 잘 보여줍니다.

정부는 수요 억제보다 공급 확대에 집중해야 합니다. 단순한 공급 계획이 아니라 실제 입주로 이어지는 실질 공급이 필요하며, 매입 임대주택 건설, 유휴부지 활용, 리모델링 활성화 등 단기적 대책도 병행되어야 합니다.

노후 신도시 재건축은 장기화될 가능성이 크므로 단지별로 빠른 추진이 가능한 곳은 신속히 진행해야 합니다. 1기 신도시 특별법은 시행되었지만 이주 대책 미비로 진행 속도가 늦어지고 있습니다. 신축 공급은 늘 부족할 수밖에 없으므로 정부는 장기적으로 신축 부족에 대한 대비책을 마련해야 합니다. 또한 국민이 적응할 수 있도록 리모델링, 공공주택 확대 등 다양한 수단을 함께 추진해야 합니다.

실질 공급이 병행되지 않는다면 금융 규제는 단기 효과에 그치고, 수요 폭발과 가격 급등이 반복될 가능성이 큽니다.

[주의] 본 방송에서 제공하는 정보는 투자 판단에 참고만 하시기 바랍니다. 투자에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다.