만년 적자 LH …꼬인 개혁 실타래 풀 수 있을 까

새 정부 들어서 한국토지주택공사(LH)가 개혁의 중심에 섰습니다. 

과거에도 조정, 개편 등의 시도가 있었지만 이번에는 기능 조정, 조직 개편 수준을 넘는, 구조 자체를 바꾸는 개혁이 이야기되고 있습니다. 

이재명 대통령은 최근 국무회의를 통해서 LH의 핵심 사업 구조인 ‘택지 조성 후 민간 매각’ 방식에 대해 문제를 제기하며, 전면적인 구조 개혁을 지시했습니다. 이에 김윤덕 국토교통부 장관 후보자도 강한 개혁 의지를 시사했습니다. 

LH의 개혁 시도는 이번이 처음이 아닙니다. 지난 2021년 3기 신도시 정보 사전 유출로 인한 투기 사태가 발생하자 당시 정부와 국토교통부는 LH 직원들의 투기행위 예방 및 감시와 공공주택지구 지정 등 미공개 정보를 이용한 위반행위를 조사하는 내용을 담은 ‘한국토지주택공사법 시행령’ 및 공공주택특별법 시행령’ 개정안을 그 해 7월 2일부터 시행했습니다. 

이 시행령에는 감사, 수사에 전문성이 잇는 외부 인사를 LH 준법감시관으로 임용했고, 이들은 LH 모든 임직원의 부동산 거래를 감시, 감독, 조사할 수 있는 권한을 부여하기도 했습니다. 또한 인력 감축을 통한 조직 슬림화도 추진됐습니다. 

이후 2023년에는 준공을 앞둔 인천 검단신도시의 아파트 지하주차장이 붕괴되면서 전관업체 입찰 제한, 조달청 권한 이관 등을 포함한 ‘LH 카르텔 혁파 방안’도 관심을 모았습니다. 

하지만 이들 개혁안의 실효성은 미흡하다는 평가를 받고 있습니다. 대규모 인력 감축 등 핵심 방안은 흐지부지됐고 부실 문제는 반복되고 있습니다. 

새 정부의 LH 개혁 핵심은 LH의 수익 구조 전환에 있습니다. 

LH의 주 수입원은 택지를 개발 이후 이를 민간에 파는 방식입니다. 이렇게 판 비용으로 공공임대주택 등 다른 사업들의 적자를 메우는 식으로 현재 LH는 운영되고 있습니다. 

정부는 LH의 수익 구조를 택지 조성부터 주택 건설까지 모든 과정을 직접 수행하는 방식으로 바꾸겠다는 입장입니다. 이 방식은 ‘싱가포르형 공영개발 방식’으로 불립니다. 

다만 정부의 이 같은 방식 추진에 우려의 시선이 많습니다. 가장 큰 문제는 LH 조직에 있는데요. 택지를 개발하는 것까지는 기존에 해오던 일들이라 익숙하겠지만 공사, 분양, 사후 관리까지는 현재의 인원으로는 결코 해내기가 쉽지 않다는 겁니다. 

또한 그나마 택지개발을 통해 발생했던 수익이 수익 구조 변경으로 흔들리게 되면 부채 상황을 더욱 악화시킬 수 있다는 점도 우려를 낳고 있습니다. 

실제로 지난 2024년 말 기준, LH의 부채는 160조 원을 넘어서며 역대 최고치를 기록했습니다. 임대주택을 운영 관리하는 과정에서 발생하는 손실이 2023년에는 2조 원을 돌파하는 등 어려움이 계속되고 있습니다. 

이런 상황에서 공공성을 이유로 수익 기반을 축소되면 과도한 공적 재정 투입 문제가 발생할 수 있습니다. 정부가 원하는 대로 수익 구조를 바꾸기 위해서는 그에 상응할 만한 재정 지원 등이 수반돼야 가능합니다. 

문제는 이런 구조 개선에서 주택 공급에 차질이 생길 수 있다는 점입니다. 

최근 LH는 하반기 중 전국에서 약 1만 6,000여 가구(1만 5,994가구)를 공급하겠다고 발표했습니다. 당장 7월 말에 3기 신도시인 남양주 왕숙지구에서 아파트가 분양할 계획입니다. 주로 수도권에 집중이 돼 있긴 합니다만 그동안 공급이 지지부진했던 터라 이들 물량을 기다렸던 수요자들 입장에선 반가운 소식이 아닐 수 없는데요.

하지만 김윤덕 국토부 장관 후보자가 신도시가 아닌 당장 활용 가능한 부지들을 중심으로 주택을 공급하겠다고 언급하며 국토부 장관의 정책 추진 방향에 따라 LH의 공급계획도 바뀔 가능성이 높습니다. 

최근 상품성으로 비판을 받아온 LH와 상품성이 경쟁력인 민간이 합작한 민간참여 공공분양(임대) 단지들이 간간이 공급되고 있습니다. 실제로 3기 신도시에는 이들 민간이 참여한 공공물량들이 포함이 돼 있는데요. 이들은 분양시장에서도 비교적 좋은 성적을 기록하고 있어 LH와 민간의 공동 사업은 충분히 확대해 봐도 좋은 사업으로 평가되기 합니다. 

민간 입장에서도 주택 공급을 해야 하는 만큼 LH에서 좋은 조건만 맞춰준다면 민간 쪽에서도 충분히 참여할 의사가 있다고 할 수 있습니다. 

LH 개혁은 공공성을 강화하면서 택지 매각 중심의 수익구조를 바꾸는 데 있습니다. 

업계 관계자들은 여전히 LH 내부 시스템과 구성원들은 이전과 별반 다르지 않다고 지적합니다. 또한 조직의 수장이 자주 바뀌는 등 원활하게 조직이 운영되지 않기 때문에 개혁은 뒷전이고, 문제가 터졌을 때에만 반짝 긴장하길 반복했습니다. 

공공성을 중시하다 보면 수익성에 문제가 생기고, 그러면 공급 속도도 저하돼 기대만큼 개혁이 실효성을 거둘지 의문이 들기도 하는데요.

업계 관계자는 “정부의 개혁 방향은 정해졌습니다. 이에 대한 LH 내부의 쇄신도 따라야 할 것인데요. 개혁에 대한 구체적이고 세세한 방안들에 대한 전방위적인 논의가 필요하겠습니다”라고 말했습니다.