서민만 더 힘들어질 겁니다(심형석)

최근 발표된 대출 규제의 실효성에 대한 의문이 커지고 있습니다. 과거 문재인 정부 당시의 대책과 비교해보면 현재 규제의 시장 반응은 미미한 수준에 그치고 있으며, 세제 강화 역시 이미 한계에 도달한 상황이라는 분석이 나오고 있습니다. 이런 가운데 무주택자의 내 집 마련 전략, 오피스텔 시장으로의 자금 이동 가능성 등 다양한 해석이 뒤따르고 있습니다. 리얼캐스트에서 심형석 교수를 만나 부동산 흐름을 진단하고 향후 주택시장 흐름을 짚어봤습니다.

대출 규제, 효과는?

정부가 내놓은 대출 규제의 효과는 과거에 비해 뚜렷하게 약해졌습니다. 2019년 12월 16일 발표된 문재인 정부의 대출 규제는 발표 직후 서울 아파트 상승률을 0.2%에서 0.1%대로, 강남권은 0.33%에서 0.1%로 낮췄습니다. 당시에는 2분의 1 또는 3분의 1 토막에 가까운 하락세가 관측됐습니다.

하지만 이번 6월 30일 기준 통계를 보면, 서울 아파트는 전주 대비 0.43%에서 0.40%로, 강남4구는 0.82%에서 0.70%로 소폭 하락했을 뿐입니다.

규제의 영향력이 크지 않다는 분석입니다. 그 이유로는 '학습 효과'가 지목됩니다. 이미 수요자들은 6억 원 이상 대출이 가능하다는 점 등 정책의 실제 작동 방식을 충분히 인지하고 있습니다.

언론에서는 위기감을 부각하지만, 실수요자 커뮤니티에서는 오히려 차분한 분위기가 이어지고 있습니다.

세금 강화는 한계, 남은 카드는 공시가 현실화

보유세나 취득세를 더 강화하는 것은 사실상 한계에 다다른 상황입니다. 이미 규제지역 기준 2주택자에겐 취득세 8%, 3주택자 이상은 12%의 세율이 적용되고 있습니다. 이는 글로벌 기준으로도 매우 높은 수준입니다. 종부세 역시 한국 외에 별도로 부과하는 국가는 드뭅니다.

다만, 문재인 정부 시절 도입된 '공시가격 현실화 로드맵'이 다시 언급될 가능성이 있습니다. 현재 60% 수준에 머물고 있는 공시가 현실화율을 다시 상향 조정할 경우 실질 세부담이 크게 늘 수 있습니다.

예를 들어 공시가 현실화율을 80%, 공정시장가액 비율을 100%로 상향하면, 1주택자는 2배, 다주택자는 4~5배까지 보유세가 증가할 수 있습니다. 실제로 문재인 정부 당시 연 3억 원의 종부세를 내던 사례도 있었으며, 현재는 5~6천만 원 수준으로 줄었습니다.

무주택자 전략과 규제의 틈새, 오피스텔

대출 규제는 서울 외곽이나 20억 전후 아파트에 더 큰 영향을 주고 있습니다. 강남권 급매물은 여전히 드물고, 오히려 호가를 올리는 경우도 관측됩니다. 반면 마포·성동·광진·양천구 등은 수요층의 자금 부담으로 인해 가격 조정 가능성이 있습니다. 이런 시기에는 외곽 거주자가 도심 진입을 노려볼 수 있는 기회로 볼 수도 있습니다.

급매물이 출현하는 조정기에는 매물의 흐름을 잘 관찰하고, 현장 중개사와의 소통을 통해 기회를 포착하는 것이 중요합니다. 시장 회복 시점은 예측이 어렵지만, 빠르게 반등할 가능성도 존재하는 만큼 적극적인 관찰이 요구됩니다.

아울러, 아파트 규제가 강화될수록 오피스텔로 자금이 유입될 가능성도 제기됩니다. 오피스텔은 2년 내에 공급 가능하고, 대출 규제에서 상당 부분 자유롭습니다. 현재 임대 수익률도 4~5% 수준으로 회복 중이며, 취득세율은 주택 수와 무관하게 4.6%로 고정되어 있고 사업자 대출 활용이 가능해 투자 매력도도 높습니다. 특히 역세권의 신축 오피스텔은 신혼부부나 은퇴 세대에게도 수요가 있으며, 수익률도 4~5% 수준으로 양호합니다.

다만 오피스텔 공급 시 수요를 함께 풀어줘야 하며, 한시적 규제 완화나 세제 혜택이 병행되어야 미분양을 방지할 수 있습니다.

[주의] 본 방송에서 제공하는 정보는 투자 판단에 참고만 하시기 바랍니다. 투자에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 본 영상 촬영일은 2025년 7월 7일입니다.