2019년과 다르다, 집값 무서울 겁니다(심형석 1부)

부동산 시장이 규제 해제와 강화가 반복되며 롤러코스터처럼 요동치고 있습니다. 토지거래허가제 해제와 대선 이후 기대 심리, 그리고 대출 규제 강화까지 겹치면서 거래량과 가격 변동이 엇갈리고 있는 상황입니다.

그 중심에는 정부의 정책 방향성과 금융시장의 움직임, 그리고 수요자의 심리가 교차하며 복잡한 흐름을 만들어내고 있습니다. 리얼캐스트에서 심형석 교수와의 인터뷰를 통해 향후 부동산 시장의 향방과 추가 대책 및 대출 규제, 매수세 복귀 여부 등을 전망해 봤습니다.

토지거래허가제 해제와 대선 이후, 급등하는 집값

토지거래허가제가 해제됐다가 확대 재지정되기까지 불과 한 달도 채 걸리지 않았습니다. 그 짧은 기간 동안 집값은 급등했다가 일시적으로 멈췄고, 다시 6월 대선 이후 정치적 불확실성이 해소되자 본격적인 상승세를 타기 시작했습니다.

특히 6월부터는 토허제 해제 당시보다 더 큰 폭의 가격 상승이 이어졌습니다. 이 여파로 부동산 플랫폼인 ‘우대빵’의 매출도 5월과 6월 연속으로 최고치를 기록하며 거래가 집중됐습니다. 하지만 가격이 급격히 오르자 곧바로 강력한 부동산 규제가 뒤따랐고, 시장은 다시 움츠러들기 시작했습니다.

핵심은 ‘6억 상한’과 실거주 의무, 갈아타기 제한

최근 발표된 규제의 가장 강력한 요소는 대출 가능 금액을 ‘6억 원’으로 제한한 것입니다. 이는 기존의 주택 가격에 따른 제한이 아니라, 아예 빌릴 수 있는 금액에 상한을 둔 방식으로, 사실상 대출 구조 자체를 바꿔버린 셈입니다. 

여기에 대출을 받는 경우 실거주 의무가 부과되며, 기존 1주택자는 새 집을 산 뒤 6개월 이내 기존 주택을 처분해야 합니다. 일시적 2주택자의 처분 유예기간을 3년에서 6개월로 대폭 단축한 조치는 갈아타기 수요자들에게 큰 부담으로 작용하고 있습니다. 이는 토지거래허가제보다 더 강력한 실거주 규제라는 평가도 나오고 있습니다.

이재명 정부는 출범 당시부터 부동산 시장에 과도하게 개입하지 않겠다는 입장을 밝혔습니다. 정부 역시 이번 조치가 부동산 대책이 아니라 금융 대책이라고 강조했지만, 시장에서는 이를 곧이곧대로 받아들이지 않았습니다.

실수요자와 투자자 모두 이러한 메시지를 있는 그대로 신뢰하기보다는, 언제든 정책 방향이 바뀔 수 있다는 불확실성을 염두에 두고 움직이고 있는 상황입니다. 이처럼 정부 발표와 시장의 해석 간 간극은 정책 효과에도 일정 부분 영향을 미칠 수밖에 없습니다.

비수기와 맞물린 규제…7~8월은 ‘숨 고르기’

본격적인 여름 비수기인 7~8월은 원래 거래가 뜸한 시기입니다. 여기에 대출 규제까지 더해지며 현재 시장은 주춤한 상태입니다. 급등한 매도 호가가 거래를 막는 상황에서 대책이 발표되며 매수 심리는 더욱 위축됐습니다. 전세대출에 대한 규제가 향후 추가적으로 나올 가능성도 제기되고 있습니다. 

최근 금융당국은 전세자금대출에 대한 규제 강화를 본격적으로 검토하고 있습니다. 전세대출이 일명 ‘갭투자’의 주요 수단으로 활용되며, 전세가와 매매가 상승을 동시에 부추긴다는 지적이 꾸준히 제기되어 왔기 때문입니다. 

이러한 조치가 실제로 시행될 경우, 청년층이나 신혼부부, 무주택 중산층 등 실수요자의 주거 안정에 부담이 가중될 수 있다는 우려도 함께 제기되고 있습니다. 정책의 실효성과 형평성 사이에서 신중한 접근이 필요하다는 목소리가 커지고 있습니다.

만약 전세대출도 DSR 규제에 포함되거나 상한선이 설정된다면, 추가적인 위축이 불가피할 것입니다. 다만, 이처럼 강력한 대책이 더 이상 나오지 않는다면, 9월이나 10월경 다시 매수세가 서서히 복귀할 여지도 있습니다.

 2019년보다 강할까, 약할까…관건은 유동성과 대출

2019년 12월 16일에도 15억 초과 대출 금지라는 강력한 규제가 나왔지만, 이듬해 5월부터 가격과 거래량은 다시 급증했습니다.

이번 대책은 대출 자체를 ‘6억 한도’로 제한했으나, 피해갈 여지도 있다는 분석도 나옵니다. 실제로 많은 수요자들이 “지금 사는 게 가장 싸다”는 인식을 갖고 있고, 이재명 정부 하에서 집값이 오를 거라는 기대가 여전히 존재합니다.

연말이 되면 은행의 대출 한도도 다 차기 때문에 본격적인 시장 회복은 내년 초로 예상됩니다. 금리 하락과 유동성 공급이 맞물릴 경우, 자산시장 전반에 긍정적인 신호가 될 수 있습니다. 결국 2019년보다 더 큰 반등 가능성도 배제할 수 없는 상황입니다.

[주의] 본 방송에서 제공하는 정보는 투자 판단에 참고만 하시기 바랍니다. 투자에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 본 영상 촬영일은 2025년 7월 7일입니다.