6.27대출 규제 후폭풍… 임대시장 ‘월세판’ 되나

6.27부동산 대책의 대출 규제 후폭풍이 본격화되면서 임대 시장도 ‘월세’로 전환이 빨라지고 있습니다. 

이번 대책이 갭투자를 막고, 가계대출로 인한 집값 급등을 잡는 데 있었다지만 내 집 마련과 거리가 먼 임차인들은 임대시장의 ‘월세화’가 빨라지면서 가계 부담도 증가하는 등 임대시장의 구조가 흔들리고 있습니다.  

대책에 앞서서도 월세 시장은 비교적 빠른 성장을 하고 있습니다.

전세를 월세로 돌릴 때의 수익률을 나타내는 전월세 전환율은 지난해 말 5.2%였다가 4월에는 5.5%까지 상승했습니다.

월세 거래 비중도 갈수록 커지고 있습니다.

국토교통부에 따르면 올해 전국 주택 전월세 거래 중 월세 비중은 61.2%로 집계돼 관련 통계가 제공 이래 가장 높은 비중을 차지하고 있습니다. 2021년에는 40%대였으나 4년여 만에 20% 이상 비중이 증가한 것입니다. 

부동산 빅데이터 아실에 따르면 규제 발표일인 규제 발표 직후인 6월 27일부터 7월 10일까지 서울 아파트 전세 물량은 2만 4,855건에서 2만 4,954건으로 0.4% 증가한 반면, 같은 기간 월세 물량은 1만 8,796건에서 1만 9,399건으로 3.2% 증가했습니다.

KB부동산의 전세 거래지수도 규제 전 39.7에서 규제 후 30.2로 떨어졌습니다. 전세거래지수는 100을 초과할수록 활발하게 움직이는 것인데 기준보다 현저하게 낮은 상황에서 규제 영향으로 더 하락한 것을 알 수 있습니다. 

사실 시장 안정을 위해 이전에도 다양한 대출 규제들이 나온 바 있습니다. 그럼에도 불구하고 갭투자는 여전했고 결국 집값이 다시 오르기도 했는데요.

이번 대출 규제는 무주택 실수요자는 물론이고 집주인과 세입자 모두에게 영향을 끼치고 있습니다. 

먼저 규제 지역의 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되면서 당장 집을 구입하고자 했던 실수요자들은 자금 줄이 막혀서 상황이 난처하게 됐습니다.

전세금 반환용 주담대 한도는 1억 원으로 축소돼 세입자에게 보증금을 반환하는데 힘든 상황에 처하는 집주인들도 나오게 됐습니다. 

또한 생애최초 구입자도 LTV 비율이 80%에서 70%로 낮아졌는가 하면 주담대 차주의 경우 6개월 내 실거주를 하지 않으면 대출금을 반환해야 합니다. 이마저도 2주택 이상인 경엔 대출 자체가 막힙니다.

신축 아파트 시장은 특히 대출 영향이 크게 나타나고 있습니다. 

세입자의 전세대출이 막히면서 입주가 어렵게 되자 집주인들이 보증금을 낮추고 월세로 매물을 내놓고 있습니다. 그뿐만 아니라 전세금 반환용 대출 한도 1억 원 축소까지 더해져 집주인과 세입자 모두 월세를 선호하게 됐습니다. 

또한 세입자의 경우 보증금이 클 경우 만기 때 집주인으로부터 보증금을 제대로 받을 수 없다는 불안감을 덜어내는데 월세가 유리한 측면이 있습니다. 

6월 입주를 시작한 서울 서초구 잠원동 메이플자이도 세입자의 전세 보증금으로 잔금을 치르려던 집주인들이 전세 대출이 막히면서 보증금을 낮추고 월세를 받는 반전세 등의 거래로 대출 이자를 감당하려는 움직임이 확산되고 있습니다.

일단 6.27대출 규제의 갭투자 억제 효과는 나타나는 모습니다. 매매 거래는 급감했고 매매가격 상승률도 둔화되고 있기 때문입니다. 하지만 실수요자들의 대출까지 막히면서 이들을 위한 대안도 필요하다는 지적도 나오고 있습니다. 

업계 전문가는 “이런 식이면 무주택자하고 세입자 모두가 고통받는 셈입니다. 정책대출까지 축소한 것은 재고할 필요가 있고 세입자들은 전세를 원하지만 자금 마련이 안돼 월세를 선택할 수밖에 없다”라고 말했습니다. 

실수요자들의 주거안정을 위한 보완이 필요하다는 주장도 있습니다.

부동산인포 권일 리서치팀장은 “전세 대출 조건을 일부 완화한다거나 보증금 반환에 있어서 곤란한 경우도 지원할 수 있는 대안도 필요합니다. 자칫, 보증금 미반환 사태가 줄지어 나올 수도 있습니다”라면서 “여기에 더해서 공급에 대한 구체적인 방향을 제시해 주는 것도 가속화되고 있는 전세의 월세 전환을 제어하는 데 도움이 될 것입니다”라고 말했습니다.