강남 오르면 지방도 따라 오른다? 이 공식 안 통합니다(김인만 2부)

최근 부동산 시장에서 '똘똘한 한 채' 현상이 심화되고 있습니다. 서울 강남권과 과천 등 일부 지역의 집값은 천정부지로 치솟는 반면, 지방은 미분양 증가와 자산가 이탈로 인해 좀처럼 반등의 기회를 잡지 못하고 있습니다. 이 같은 현상은 단순한 수급 문제를 넘어 정책, 심리, 구조적 요인이 얽힌 복합적인 결과로 풀이됩니다. 리얼캐스트에서 김인만 소장과 함께 현재 부동산 시장을 점검해 봤습니다.

서울은 불장, 지방은 잠잠

과거에는 서울 집값이 오르면 시차를 두고 경기, 인천, 지방 등으로 풍선효과가 이어졌으나, 최근에는 이러한 흐름이 작동하지 않고 있습니다. 특히 문재인 정부 후반기에는 전국이 동시 상승하며 공급 과잉이 발생했고, 이후 금리 상승과 함께 미분양 문제로 이어졌습니다.

지금도 전국적으로 약 7만 호의 미분양이 유지되고 있으며, 이 중 75~80%가 지방에 집중되어 있습니다. 특히 준공 후 미분양은 지속적으로 증가 중입니다. 이는 지방의 주택 시장이 구조적으로 회복되기 어려운 상황임을 보여주는 지표입니다.

다주택자 규제와 똘똘한 한 채 현상 불러온 서울 집중과 가격 양극화

정부는 현재 주택 수를 기준으로 투기 여부를 판단하고 있으며, 1주택자는 실거주자, 실소유자로 간주하여 각종 세제 혜택을 부여하고 있습니다. 반면 2주택 이상 보유자에 대해서는 중과세가 적용되며, 일시적으로 유예 중인 다주택자 중과세 제도도 여전히 유효합니다.

이에 따라 다주택자는 주택 수를 줄이고 상급지 한 채로 집중하는 경향이 두드러지고 있습니다. 서울 핵심지나 강남권, 마용성 등으로 갈아타는 흐름이 나타나는 것입니다. 지방이나 비수도권에 다주택을 보유한 자산가들도 규제를 피하고 자산 가치를 보존하기 위해 서울로 이동하고 있습니다.

이러한 흐름은 결과적으로 서울, 특히 한강 벨트 및 강남 3구, 용산 등 일부 지역의 가격 급등으로 이어졌습니다. 과거 100억 원에 거래되던 지방 건물이 지금은 70억 원 수준으로 하락한 반면, 서울 아파트는 3배 가까이 상승하면서 실질적인 구매력이 크게 차이 나고 있습니다.

지방의 자산가들조차 미래 가치를 우려하며 서울로 이동하고 있으며, 과천 등 대체 지역에 대한 수요도 늘고 있습니다. 마포, 성동 등을 포함해 일부 서울 및 수도권 지역만이 상승세를 유지하는 가운데, 전체 통계를 보면 전국 평균은 하락세이며 서울만 유일하게 상승 중입니다. 특히 일부 지역은 주간 매매가격 변동률이 0.3% 이상으로, 통계상 '폭등'에 해당합니다.

부동산 정책, 시험대 오른 새 정부

이러한 비정상적인 양극화는 단순히 세금이나 규제만의 문제가 아닌, 저성장 시대에 보다 안전한 자산을 선택하려는 심리와 구조적인 시장 불균형이 복합적으로 작용한 결과입니다. 새 정부가 반드시 해결해야 할 핵심 과제로 평가됩니다.

[주의] 본 방송에서 제공하는 정보는 투자 판단에 참고만 하시기 바랍니다. 투자에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다.