전세가율도 ‘양극화’, 갭투자 비용 부담도 커져

강남3구 전세가율이 30%대까지 하락하며 전세가율조차도 양극화가 심화되는 것으로 나타났습니다. 

전세가율은 매매가격 대비 전세가격 비율을 뜻하는 것으로 매매가와 전세가의 차이를 이용하는 갭투자에 있어서 중요한 지표로 사용됩니다.

매매가격과 전세가격이 어떻게 변하느냐에 따라 전세가율도 달라지는 셈입니다. 갭투자자 입장에선 전세가율이 높아야 매매가에서 전세가를 뺀 차액이 줄게 돼 그만큼 투자비용도 줄어들게 됩니다.

부동산R114에 따르면 서울시 평균 전세가율은 45.2%로 집계됐습니다. 

전세가율이 가장 낮은 자치구는 서초구로 37.1%로 집계됐습니다. 반대로 전세가율이 가장 높은 곳은 금천구며 60.9%로 집계가 됐습니다.

전세가율이 40% 미만인 곳은 서초구를 포함해 송파구(38.4%), 강남구(39.1%) 등 강남3구로 나타났습니다.

전세가율이 40~50%대를 기록한 곳들은 용산구, 양천구, 영등포구, 강동구, 성동구 등입니다. 

전세가율이 낮은 이유는 크게 두 가지로 생각해 볼 수 있습니다. 하나는 매매가가 빠르게 혹은 꾸준하게 상승하는 대신 전세가가 오르는 게 더딘 경우(혹은 전세가가 정체되는 경우), 다른 하나는 전세가가 하락하는 경우입니다.

자료의 전세가율 50% 미만인 곳들을 보면 거의 모든 지역 평균 가격이 높은 곳들임을 알 수 있습니다.

강남3구는 물론 용산구, 양천구 등의 지역들을 보면 최근까지 “집값이 올랐다”라는 소식을 수시로 접했던 곳들입니다.

반대로 전세가율이 50~60%대인 곳들은 “집값이 올랐다”라는 소식을 접했었나 돌이켜 보면 딱히 기억이 없습니다. 

전세가율도 ‘양극화’가 심화된 것입니다. 전세가율이 30~40% 대인 지역들은 수요자들이 몰리면서 연이어 신고가가 나오는 등의 시장 열기가 뜨거운 반면 다른 지역들은 그렇지 않다는 뜻으로 해석이 가능합니다.

연간 서울 전세가율을 보면 지난해까지 서울 전세가율은 50%를 웃돌았습니다. 2015~2017년에는 70%대를 기록하기도 했던 것으로 나타났습니다.

2017년 70.8%였던 전세가율은 2018년 58.1%로 감소했는데요. 

10억 원짜리 아파트라고 가정했을 때 2017년에 갭투자할 땐 2억 2천만 원이 들었다면 2018년에는 4억 1,900만 원이 필요해졌다는 뜻입니다. 

2024년 51.9%였던 서울 전세가율이 올해는 45.2%로 줄었으니 그만큼 갭투자자의 투자 부담도 가중됐습니다. 

이 같은 낮은 전세가율이 얼마나 이어질지 장담하는 것은 사실 무리입니다. 매매가 계속 상승한다는 보장이 없고, 전세가도 언제까지 매매가 뒤만 보며 주춤할 수 없기 때문입니다. 

특히 서울 아파트 입주물량은 올해 4만 6,000여 가구를 기록한 후 내에는 2만 8,600여 가구로 절반 수준까지 감소합니다. 2027년 이후로도 현재 입주물량이 많지 않습니다. 결국 입주 감소에 따라 전세가격도 이전보다 강한 상승이 있을 수 있다는 건데요.

뿐만 아니라 대출규제 강화에 이어 정부가 최근 시장 과열에 따른 규제 카드를 만지고 있다는 소문도 전해지고 있어 매매가격 상승세가 한풀 꺾일 수 있습니다. 그러면 전세가율도 달라질 수 있습니다. 

다만 지난 2017년 이전처럼 전세가율이 70%대까지 치솟기는 당분간 쉽지 않아 보입니다. 갭투자 비용 역시 줄어들긴 어려워 보입니다. 

업계 관계자는 “7월 중 정부에서 어떤 부동산대책을 내놓을지 두고 봐야겠지만 최근 열기가 쉽게 식지 않을 것으로 보인다. 비인기지역보다는 인기지역으로의 쏠림도 계속돼 이들 지역에 대한 규제 압박도 가중되는 혼란이 계속될 것”이라고 말했습니다.