분당급 4기 신도시, 여기가 될 겁니다(김인만 1부)

4기 신도시 논의는 단순한 부동산 공급 이슈를 넘어, 국가 주택정책의 지속 가능성과 실현 가능성에 대한 물음을 던지고 있습니다. 3기 신도시도 아직 완성되지 않은 상황에서, 또다시 대규모 택지 개발을 추진하는 것이 타당한지에 대한 논란이 일고 있습니다. 이와 함께 서울의 재건축 초과이익 환수제도 또한 향후 부동산 정책 방향을 가늠할 ‘정치적 시험대’로 떠오르고 있습니다. 리얼캐스트에서 김인만 소장과 함께 현 정부의 부동산 정책 방향성을 점검해 봤습니다.

4기 신도시, 공약에서 빠진 이유

정부는 4기 신도시, 즉 스마트 신도시 개발 계획을 초기에는 언급했으나, 최종 공약집에서는 이를 제외했습니다. 신도시는 공공 분양 정책 중 가장 명확한 공급 수단이며, 실현 가능성도 높다고 평가받습니다. 그러나 3기 신도시 진행조차 더디다는 점에서 “기존 과제를 먼저 해결하라”는 비판이 제기되었습니다.

3기 신도시는 2018년에 발표되었으며, 가장 빠른 단지가 2025년에야 본청약에 들어갑니다. 입주는 2028~2029년경으로 예상되고, 전체 단지의 마무리는 2035년까지도 걸릴 수 있습니다.

이런 상황에서 4기 신도시를 병행하면 국토교통부와 LH의 업무가 분산돼 양쪽 모두 제대로 추진되지 않을 것이라는 우려가 큽니다.

인구 감소 시대의 대규모 공급, 타당한가?

또 하나의 핵심 비판은 수요 전망입니다. 만약 4기 신도시가 2025년에 시작된다면 입주는 2035~2040년이 될 것입니다. 그러나 출산율 감소, 지방 청년 인구의 수도권 유입 감소 등으로 인해 장기적으로 인구 총량이 줄어들 가능성이 높습니다.

현재는 대학과 일자리 때문에 청년 인구가 수도권으로 유입되지만, 15년 후에는 이런 흐름조차 약화될 수 있습니다.

이러한 구조에서 비수도권 지역에 대규모 택지를 조성하는 것은 일본처럼 ‘빈집 대란’을 초래할 수 있다는 우려도 있습니다.

결국 빠진 숫자와 느껴지는 부담감

공공임대나 공공분양 아파트 공급은 언급되었으나, 구체적인 물량은 명시되지 않았습니다. 이는 숫자가 발표될 경우 실현 여부에 대한 검증이 따르기 때문에, 논란을 피하기 위한 선택으로 보입니다.

더불어민주당은 부동산 이슈 자체를 다루는 것에 부담을 느끼는 기류를 보이고 있습니다. 이는 문재인 정부 시절 27차례에 걸친 부동산 대책 발표에도 불구하고 집값 폭등을 막지 못했던 뼈아픈 경험에서 비롯된 것으로 보입니다.

서울의 유일한 해법? 재건축·재개발

서울의 공급 확대는 신도시가 아닌 재건축·재개발을 통해서만 가능합니다. 마곡 이후 서울에는 더 이상 대규모 택지 개발이 가능한 부지가 없습니다. 여의도 국회 자리를 제외하고는 빈 땅이 사실상 없는 상황이며, 따라서 유일한 해법은 정비사업입니다.

윤석열 정부는 패스트트랙을 통한 절차 간소화를 추진했으며, 더불어민주당도 1기 신도시 특별법 등을 통해 일정 부분 전향적인 입장을 보였습니다. 그러나 규제를 완화할 경우 집값 상승 자극, 부자 감세 논란 등이 동시에 발생해 정치적 부담이 상당한 상황입니다.

초과이익 환수제, 부동산정책의 시험대

재건축 초과이익 환수제는 대표적인 논란 규제입니다. 이 제도는 정비사업으로 얻은 이익이 조합원 1인당 8천만 원을 초과할 경우 일정 부분을 세금으로 환수합니다. 문제는, 이익이 실제 실현되지 않아도 세금이 부과되며, 이로 인해 미실현 이익 과세·이중 과세 논란이 벌어지고 있습니다.

예를 들어 집을 팔지 않아도 수천만 원의 고지서가 날아오며, 낼 현금이 없는 경우 조세 저항, 압류 및 경매 등까지 이어질 수 있습니다. 이처럼 현실성이 떨어지는 제도는 조세 정의와 시장 신뢰 사이에서 균형을 요구받고 있습니다.

더불어민주당이 이 제도를 폐지하면 친시장·실용주의 노선으로 전환했다는 강한 신호를 줄 수 있지만, 지지층의 반발과 이념적 한계로 인해 실현 가능성은 낮습니다. 따라서 대안으로는 공제 기준을 현행 8천만 원에서 1억 5천만 원 수준으로 상향 조정하는 것이 현실적 보완이 되지 않을까 합니다.

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