10년 이상 속은 집값 폭락 데이터의 진실(조영광 2부)

“인구가 줄면 집값이 떨어질까?” 많은 사람들이 이렇게 단순하게 생각하지만, 실제 부동산 시장은 훨씬 복잡한 흐름 속에서 움직이고 있습니다. 인구 밀도, 가구 형태, 지역의 기능, 수요 공급의 미스매치 등 다양한 요인이 집값에 영향을 미칩니다. 이 영상을 통해 인구 감소와 집값 사이의 진짜 관계를 객관적인 데이터와 함께 짚어보겠습니다.

인구 감소=집값 하락? 절반은 오해입니다

서울은 1990년대부터 인구가 약 40만 명 가까이 줄어들었습니다. 그럼에도 불구하고 집값은 꾸준히 상승해 왔습니다. 이는 단순히 ‘인구 감소 = 집값 하락’이라는 도식이 항상 성립하지 않는다는 점을 보여줍니다.

오히려 인구 감소라는 담론이 커질수록 사람들은 고밀 지역, 즉 기회와 기반시설이 밀집한 곳으로 몰리게 됩니다. 그 결과, 이러한 지역은 더 강한 상승 압력을 받게 됩니다.

인구 밀도와 집값: 가장 덜 변하는 데이터

전국 평균 인구 밀도는 km²당 약 500명 수준입니다. 하지만 서울은 1만 5천 명으로, 감소했다 해도 여전히 전국 평균의 15배입니다.

토지는 제한적이지만 인구는 계속 몰려 있기 때문에, 이런 고밀도의 구조는 쉽게 변하지 않습니다. 인구가 줄어도 인구 밀도가 높은 지역은 여전히 집값 지지력이 강할 수밖에 없습니다.

젊은층 인구 이동과 고령층의 선택

인구 이동은 단순히 숫자의 문제가 아니라 삶의 질과 선택의 문제입니다. 지방의 청년층은 교육, 일자리, 의료 인프라를 찾아 수도권으로 이동합니다. 특히 여성 20~30대의 서울 유입은 뚜렷한 현상이며, 결혼과 출산을 고려해 다시 경기도, 인천으로 재이동하는 패턴도 반복됩니다. 고령층은 대학병원 등 인프라가 갖춰진 서울 중심지(중구, 종로구, 성북구)로 이동하고 있습니다.

수요-공급 미스매치와 눈여겨봐야 할 가구 형태

가구는 아파트 수요의 기본 단위입니다. 3~4인 가구가 많은 지역에 1~2인 가구 평형만 많다면 수요는 있지만 공급이 맞지 않아 가격은 정체됩니다. 반대로 2~3인 가구가 많은 지역에 딱 맞는 평형이 공급되면 집값은 상승할 수밖에 없습니다. 이러한 가구와 평형 간의 수요-공급 불균형이 집값의 핵심 변수 중 하나입니다.

많은 사람들이 1인 가구가 늘어나니 아파트 수요가 줄 것이라고 오해하지만, 통계청 자료에 따르면 2050년에도 2~3인 가구가 전체의 50%를 차지할 것으로 예측됩니다. 아파트 주요 수요층은 여전히 25, 34평을 선호하는 2~3인 가구입니다. 1인 가구 증가로 인한 아파트 수요 감소는 잘못된 신화입니다.

고밀도 지방도시는 왜 무너졌나?

대구와 같이 인구 밀도는 높지만 지방인 도시의 경우, 단기간에 과잉 공급이 이루어진 것이 가장 큰 원인입니다. 하지만 이런 지역조차 회복 탄력성이 높습니다.

예를 들어, 수성구의 주요 아파트는 이미 9억~10억 선까지 회복되었습니다. 고밀 지역의 핵심 아파트는 20% 이상 하락 시, 매수 타이밍으로 보는 것이 유효합니다.

[주의] 본 방송에서 제공하는 정보는 투자 판단에 참고만 하시기 바랍니다. 투자에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 본 영상 촬영일은 2025년 5월 27일입니다.