에둘러도 부동산 종착지가 보인다(채상욱 2부)

한국의 부동산 시장은 지금, 단순한 집값 문제를 넘어 정치, 세금, 금융, 그리고 도시 기능 전반에 걸친 구조적 위기를 드러내고 있습니다. 대선 이후 어떤 정책 변화가 일어날지, 과연 규제와 세금 프레임을 뛰어넘는 새로운 해법이 나올 수 있을지, 공사비와 분양가의 진실은 무엇인지, 국토부와 건설사 간의 관계는 왜 의심받는지 이 모든 질문은 부동산 시장을 이해하고자 하는 이들이 반드시 짚고 넘어가야 할 핵심 이슈입니다. 리얼캐스트에서 커넥티드그라운드 채상욱 대표를 만나 부동산 시장의 문제를 들어보고 진단해 봤습니다.

대선 이후의 부동산 정책 어떻게 변화할까?

계엄과 탄핵 정국을 거치면서 현재 정치 지형은 야당이 우세한 구간이라고 판단됩니다. 더불어민주당은 과거 문재인 정부 시절 다수의 부동산 대책을 내놓았다가 거센 반발을 받았던 경험에 대한 트라우마를 여전히 가지고 있습니다.

현재 당의 포지션은 과거보다 중도 지향적인 흐름을 보이며, 소위 ‘우클릭’하는 움직임도 감지됩니다. 이는 집권 정당으로서 다수를 포용하기 위한 전략으로 해석할 수 있습니다.

이러한 상황 속에서 과거처럼 규제 중심의 부동산 대책을 다시 추진할 가능성은 낮아 보입니다. 오히려 세종시에 대한 이전 논의, 자산 포트폴리오 다변화, 주식시장 활성화 등 더 큰 틀에서 접근하려는 경향이 나타나고 있습니다. 특히, 가계 자산의 80%가 부동산에 집중되어 있는 현 구조를 변화시키고자 하는 의지도 엿보입니다.

그러나 선거를 앞둔 현시점에서는 뚜렷한 어젠다를 제시하기보다는 정책적 움직임이 조용하게 이어질 가능성이 높습니다.

부동산 정책보다 더 중요한 것 1. 세금과 임차권, 균형이 중요하다

과세를 하면 좌파, 감세를 하면 우파라는 단순한 프레임은 더 이상 유효하지 않습니다. 이는 자산을 보유한 계층이 만들어낸 일종의 방어 논리이며, 정책 당국이 여기에 끌려갈 필요는 없습니다.

실제로 자본주의가 고도화된 국가들조차 재산 과세에 대해선 시장 합리화를 진행하고 있습니다. 반면, 한국은 재산세 수준도 낮고 임차권 보호도 미약한 상황입니다. 이상적인 구조는 재산세가 높으면 임차권 보호는 약하고, 재산세가 낮으면 임차권 보호는 강해야 균형이 맞습니다.

일본은 제2차 세계대전 당시 남편들이 전쟁에 동원되면서 임차인 보호를 강화하고 재산세는 낮게 유지하는 정책을 폈습니다. 이후 자산시장 붕괴 후에는 재산세를 인상하고 임차권 보호를 축소한 바 있습니다.

한국은 재산세도 낮고 임차권 보호도 취약하기 때문에, 이 구조는 임대인에게 지나치게 유리한 ‘기울어진 운동장’입니다. 이런 구조 속에서는 세금 정책에 대한 트라우마로 인해 어떤 대책도 내지 않는다면, 결국 부동산 문제는 영원히 해결되지 않을 것입니다.

부동산 정책보다 더 중요한 것 2. 공사비 인상은 분양가 상승의 근본 원인이 아니다

공사비 인상이 곧 분양가 상승으로 이어진다는 주장은 매우 제한적이며 오해의 소지가 큽니다. 주택 가격은 토지 가격과 건축비를 합산한 총액인데, 선호 지역일수록 공사비 비중은 오히려 낮습니다. 대체로 공사비는 전체 분양가의 20% 미만이며, 나머지는 대부분 토지비용입니다.

예컨대, 지방에서 공사비가 1천만 원이고 분양가가 1,500만 원이면 토지비는 500만 원입니다. 반면, 서울의 선호 지역에서는 분양가가 6천만 원, 이 중 공사비는 동일하게 1천만 원이라면 토지비는 5천만 원에 달합니다. 결국 공사비가 분양가를 좌우한다는 주장은 구조적으로 설득력이 떨어집니다.

최근 지식산업센터(지산) 분양도 비슷한 상황입니다. 1천만 원의 공사비가 소요되더라도 시장에서는 2억 5천에도 거래가 되지 않는 경우가 많습니다. 원가만을 근거로 분양가를 정한다는 논리는 시장 현실과 맞지 않습니다.

부동산 가격 상승의 진짜 원인: 수요의 급변

장기적으로 부동산 가격이 오르는 가장 큰 이유는 원가가 아니라 경제 성장입니다. 경제 성장률이 2%라면 자산 가격도 비슷한 수준으로 상승하는 것이 자연스럽습니다. 문제는 이보다 높은 초과 상승이며, 이는 대출 규제 완화나 급격한 수요 증가 등 외부 요인에 의해 발생합니다.

예를 들어, 2021년에는 지방까지 부동산 구매 열기가 번졌지만, 불과 2년 후인 2023년에는 지방 부동산이 외면받고 있습니다. 이러한 수요의 급변이 가격 폭등 또는 급락을 유발하게 되는 것입니다.

건설사와 국토부, 불편한 진실

국토교통부는 국민 세금으로 운영되는 공공기관임에도 불구하고, 실제로는 건설사와의 유착 의혹에서 자유롭지 못합니다. 건설경기 지표와 건설 근로자 수를 이유로 경기 부양책을 내놓는 경우가 많기 때문입니다. 국토부는 시장의 자율적인 조정보다는 건설사를 위한 정책에 무게를 실어주는 경향을 보이고 있습니다.

향후 6개월, 정책 결정이 부동산 시장을 좌우한다

최근에는 생애최초 대출을 활용한 80% LTV 허용 등으로 고레버리지 구조가 확대되고 있습니다. 이는 10억짜리 주택에 전세 5억, 대출 3억을 추가해 본인 자금 2억만으로 거래가 가능하다는 의미입니다. 단기적으로는 가격 급등을 유발할 수 있습니다.

이러한 고레버리지 대출이 확대된다면, 향후에는 LTV 100%는 물론 110%까지도 가능해질 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다. 이는 과거 리먼브라더스 사태 전 미국에서도 발생했던 일입니다.

따라서 공공 대출 제도는 초고레버리지를 제한하는 방향으로 다시 돌아가야 하며, 장기적으로는 시장 안정성을 고려한 정책이 요구됩니다. 무엇보다 수요 양극화와 시장 과열에 대응할 수 있는 구조적인 방안이 필요하며, 공급 확대도 구체적인 규모를 통해 신뢰를 형성해야 할 시점입니다.

[주의] 본 방송에서 제공하는 정보는 투자 판단에 참고만 하시기 바랍니다. 투자에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다.