"결국 또 현금부자만"... 3단계 스트레스 DSR 코앞, 양극화 심화 우려

금융위원회가 5월 20일 실시한 ‘가계부채 점검회의’를 통해 3단계 스트레스 DSR을 당초 예정대로 7월 1일 시행하기로 했습니다. 지난해 2단계 시행(2024년 9월)에 이어 올해 7월 3단계 시행을 예고한 그대로 시행이 되는 것입니다. 

스트레스 DSR은 대출금리에 일정 수준의 스트레스 금리를 더해 DSR을 산정하는 것으로 정부가 가계대출을 관리하기 위해 지난해 2월 1단계를 시작으로 시장의 충격을 줄이며 점진적으로 규제를 강화해 나가고 있습니다. 

이에 따라 2단계까지 은행권은 주담대와 신용대출, 2금융권은 주담대까지 적용받던 스트레스 DSR은 3단계의 시행으로 모든 금융권(은행권, 2금융권)이 주담대와 신용대출, 기타대출까지 모두 스트레스 DSR 금리를 1.50%를 받게 됐습니다.

다만, 올해 들어서 은행권의 주담대 신규 취급액 비중이 감소하며 영향력이 줄어든 지방지역은 기존 2단계를 6개월 더 유지하기로 결정했습니다.

올해 들어서면서 7월 시행 예정이던 3단계 스트레스 DSR 시행이 연기될 수 있는 것 아니냐는 말이 나왔던 것도 사실입니다. 그만큼 침체의 골이 깊었기 때문입니다.

하지만 서울에서는 지난 2~3월 사이 강남권을 중심으로 토지거래허가제 해제가 한차례 되면서 거래량이 급등하고 신고가가 속출하기도 했습니다. 강남권에서 시작된 상승세는 인근 마·용·성(마포구, 용산구, 성동구) 지역으로 확대되는 모습도 나왔는데요.

결국 이것이 3단계 스트레스 DSR을 7월에 예정대로 시행하게 만든 요인으로 보입니다. 가계부채 관리라는 표면적 이유가 있지만 시장은 얼마든지 여러 요인으로 과열될 수 있다는 사실이 증명됐기 때문입니다. 

만약 이런 상황이 발생하지 않고 경기 침체의 골이 더욱 깊어졌다면 시장 회복을 위한 조치로 시행 시기가 더 늦어질 수 있었을 것입니다.

다만, 7월 시행으로 인한 시장 충격은 크지 않을 전망입니다. 특히 6월 대선 이후로 바뀔 수 있는 부동산 정책으로 시장 분위기도 바뀔 수 있기 때문입니다. 

부동산인포 권일 리서치팀장은 “수개월 전부터 시행 예고가 됐던 만큼 수요자들이 받는 충격은 크지 않을 전망입니다. 또한 6월 대선에 앞서 쏟아지는 공약들이 침체된 시장을 살리려는 내용이 많아 부동산 정책 수립과 시행과정에서 다양한 호재들이 나올 수도 있습니다”라고 말했습니다.

대출이 강화되면서 시장은 양극화가 한층 심화될 것으로 전망됩니다. 대출도 강화된 상황에서 아무 곳이나 매입할 이유는 없기 때문입니다. 

서울을 기준으로 본다면 강남권에 대한 쏠림이 7월 이후로 더 커질 것으로 예상됩니다. 

강남권 같은 인기지역은 현금을 많이 쥐고 있는 수요로 인해 대출 영향을 상대적으로 덜 받지만 ‘영끌’ 수요가 상대적으로 많은 노도강 등의 지역들은 대출 영향이 큰 편이라 강남권과 노·도·강(노원구, 도봉구, 강북구) 지역들의 집값 격차도 더 벌어질 가능성이 높습니다. 

실제로 지난 2023년 1월부터 올해 4월까지 강남구와 노원구, 서초구와 도봉구, 성동구와 노원구의 평균매매가격 차이(예. 강남구 평균 가격에서 노원구 평균가격의 차액) 추이를 보면 스트레스 DSR 1단계(24년 2월)와 2단계(24년 9월)를 거치면서 가격차가 더 크게 벌어지는 것을 확인할 수 있습니다(출처: 한국부동산원).

수도권과 지방도 격차가 더 벌어질 수 있을 전망입니다. 지방은 2단계를 6개월 더 유지한다고 했지만 매수세를 회복시키기엔 침체의 골이 깊어 추가적인 대책 마련이 필요해 보입니다. 

권팀장은 “수요자들 입장에선 깐깐해진 대출 조건 아래에서 상대적으로 인기가 없는 지역에 아파트를 매입할 이유가 없습니다. 결국 강남권과 강북권, 수도권과 지방 등의 양극화는 더 심해질 가능성이 높습니다”라고 말했습니다.