같은 평수인데 지방보다 서울이 더 좁아? 아파트 실면적의 비밀

최근 분양 광고를 보시면 신축 아파트 중에 지붕이 없는 ‘개방형 발코니’가 눈에 많이 띄셨을 겁니다. 개방형 발코니는 주로 ‘돌출개방형 발코니’ 또는 ‘오픈 발코니’ 등으로 불립니다. 주로 서양에서 많이 보던 발코니 형태로, 지붕과 창호 등이 없다 보니 개방된 형태를 지니고 있습니다.

정확한 명칭은 ‘돌출개방형 발코니’입니다. 돌출개방형 발코니는 아파트 외벽에 돌출된 형태로, 돌출 폭이 2.5m 이상, 난간 유효높이는 1.5m 이상이어야 하며, 둘레 길이의 50% 이상이 벽이나 창호 등으로 막히지 않고 개방된 형태인 발코니를 뜻합니다.

하지만, 언뜻 보기엔 낭만적이고 멋져 보이는 개방형 발코니도 현실적으로 관리나 활용성 등이 떨어진다는 측면에서 한계가 있다고 하는데요. 특히 실내 공간으로 통합되지 못하는 특성 때문에 실수요자로부터 만족도가 낮아지고 있습니다. 대체 무슨 이유 때문일까요?

서울시에서 이 개방형 발코니를 주로 볼 수 있는 이유는 다름 아니라 2008년 도입된 ‘발코니 삭제 규정’ 때문입니다.

‘발코니 삭제 규정’이란 서울시가 아파트 디자인 다양성을 높이고, 도시 경관을 개선하기 위해 도입한 규정입니다. 건축물 심의기준 공고 제23조에 따르면, ‘공동주택의 각 세대별 각 외부 벽면 길이 또는 발코니가 설치되는 벽면의 전체 면적(계단실 등 공용부분은 제외)의 30%는 발코니 설치를 지양한다’고 나와 있습니다. 

이를 통해 2008년 이후 서울시의 아파트들은 단순히 설계상 변화뿐 아니라 실사용 면적에도 영향을 미쳤는데요. 예를 들어, 같은 평수의 아파트라 하더라도 서울에서는 해당 규정 때문에 실사용 면적이 지방보다 약 10㎡ 정도 줄어들게 됩니다. 10㎡면 약 3평 정도로 작은 방 정도의 크기인데요. 실사용면적에서 상당히 큰 차이를 느낄 수 있습니다.

하지만, 실수요자 입장에서는 실면적이 줄어들 수 있어 부정적인 영향을 미칠 수 있는데요. 이에 대비 서울시는 발코니 삭제 규정에 예외 조항을 두어 돌출개방형 발코니, 입면 다양화, 우수 디자인 인증 등의 조건을 충족하는 경우, 삭제 비율을 낮출 수 있도록 허용했습니다. 

문제는 돌출개방형 발코니, 개방형 발코니는 원칙적으로 확장 자체가 불가하다는 것입니다. 우리나라에서 발코니란 외국처럼 외부 공간이 아닌, 내부 확장을 위한 서비스 면적으로 여겨지는데요.

개방형 발코니가 확장이 안되다 보니 실수요자 입장에선 다소 불만이 있는 것도 사실입니다. 게다가 관리와 유지보수 문제도 개방형 발코니의 단점으로 꼽히고 있습니다. 아무래도 개방형 발코니 자체가 외부에 노출된 공간이다 보니 청소나 관리가 어렵고, 비가 오거나 추우면 사용하기 힘들다는 부분 때문인데요.

일례로 개방형 발코니가 있는 아파트를 분양받은 실수요자 중에서는 발코니가 없는 상품보다 분양가는 더 비싸지만, 실제 효용성이 떨어진다고 평가하기도 했습니다.

게다가 발코니 면적의 감소는 실수요자의 재산 가치에도 적지 않은 영향을 미칩니다. 2023년 하나금융연구소가 발표한 ‘35평 같은 25평의 마법, 발코니의 경제학’ 보고서에 따르면, ㎡당 600만원인 아파트에서 발코니 면적이 15㎡에서 45㎡로 30㎡ 늘어나면 주택 가치가 약 1억4,500만원 증가한다고 분석됐습니다.

따라서 같은 평수라도 서울 아파트가 좁게 느껴지는 이유는 서울시 발코니 삭제 규정과 설계상의 제약이 주요 원인이라 할 수 있습니다. 그러므로 서울에서 신축 아파트를 선택할 땐 단순히 평수만 확인할 것이 아니라 실사용 가능한 공간 등을 꼼꼼하게 따져봐야 하겠습니다.