한국형 리츠, 주택 소유 패러다임 바꿀까

지난해 말 1인당 평균 가계대출이 9,600여만 원으로 역대 최고치를 기록하며 가계대출을 줄이기 위해 정부가 ‘한국형 리츠’ 도입을 위한 연구 용역을 발주하기로 했습니다.

한국은행에 따르면 지난해 말 기준 가계대출 차주 1인당 대출 잔액은 9,553만 원으로 관련 통계 작성(2012년) 이후 역대 최고치를 기록한 것으로 나타났습니다. 

가계대출의 증가는 소비 위축과 내수 부진에 큰 영향을 끼치기 때문에 대출을 규제하는 등의 가계대출 억제 정책을 시행하고 있지만 좀처럼 문제 해결이 되지 않고 있습니다.

이에 따라 국토교통부가 주택 소유 방식을 바꿀 ‘한국형 리츠’에 대한 연구 용역 발주하기로 해 관심을 모으고 있습니다. 

‘리츠(REITs)’는 ’Real Estate Investment Trust’ 의 약자로 투자부터 자금을 받아 부동산이나 부동산 관련 증권 등에 투자하거나 운영을 통해 그 수익금을 투자자들에게 돌려주는 ‘부동산 간접투자 회사’를 말합니다. 혹은 그런 투자 방식을 이야기할 때도 ‘리츠’라고 하기도 합니다. 

리츠제도는 해외에서는 이미 수십 년 전부터 발전해 오고 있으며 부동산 시장의 성장과 함께 성장해 왔습니다. 

국내에는 외환위기 이후 기업들이 보유한 부동산의 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해 부동산투자회사법(2001년 5월)이 도입된 후 부동산시장의 급성장, 수차례 법 개정 등의 과정을 거치며 현재에 이르고 있습니다. 

간접투자인 리츠의 장점은 소액 투자가 가능하고, 세금 부담이 적으며 전문가를 통해 안정적인 운영이 가능하다는 장점이 있습니다. 또한 직접투자의 경우 현금화하는데 오랜 시간이 소요되는 경우가 많은데 리츠는 원하는 시점에 현금화가 가능하다는 점 또한 장점으로 꼽힙니다.

이번에 국토교통부가 연구 용역 발주를 준비한다는 ‘한국형 리츠’는 수요자가 리츠가 소유하는 주택의 일정 지분을 매입하고 소유하지 않은 나머지 지분에 대한 월 임대료를 지급하고 거주하는 방식입니다.

매입한 지분은 보증금이 되고 나머지 지분에 대한 월 임대료를 내는 방식은 익숙한 보증부 월세 또는 반전세 같은 형태입니다. 

한국형 리츠가 기존의 리츠와 차별화되는 또 다른 부분은 ‘수요자의 거주’입니다. 

지금 주택시장은 ‘대출 → 집값 상승 → 대출 → 집값 상승’이라는 악순환이 계속되고 있기 때문에 과도한 대출 막기 위해 한국형 리츠에서는 ‘수요자의 거주’가 있는 것입니다. 

‘반전세, 월세로 거주하면서 수익을 챙긴다?’

어찌 보면 그럴듯한 말이기도 합니다. 특히 목돈이 적고, 대출 부담이 큰 수요자들에겐 상당히 매력적인 형태일 수 있는데요. 연구결과가 나와 봐야 하겠지만 ‘한국형 리츠’는 두 가지 큰 한계를 극복해야 합니다. 

첫 번째는 바로 전세를 이용한 ‘갭투자’와의 경쟁입니다. 

현 주택시장에서 소액 투자방식의 대표적인 것이 전세를 끼고 투자하는 ‘갭투자’입니다. 일부 규제지역에서는 실거주 의무가 있어서 갭투자가 제한되기도 하지만 전셋값이 폭락하거나 전세제도가 사라지지 않는 한 갭투자는 계속된다고 봐야 합니다.

지분에 대해 배당을 받는 방식의 간접투자인 ‘한국형 리츠’보다 직접투자인 ‘갭투자’는 리스크가 있긴 하지만 시세차익에 대해 수요자들의 니즈가 매우 높고, 실제로 상당한 수익을 거두기도 해 ‘한국형 리츠’가 극복해야 할 1호는 ‘갭투자’인 셈입니다.

두 번째는 ‘제한적 공급’입니다. 

리츠의 성공은 결국 수익인데요. ‘한국형 리츠’는 수요자들이 소유하지 않는 지분에 대한 임대료를 지급하는데 이때 수요자들이 높은 임대료를 지불해야 한다면 당연히 매력이 낮아질 수밖에 없습니다. 

결국 리츠에서는 주택을 저렴하게 구입하거나 저렴한 땅을 구입해 집을 지어야 한다는 건데, 사실 쉽지 않습니다. 정부에서 적극적으로 신규 택지의 일부를 리츠 사업용으로 싸게 공급할 수도 있겠지만 공공 주도의 리츠가 아닌 민간 주도의 리츠는 과도한 혜택 등으로 문제가 될 수도 있습니다. 

또한 집값도 올라야 하기 때문에 비인기 지역에서는 리츠를 접할 수 없어 제한적으로 공급이 이뤄질 가능성이 높습니다. 

이들 두 가지 한계 이외에도 세금 문제나 월세 수준의 결정도 깊이 논의가 돼야 할 것들입니다. 

하지만 이러한 한계에도 불구하고, ‘한국형 리츠’는 주택 소유의 패러다임을 조금이라도 바꿀 수 있는 시도로 볼 수 있습니다. 대출을 억제할 수 있는 기능도 분명히 있다고 볼 수 있는 만큼 앞으로 나올 연구 결과를 관심을 갖고 지켜봐야 하겠습니다.