임대차 2법 시행 5년… 제도 개선 공론화

시행 5년 차로 접어든 임대차2법(계약갱신 청구권, 전월세상한제) 제도 개선을 위한 전문가 토론회가 지난 26일 개최됐다. 

국토연구원이 마련한 ‘임대차 제도개선을 위한 전문가 토론회’는 국토교통부 박정혁 주택임대차 기획팀장을 비롯해 각계 전문가들이 참석해 임대차2법 성과를 진단하고 개선 방안에 대한 다양한 의견들이 나왔다. 

2020년 7월 31일 도입된 임대차2법은 임차인이 2년을 살고 2년을 더 살수 있는 계약갱신 청구권과 계약갱신 시 임대료의 인상률을 5%로 이내로 하는 전월세 상한제를 말한다. 

많은 우려와 논란 속에 시행된 후 효과가 기대에 미치지 못했다거나 전셋값을 더 급등시켰다, 신규 임대료와 갱신 임대료 이중 가격으로 수요자들의 혼란을 가중시켰다 다양한 주장들이 있어왔다. 

문재인 정부 때 도입됐던 이 법은 윤석열 정부가 들어선 후 폐지에 힘이 실리기도 했으나 임차인 보호를 위해서 폐지보다는 개선이 필요하다는 주장에 힘이 실리면서 공론화 되게 됐다. 

주제발표를 맡은 박진백 국토연구원 부연구위원은 △폐지 △지역 지정 또는 지차체 위임 △임대차 계약시 자율 적용 △ 상한 요율 수정 및 보완 등의 네 가지 방향을 제시했다. 

폐지의 경우 임대인과 임차인간의 갈등이 감소하지만 기존 계약 임차인들이 신규임대에 노출되면서 부담이 크게 증가한다는 단점이 지적됐다. 

지역 지정의 경우 지자체별 행정비용 증가가 단점으로 거론됐으며 자율 적용하는 안의 경우 임대인의 권한이 더욱 강해져 이 또한 임대료 상승으로 이어질 수 있다는 것이 단점으로 지적됐다. 

현행 5% 상한 요율을 10% 안팎으로 올리거나 상한 요율을 유지하되 전세계약기간을 ‘2+1+1년’으로 쪼개는 방안을 제시했다. 다만, 요율 상향과 관련해서는 문제가 되고 있는 이중 가격의 간격은 줄어들겠지만 적정 상한 요율에 대한 사회적 합의 도출이 어렵다는 점, 새로운 상한 요율을 앞두고 전세가가 상승하는 ‘문턱효과’가 발생할 수 있는 문제가 지적됐다.

이외에 한국조세재정연구원 송경호 연구위원은 현행 ‘2+2년’의 장기화된 전세계약은 임대가격 변동성을 키워 적정 가격으로 계약한 비율이 낮아지게 하고 있어, 갱신권 행사보다 처음부터 2년, 3년, 4년 중 상호 협상을 통해 계약 기간을 정하고, 계약을 파기하는 쪽에서 위약금을 지불하는 방안을 제시했다. 

또한 전월세상한제도 현재보다 유연하게 하되 임대료가 50% 오르면 상한은 25%, 30% 상승하면 15%로 하는 등 시장 상황을 반영하는 안을 제시했다. 

김규철 국토부 주택토지실장은 “임대차2법은 주거권 향상에 기여한 측면이 있다”라면서 “임차인 주거 안정을 최대한 보장하면서도 임대인, 임차인 갈등을 줄일 수 있도록 균형 잡힌 방안을 모색해야 한다”라고 말했다.