서울 공급 불안 언제까지?

서울 아파트 공급 불안이 갈수록 커지고 있습니다. 공급을 걱정하는 이유는 공급 불안이 다시 서울 집값을 밀어 올리는 불쏘시개가 될 수 있다는 우려 때문입니다. 

서울의 공급 불안은 멀리 돌아 보지 않아도 확연하게 드러납니다. 올해 들어서 3개월이 지나는 동안 서울에서 분양한 현장은 단 1곳뿐입니다. 2월에 서초구 방배동에서 분양한 래미안 원페를라(총 1097가구 중 일반분양 482가구)입니다.

지난해 같은 기간에는 8개 단지 총 4,611가구(일반분양 1,097가구)가 분양했으니 정말 확 줄어들었습니다(출처: 부동산인포). 

또한 부동산R114에 따르면 올해 서울 분양계획 물량은 2만 5,451가구로 지난해 실적(2만 8,679가구)보다 줄어들 것으로 조사됐습니다. 

통상 계획 대비 실적이 적은 것을 감안한다면 올 서울 분양실적은 최근 10년 사이 가장 적었던 2021년(7,135가구) 다음으로 적을 수도 있을 전망입니다. 

분양이 원활하지 않자 서울 입주 상황도 좋지 못합니다. 

부동산R114에 따르면 내년 서울 입주물량은 7,947가구(임대 제외)로 올해 입주물량(3만 1,647가구)의 4분의 1(25.1%) 수준으로 급감합니다. 부동산R114가 관련 통계를 제공해온 2000년대 들어서 서울 연간 입주물량이 1만 가구 아래로 떨어진 적이 없습니다.

결국 내년 이후로 서울 입주물량의 결정은 분양이 얼마나 이뤄지느냐에 달렸습니다.

매번 서울의 공급 불안을 걱정하는 이유는 서울의 신규 아파트 공급이 대부분 재건축, 재개발 등의 정비사업에 의존하고 있기 때문입니다. 

2010년~2024년까지 서울 분양 물량 가운데 정비사업이 차지하는 비중을 살펴보면 연평균 77%가량이 정비사업을 통해서 분양이 이뤄졌습니다. 2016년에는 92.6%까지 차지하는 등 정비사업이 큰 비중을 차지하는 것이 확인됐는데요. 

서울은 사실 아파트를 지을 빈 땅이 사실 거의 없습니다. 뭔가를 헐고 지어야 하는데 이것도 한계가 있습니다. 때문에 재건축, 재개발 정비사업 의존도가 높을 수밖에 없습니다. 

문제는 이들 정비사업이 상당한 시간을 소요한다는 것입니다. 국회 교통위원회가 2023년에 조합이 해산된 정비구역 30곳에 대해 구역 지정부터 조합 해산까지 소요된 기간을 분석한 결과 평균 14년 2개월이 소요된 것으로 나타났습니다. 즉, 올해 준공 돼 입주를 마치고 조합이 순조롭게 해산된 현장이 있다면 정비구역 지정을 받은 시점이 2010년~2011년경 이라는 얘깁니다.

사업기간이 늦어지는 이유 가운데 정책적인 이유도 있습니다. 

2011년~2020년 서울시장을 지냈던 박원순 시장은 反정비사업 정책 기조를 가져갔습니다. 대표적인 것이 뉴타운 재개발 출구전략으로 2020년까지 서울의 정비사업 예정지 683곳 가운데 394곳의 구역지정이 해제가 됐습니다. 당장 사업을 시작해도 십수 년이 걸리는 것이 정비사업인데 있던 구역도 해제가 됐으니 反정비사업 정책이 서울 공급 불안 문제를 키운 셈입니다. 

현 오세훈 시장은 완전히 반대 정책을 가져가고 있습니다. 물론 오세훈 시장의 방식도 전혀 문제가 없는 것은 아닙니다만 공급 확대를 위해서 신통기획, 모아타운 등과 규제철폐 등으로 정비사업 기간을 단축하는데 힘을 쏟고 있습니다.

정부도 공급 확대를 위해 지난 해 ‘8.8주택 공급대책’을 통해 재건축 사업기간을 최대 6년까지 줄이는 것을 추진하겠다 밝힌 바 있습니다. 

정부와 서울시가 신속한 주택 공급 확대를 위해 힘을 쏟고 있지만 만만치 않은 벽에 부딪히고 있습니다.

우선 원자재 가격, 인건비 등이 상승하면서 공사비가 크게 올라 정비사업이 위축되고 있습니다. 건설사는 사업성이 좋은 현장을 선별 수주하고 있어 시공사 선정이 지연되는가 하면, 공사 중인 현장들에서는 공사비 증액 문제로 공사가 지연되는 곳들이 나오고 있습니다.

결국 물가가 어느 정도 안정이 돼 줘야 수주 현장이 늘어날 수 있고, 분쟁이 있는 현장들은 중재를 통해 공사도 멈춤이 없어야 합니다. 

또한 서울시, 지자체 등은 정비사업 사업성을 높여 줄 수 있는 용적률 인센티브나 인허가 과정에서 지연될 수 있는 불필요한 행정 절차도 없애 사업기간을 단축시켜야 합니다.

하지만 이러한 노력에도 불구하고, 서울 공급 불안은 단기간 해소가 쉽지 않아 보입니다. 여전히 불안 요소가 남아 있기 때문인데요.

부동산인포 권일 리서치팀장은 “물가는 국내외 상황에 따라 단기간에 안정시키기 어렵고, 분쟁 중재는 이해관계가 첨예한 만큼 이 또한 간단하지 않습니다. 결국 당장 공급 확대는 어렵다는 얘깁니다”라면서 “하지만 당장 5년 뒤를 보고 행정적 지원은 지속적으로 이뤄져야 하고, 특히 정치적 문제 등으로 정책 기조가 급변하지 않도록 일관성 있는 정책 유지가 필요합니다”라고 말했습니다.