서울 오피스 공실률 5분기 연속 증가, 왜?

서울 오피스 공실률이 1년 사이 약 3배가량 증가한 것으로 나타났다. 경기 침체가 이어지면서 서울 주요 중심 업무지구를 벗어나는 기업들이 늘고 있는 데다, 강서구 마곡지구 등에 대규모 오피스가 공급된 것이 공실률 상승을 부추긴 것으로 보인다. 

종합부동산자산관리 기업 교보리얼코에 따르면 지난해 4분기 서울지역 오피스의 공실률은 4.73%로 지난 2023년 3분기 1.21%에서 4분기 1.57%로 상승한 이후 5분기를 거치는 동안 매 분기 상승했다. 

특히 지난해 2분기 1.96%로 2%를 밑돌던 공실률은 3분기(3.59%) 급증한 후 4분기에는 4%대로 올라섰다.

서울의 대표적 업무지구인 강남권(GBD) 오피스의 경우 1%대 공실률을 이어왔었으나 지난해 4분기에는 2.68% 공실률을 기록하며 전분기 공실률(2.32%) 대비 0.36% 상승했다.

특히 강남의 프라임급 오피스 빌딩인 센터필드를 비롯해 강남N타워, 섬유센터 같은 중대형 빌딩들에서 많은 공실이 발생한 것으로 나타났다. 

이처럼 서울 지역(강남을 중심으로 하는) 오피스 공실이 증가한 것은 매년 상승하는 임대료가 큰 원인으로 꼽힌다. 

서울 오피스 월 임대료는 지난 2020년 4분기에는 ㎡당 월평균 2만 3,500원이었으나 지난해 4분기는 2만 8,800원으로 22.6% 상승했다. 

경기 침체가 이어지면서 기업들이 월 임대료 같은 고정비를 줄이기 위해 임대료가 높은 강남권을 벗어난 것이 강남권 오피스 공실률을 높인 원인으로 지적된다.

이외에 대규모 오피스 공급에 따른 기업, 기관의 이전도 공실률 증가에 영향을 끼쳤다.

강서구 마곡지구에 위치한 ‘마곡원웨스트’에는 광화문에 있던 DL이앤씨가 임차를 확정했으며 전파진흥원도 마곡에 있는 ‘케이스퀘어마곡’으로 이전했다. 

경기 침체가 계속되면 경기 영향을 크게 받는 중소기업들의 이동도 계속될 전망이다. 이들이 주요 업무지구를 벗어나게 되면서 주요 업무지구 공실률, 특히 중소형 면적의 오피스 공실은 현재보다 더욱 증가할 가능성이 높다.

업계 관계자는 “주변을 보면 고정비를 줄이기 위해 직원 복지를 위해 실행했던 제도들을 축소하는 등 허리띠를 졸라 매는 기업들이 많다. 결국엔 더 임대료가 싼 곳으로 이전하기도 한다”라면서 “금리도 크게 올라 임대료도 상승할 것으로 전망돼 경기 침체가 이어지면 공실률은 더욱 높아질 것”이라고 말했다.