"내 집 마련 타이밍?" 지수 흐름에 답 있다

최근 부동산 시장의 움직임을 두고 앞으로의 변화에 대한 의견이 분분합니다. 

상승세가 계속 갈 것이라 생각하면 적극적으로 매입에 나서야 할 것이고 하락으로 전환돼 침체할 것으로 생각하면 가진 것도 팔아서 정리해야 할 것입니다.

업계 전문가들은 적절한 타이밍을 잡는 것은 시장의 흐름을 제대로 읽을 줄 알아야 한다고 말합니다. 

흐름을 읽는 방법은 다양하지만 부동산 시장에서 활용되고 있는 지수 등을 읽을 줄 아는 것이 가장 기본이 됩니다.

최근 서울 강남 3구 등 일대 시장 분위기가 바뀌면서 지금을 부동산 시장의 ‘변곡점’으로 봐야 할 것인 것 관심이 모아지고 있습니다. 

많은 사람들은 변곡점을 최고, 또는 최저 시점이라고 생각하지만 변곡점은 곡선이 오목에서 볼록, 혹은 볼록에서 오목으로 변하는 지점을 뜻해 의미가 다릅니다.

부동산 시장에서 많이 사용되는 지수와 지표 등을 통해 변곡점 여부를 따져보도록 하겠습니다.

국내 부동산 시장에서 지수, 지표가 제공되는 공신력을 갖춘 곳으로는 공공에서는 한국부동산원, 국토연구원, 민간에서는 KB부동산이 대표적으로 꼽힙니다. 

매수자들이 늘고 있는지, 이들의 심리에는 어떤 변화가 있는지 등의 흐름을 파악하는데 상기 기관에서 제공되는 지수를 활용할 수 있습니다. 

각각 KB부동산의 매수우위지수, 국토연구원의 주택매매시장 소비심리지수, 한국부동산원의 매매수급 동향지수가 이에 해당합니다. 모두 0~200까지 범위 안에서 100을 기준으로 100을 상회하면 수요가 많다거나 매수심리가 높음을 의미합니다. 반대로 100을 하회하면 매수자가 적고, 매수심리도 낮음을 의미합니다. 

지난 2023년 1월 이후 이들 지수들의 추이를 살펴보면 2023년 3분기까지 상승세를 이어갔던 지수가 4분기부터 하락 전환했고, 이후 2024년 하반기 들어서 상승했다가 4분기에는 다시 하락했습니다. 

하지만 올해 들어서 상황이 달라졌습니다. 일단 KB부동산과 국토교통부 지수의 경우 다시 상승으로 전환된 반면, 한국부동산원 매매수급 동향지수는 지난해 8월부터 하락세가 1월까지 이어졌습니다. 

등락폭의 차이는 있지만 큰 흐름은 유사하게 가고 있는 것을 알 수 있습니다. 

다만 최근의 경우 3곳 가운데 2곳(KB부동산, 국토연구원)의 관련 지수는 상승했으나 나머지 한 곳인 한국부동산원의 1월 관련 지수는 하락한 것으로 집계됐는데요. 각 기관마다 조사 시점과 발표 시점의 차이가 있기 때문에 어느 시점에 보느냐에 따라 상이한 데이터가 나올 수는 있습니다. 

하지만 KB부동산, 국토연구원의 지수가 상승한 만큼 한국부동산원의 2월 지수는 상승으로 나타날 가능성이 높습니다. 

집값이 변화 예측은 KB부동산의 가격전망 지수로 조심스럽게 예측해 볼 수 있습니다. 

가격전망 지수는 0~200범위 이내에서 100을 초과할수록 상승, 100을 하회할수록 하락 비중이 높은 것을 뜻합니다. 

2월 전국 가격전망 지수는 90.4로 여전히 100을 하회하고 있지만 올해 1월(85.5)과 2월 연속으로 상승했으며 서울은 1월 지수 85.8에서 2월에는 12.5포인트 상승한 97.3을 기록해 100에 육박해 지난 2~3개월과 비교해 확실히 달라진 흐름을 보였습니다. KB부동산 가격전망 지수만 놓고 보면 2월을 부동산 시장의 변곡점으로 볼 수 있습니다. 

거래량과 매물량의 증감도 시장의 흐름을 파악하는데 중요한 지표로 꼽힙니다. 

거래량은 한국부동산원 부동산 거래 현황을 통해 확인할 수 있습니다. 토지, 건축물, 주택, 아파트 등 상품별로 확인이 가능한데요. 거래량이 증가하면 가격이 상승할 가능성이 높습니다. 

다만 거래량이 증가한다고 해도, 직전 가격보다 오른 가격에 거래가 되지 않고, 저가에 거래가 주로 된다면 당장 가격이 오르지는 않습니다. 상승까지는 시간이 필요하다는 얘깁니다. 대신에 거래가 있다면 어떤 가격에 거래가 되는지 함께 파악해야 합니다.

매물량의 경우 하나의 상황을 두고 해석은 달라질 수 있습니다. 예를 들어 한 달 전에 비해 매물이 증가했다고 가정하면 첫 번째 가능성은 거래가 살아나면서 이번 기회에 팔려는 사람들로 매물이 증가할 수 있고, 두 번째 가능성은 앞으로 경기가 더 좋아지지 않을 것을 우려해 팔려는 사람들이 많은 경우가 있을 수 있습니다. 

전자의 경우엔 거래도 되면서 매물이 증가하는 경우라면 후자의 경우엔 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많은, 상대적으로 흐름이 좋지 않은 경기 상황에 나타날 수 있습니다. 

매물량은 부동산빅데이터 아실을 통해 지역, 기간을 등을 설정해 증감 여부를 확인할 수 있습니다. 

이들 지수와 지표 등을 통해보면 현 부동산 시장은 상승으로의 변곡점을 맞이했으나 서울 같은 특정 지역에 한 해 적용되며, 다른 지역들은 상당히 힘에 부칠 전망입니다. 

매수우위지수, 주택매매시장 소비심리지수, 매매수급동향지수 등의 1월과 2월 지수는 지난해 말보다 분명 개선됐지만 여전히 기준인 100에 한참 미치지 못하는 등 보다 두드러진 변화가 필요합니다.

가격전망지수 역시 기준 100을 하회하고 있지만 1월에 비해 2월 들어서 큰 폭으로 상승하며 당분간 더 상승할 것이라는 전망에 힘이 실리고 있습니다. 

최근 증가하는 매물량은 가격 상승 분위기와 맞물려 팔려는 이들이 늘어난 것으로 분석됩니다. 변곡점을 맞아 서울, 강남권 등 상급지로 갈아타려는 이들이 늘어난 것인데요.  실제로 아실에 따르면 송파구, 강남구 등 최근 신고가가 연이어 나온 이들 지역 매물은 1개월 전보다 매물이 증가한 것으로 나타났습니다. 

따라서 서울에서 상급지로 이동하려는 이들은 그나마 매물이 많은 요즘 서둘러 매입을 하는 것이 유리해 보입니다. 기존 매물을 처리하기도 그나마 지금이 거래하기 수월합니다. 

부동산인포 권일 리서치팀장은 “많은 매물 중에서 사정에 따라 급한 경우 다른 매물보다 가격이 낮은 물건들이 있습니다. 수요자들에겐 매우 좋은 매물로 볼 수 있습니다”라면서 “상승폭의 차이는 있겠지만 서울은 한동안 상승이 더 이어질 것으로 예상됩니다. 비수도권은 서울처럼 불씨를 당겨줄 만한 것이 없어 변곡점은 서울에 한해서 적용되겠습니다”라고 말했습니다.