‘어게인 2022년? ’ 용광로 된 서울 아파트 시장

을사년 초반, 서울 부동산 시장이 지난 해와 다른 행보를 이어가고 있습니다. 

서울부동산정보광장에 따르면 2월 서울 아파트 거래량은 2,556건(3월4일 기준)으로 1월 거래량(3,297건)의 약 77.5% 수준을 기록하고 있습니다. 통상 부동산 거래 신고는 계약일로부터 30일 이내에 해야 하기 때문에 2월 최종 거래량은 이보다 증가할 것으로 보입니다. 업계에서는 최소 1월 거래량을 뛰어넘을 것으로 내다보고 있습니다. 

한국부동산원의 주간 아파트 매매수급지수도 2월 4주(2월 24일) 기준, 97.8로 전주(96.9)보다 0.9포인트 증가했습니다. 매매수급지수는 지수 100을 기준으로 100을 넘어 200에 가까울수록 수요가 공급보다 많은 것을 의미합니다. 아직은 지수 100을 하회해 공급이 수요보다 많은 편이지만 수요가 증가하고 있는 만큼 거래 시장도 달라지고 있습니다. 

지난 1월 서울 거래가격의 경우엔 직전 전고점을 기록했던 2022년이 초반이 연상될 정도입니다. 

한국부동산원에 따르면 1월 서울 아파트 월평균 매매가격은 11억 2,746원으로 마지막 11억원대 매매가격 이었던 2022년 10월(11억 2,009만원)을 웃돌았습니다. 아직은 최고가인 2022년 1월(11억 5,172만원) 수준보다는 낮지만 꾸준하게 상승이 이어지고 있습니다.

강남 3구는 이미 전고점을 뛰어 넘었습니다. 

1월 서초구 아파트 평균 매매가격은 22억 7,347만원으로 과거 전고점인 2022년 4월(21억 220만원) 보다 1억 7,000여만 원이 상승했으며 강남구와 송파구도 직전 전고점보다 1억 원 가량 상승한 것으로 집계 됐습니다. 

현재 서울 부동산 시장은 전고점을 뛰어넘은 강남 3구가 끌고 있는 모습입니다.

지난달 국제교류복합지구 주변지역 아파트 291곳에 대한 토지거래허가구역(이하 토허제) 해제가 발표되면서 힘이 더해졌는데요.

강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용 84㎡는 토허제 해제 직후 직전보다 4억 5,000만원 오른 40억 원에 거래가 됐습니다. 잠실엘스 전용 84㎡의 경우엔 토허제 해제 직전에 종전 최고가보다 높은 28억 4,000만원에 거래가 됐습니다. 

강남 3구가 후끈 달아오르자 한강을 기준으로 강남과 마주하고 있는 성동구, 용산구도 전고점을 뚫었습니다. 

1월 성동구 아파트 평균매매가격은 14억 6,016만 원으로 지난해 8월 처음으로 14억 원을 돌파한 후 매달 상승세를 이어가고 있으며 용산구도 평균 18억 원을 돌파한 후 상승세를 이어가고 있습니다.

이처럼 강남 3구를 비롯해 성동구, 용산구 등 강남 주변 지역이 상승에 동참하면서 서울 부동산 시장이 곳곳에서 전고점을 기록했던 2022년처럼 될 것인지 관심이 모아지고 있습니다. 

먼저 ‘어게인 2022년’은 무리라는 측은 특정 지역으로만 수요가 몰리는 데다 하반기 시행 예고된 3단계 스트레스 DSR, 정국불안 등을 이유로 꼽습니다.

지난 1월 노원구 아파트 평균매매가격은 6억 3,056만 원으로 이전 전고점인 2021년 12월 평균 매매가격(7억 2,390만 원)보다 약 9,000만 원, 강북구는 1월 5억9,527만원으로 이전 전고점인 2021년 12월 가격(7억 279만 원)보다 약 1억 원 가량 낮은 수준을 기록 중입니다. 하락이 둔화되고 있다지만 전고점을 뚫기에는 여전히 힘겨운 모습입니다.

또한 강력한 대출 규제인 3단계 스트레스 DSR 예정대로 시행되면 매수심리는 급격히 식을 가능성이 높습니다. 이외에도 계속된 정국 불안 속에 조기 대선이 이뤄질 경우 대선 결과에 따라 시장엔 관망세가 확산될 수도 있습니다. 

반면에 가능할 수 있다고 보는 시각은 토허제 해제 이후 2월 25일 기준금리가 2년 반 만에 2%대(2.75%)로 진입한 것은 매수심리 회복에 영향을 끼친다고 주장합니다.

또한 정부가 그린벨트 해제 등 부동산 경기 회복을 위한 대책을 내놓고 있는 데다 서울시도 규제완화에 적극적으로 나서, 재건축 등의 정비사업이 활발하게 추진되는 사실도 힘을 싣고 있습니다. 

부동산인포 권일 리서치팀장은 “강남 3구에 비해 비강남 지역은 탄력을 받지 못했습니다. 문제는 지금의 강남권 움직임을 부정적, 즉 과열로 보기 시작하면 다시 규제가 이뤄질 수도 있어 비강남 지역은 제대로 회복도 못해보고 다시 시장이 위축될 수도 있다는 점을 간과해선 안된다”라고 말했습니다.