빚으로 쌓아올린 모래성 집값, 반드시 무너집니다(한문도 교수)

정책 대출 확대와 일시적 2주택자 갈아타기 수요에 힘입어 급등했던 집값이 하향 안정세로 전환될 가능성이 제기되고 있습니다. 또한, 전세 시장 변화와 금리 인하 효과 부재 등 내실 없는 부동산 시장 구조가 다양한 요인과 맞물려 중장기적으로 리스크가 될 수 있다고 경고하는데요. 리얼캐스트가 한문도 교수와 심도 있는 인터뷰를 진행했습니다.

Q. 집값 하향 안정세로 접어드나?

지난해 깜짝 반등의 요인은 정부의 지원입니다. 55조원을 정부가 풀었고 정책 대출 금리도 1%에서 3%로 저렴했습니다. 특히 약간의 조정이 있었던 서울은 갈아타기 수요가 가세하는 타임이었습니다.

일시적 2주택자의 경우, 주택을 추가 구입한 후 3년 이내에 모든 주택을 매각해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는데 2022년 상반기까지 활발했던 분양시장에 진입한 분양 구매자 중 상당수가 일시적 2주택자였습니다. 이들 주택에 대한 3년 차 매각 시점이 작년부터 시작됐던 것입니다.

한편, 올해도 55조 원 규모의 발표가 있었으나 국세 부족 등으로 지연되고 있습니다. 또한, 금리 인하에도 불구하고 주택 가격 상승으로 수요 감소가 불가피할 것으로 보입니다.

따라서 올해는 자금 유입과 가격 상승으로 인해 유효 수요가 소진될 가능성이 큽니다. 더불어 3기 신도시 등 공공 분양 시작으로 인한 대체재 등장으로 상승 모멘텀이 약화될 것으로 보입니다.

Q. 꿈틀거리는 임대차 시장, 매매가격 밀어올릴까?

2022년 하반기에 전세 가격이 역전세 현상을 보였으나, 정부가 임대인들에게 보증금 반환 대출을 허용한 덕분에 이러한 현상이 유지됐습니다.

정상적인 시장 상황에서는 전세 가격이 하락하는 것이 일반적임에도 불구하고, 해당 정책은 신규 임차인이 들어올 경우 기존 임차인의 보증금을 충분히 반환할 수 있도록 함으로써 전세 가격 상승을 가능하게 했습니다.

하지만 이와 같은 정부의 정책에도 불구하고 임차권 등기 건수가 과거 대비 10배에서 최대 15배까지 증가했습니다. 이 수치는 경매 물건 증가로 확인할 수 있는데 이와 같은 현상은 전세가격이 일부 지역에 한해서만 상승하고 있음을 보여주는 예입니다.

특히 올해 서울 동대문구는 1만 세대 가까이 입주폭탄이 쏟아질 예정이라 서울 집값 역시 동대문발 하방 압력이 강하게 작용할 것으로 보입니다.

Q. 전세가격 상승이 집값 부추긴다?

일부 상승론자들은 전세 가격 상승이 매매 가격에도 상방 압력으로 작용할 것이라고 주장하였으나, 이는 전세가 비율 개념을 간과한 무책임한 발언입니다.

예를 들어, 주택 가격이 5억원이고 전세가율이 70%일 경우 전세 가격은 3억5천원에 해당하며, 이때 갭 비용은 1억5천원에 불과합니다.

그러나 현재 서울에서는 매매 가격이 2배에서 3배로 상승하여 5억원이 10억원으로 증가한 상황이며, 동일한 전세가율을 적용하면 전세 가격은 7억 원에 달해 갭 비용이 예전의 1억5천원 대비 3억원으로 확대됐습니다. 이로 인해 과거와 같이 수요가 그대로 유지되기는 어려운 상황입니다.

불장 시기 전세가율이 70%까지 상승했던 것과 비교할 때, 현재 서울의 전세가율은 50%대에 머물고 있어 매매 가격 상승에 따른 갭이 크게 벌어진 것으로 나타납니다.

이와 같은 상황에서는 전세 가격이 70%대까지 상승하거나 매매 가격이 하락하여 두 지표가 일치하는 수준으로 조정되어야 하나, 현실은 그렇지 못하여 이미 임계점에 도달한 상태입니다.

따라서 매매 시장은 대단지 위주의 신축에 한정되어 움직이고, 그 외의 시장은 기대만큼 반응하지 않을 것으로 판단됩니다.

금리 인하해도 집값 안 오를 겁니다

금리 인하가 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미치려면, 주택 가격이 적정 수준에 있어 이자 부담이 경감되어 수요가 촉진됩니다.

그러나 시장이 임계점을 넘어선 경우, 금리 인하에도 불구하고 수요가 발생하지 않아 효과가 미미할 수 있습니다.

더욱이, 바젤 III 규제와 DSR(총부채원리금상환비율) 스트레스 제도가 시행되면서, 대출은 소득이 원리금과 원금을 감당할 수 있는 수준에 한정되어야 한다는 원칙이 강화됐습니다.

실제로 DSR스트레스 비율이 1.5% 인상되면서, 금리가 3.5%에서 3%로 인하되더라도 가산 금리 1.5%가 적용돼 실질 금리는 4.5%로 상승하는 효과가 나타났다.

이와 동시에 금리 인하로 인해 환율과 유가가 급등할 경우, 국민의 실질 구매력이 저하되어 주택 가격 상승을 기대하기 어려운 상황입니다.

일부 상위 10%의 특정 지역에서는 가격 상승 모멘텀이 나타날 수 있으나, 전반적인 경제 외부 및 내부 요인을 종합할 때 현재의 환경에서는 금리 인하만으로 주택 가격 상승을 이끌어내기는 어려운 것으로 보입니다.

실제 노무현 정부 시절 3.5%였던 금리가 MB 정부 시절 5%로 인상되었음에도 불구하고 주택 가격은 상승했으며 이후 MB 정부가 금리를 2%로 인하했을 때도 서울 집값은 3~4년간 어려움을 겪은 바 있습니다.

이처럼 단순한 금리 인하만으로 주택 시장을 안정시키거나 가격 상승을 유도한다는 논리는 현실의 다양한 외부 변수와 내수 감소, 실질 가처분 소득 축소 등의 요소를 반영하지 못하므로, 합리적인 대책이라 보기 어렵습니다.