역대 가장 심각하다는 건설경기…대책 효과 기대해도 될까?

지난해 12월 기준 전국 미분양 주택, 준공 후 미분양 주택수가 십 수년 만에 최대치를 기록하며 악화 일로를 겪고 있는 건설경기를 살리기 위해 정부가 차주(19일경) 부동산 대책을 발표할 것으로 알려졌다.

이번 대책에는 하반기 시행이 예고된 3단계 스트레스 DSR의 유예 또는 완화, 금융권의 과도한 책임준공 요구, 공사비 관련 분쟁 등 건설업 회복을 어렵게 하는 관행들의 개선 내용이 포함될 것으로 보인다. 

국토교통부에 따르면 작년 12월 말 기준, 전국 미분양주택은 7만173가구로 집계됐다. 이는 2012년(7만4,835가구)이후 12년 만에 가장 많은 가구수에 해당한다. 

2007년~2009년 금융위기를 겪을 당시 전국 미분양가구는 10만가구(2008년 최다 16.5만가구)를 웃돌기도 해 미분양 가구수만 보면 그때보다 상황이 심각하지 않다고 볼 수도 있다.

하지만 지난해 악성 미분양은 2만1,480가구로 2013년(2만1,751가구) 이후로 역시 11년 만에 최대치를 기록하는 등 침체가 갈수록 깊어지고 있다. 특히 지방 미분양의 경우 전체 미분양의 70~80%대를 기록하며 수도권에 비해 더욱 상황이 좋지 않다. 

지난해 전국 아파트 매매거래량은 약 49만건으로 2023년(약 41만건)보다 증가했으나 2020년 약 93.4만건, 2021년 약 66.9만건 등에 비해 현저히 줄어든 수준이다. 

먼저 미분양 주택, 특히 지방 미분양 주택 해소를 위해 세제 혜택을 늘릴 것인지 관심이 모아진다. 

이미 올해 1월부터 기존 1주택자가 준공 후 미분양 주택 매입시 양도세와 종부세 산정시 1세대 1주택으로 간주하는 조치가 시행 중이지만 효과가 크지 않을 것이라는 게 지배적이다. 

때문에 준공 후 미분양을 포함한 지방의 모든 미분양 주택으로 혜택을 늘려야 한다는 요구가 이어져 왔던 만큼 이런 요구가 반영이 될지 관심을 끈다.

나아가 업계에서는 지방 미분양주택 취득시 취득세 비과세 또는 감면, 보유 후 5년 이내 양도시 양도세 비과세 등 좀더 강력한 혜택도 요구하고 있다. 

실제로 과거 금융위기 당시 쌓였던 미분양 주택은 MB정부의 이 같은 혜택 마련으로 크게 해소된 바 있다.

오는 7월 시행이 예고된 3단계 스트레스 DSR에 대해서는 지방의 경우 적용을 배제하거나 시행 시기를 늦추는 방법, 시행을 해도 수도권과 지방을 차등 적용하는 방안도 고려되고 있다. 

이외에도 기업구조조정(CR) 리츠가 지방 미분양주택을 매입할 경우 취득세 중과 배제 또는 50% 감면, PF에 키를 쥐고 있는 금융권의 과도한 책임준공 요구 관행을 개선하고 공사비를 현실화하는 등 건설사, 시행사 등이 보다 적극적으로 사업에 나설 수 있도록 대책을 마련할 계획이다.