은마 국민평형 30억 넘었다…49층 재건축 소식에 ‘부르는 게 값’

서울 강남의 대표 재건축 단지인 대치동 은마아파트가 재건축에 다시 시동을 걸었습니다. 

정비업계에 따르면 은마아파트 재건축정비사업조합은 최근 열린 총회에서 ‘재건축 정비계획 변경안’을 강남구청에 신청하기로 의결했습니다. 

1979년 지어져 올해 준공 47년째를 맞고 있는 은마아파트는 1996년부터 재건축을 추진 중인데요. 

올해 정비계획을 변경하기로 하면서 재건축 사업이 본격적으로 추진될 것이라는 기대가 높습니다. 

이번 변경안은 기존 지상 35층, 5778가구를 조성하는 계획에서 최고 49층, 6576가구로 변경하는 내용입니다. 조합원 83%가 동의한 상태입니다. 

조합원들의 압도적인 동의를 받은 가운데 재건축의 7부 능선이라 불리는 사업시행인가 준비에 들어간 상태입니다. 

이와 함께 용적률도 350%까지 높이기로 했습니다. 조합원 물량을 제외한 물량 가운데 40%는 일반분양으로 알려지고 있습니다. 

29년 만에 재건축의 구체적인 밑그림이 그려지면서 은마 집주인들도 바빠지고 있습니다. 

대부분의 집주인들이 팔기 위해 내놨던 매물을 다시 거둬들이는 분위기입니다. 

안 그래도 거래가 침체된 상황에서 매물이 별로 없다 보니 호가는 연일 오름세입니다. 

이미 국민평형의 매매가격은 30억원을 넘어섰습니다. 

국토교통부 실거래가에 따르면 은마 전용 84㎡는 지난 1월 30억4000만원에 거래됐습니다. 지난해 12월(29억3500만원)과 비교해 한 달 새 1억원 넘게 올랐습니다. 현재 호가는 31억∼32억원 수준으로 다시 오른 상황입니다. 

준공 당시 분양가가 2000만원이던 전용 76㎡의 경우 최근 실거래가가 27억대를 찍었습니다. 올해 2월 27억2000만원에 손바꿈됐으며, 호가는 29억원까지 뛰었습니다. 

은마아파트는 단지 규모나 입지만큼 상징성이 크기 때문에, 향후 서울 정비사업 시장 전반에 미치는 파급력도 상당할 것으로 보입니다. 특히 강남권에서 규제 완화 기대감이 높아지는 시점과 맞물려 있어 사업 탄력이 예상됩니다.

서울시 역시 2024년 하반기부터 정비사업 정상화를 위해 ‘신속통합기획 2.0’을 추진 중이며, 과도한 기부채납 부담 조정, 정비계획 수립 기간 단축 등을 골자로 한 관련 조례 개정이 논의되고 있습니다. 이러한 제도 변화는 대규모 단지인 은마아파트에도 긍정적인 신호로 해석되고 있습니다.

뿐만 아니라 최근 정부의 고분양가 심사 기준 완화, 재건축 초과이익환수제 부담 완화 법안 논의 등도 재건축 추진 단지들에겐 호재로 작용하고 있습니다. 은마처럼 일반분양 물량이 많은 대단지의 경우, 수익성 변화에 따라 사업 속도에도 큰 영향을 받을 수밖에 없습니다.

한편, 교육·교통 인프라 역시 은마의 몸값을 지탱하는 주요 요인입니다. 대치동 학원가 중심에 위치한 입지와 함께 분당선 한티역, 지하철 3호선 대치역, 2호선 삼성역 등이 인접해 있어 실거주 선호도가 매우 높습니다. 향후 GTX-C 노선 삼성역 개통과 영동대로 복합환승센터 개발이 완료되면 은마 일대의 교통 접근성은 한층 강화될 전망입니다.

또한 은마아파트의 정비계획 변경안이 서울시 도시계획위원회의 문턱을 넘을 경우, 주변 중층 아파트들도 추가적인 개발 압력을 받을 수 있습니다. 대치1지구, 선경3차, 롯데대치2차 등 인근 단지들 역시 재건축 기대감이 다시 살아나는 분위기입니다. 은마의 향후 추진 속도와 분양 전략은 강남권 전체 정비시장에 중요한 바로미터가 될 전망입니다.

최근 토지거래허가구역 해제 기대감까지 맞물리며 호가가 더욱 오르는 모습을 보였는데요. 다만 12일부로 결국 제외되면서 토지거래허가구역을 유지하게 된 상황이나 재건축 호재가 큰 만큼 은마의 상승세는 당분간 계속될 것으로 보입니다. 

은마아파트 내 Y공인중개업소 관계자는 “요즘은 부르는 게 값이다. 개인 사정이 있는 소수의 매물 외에는 나와 있는 매물이 별로 없다 보니 집주인들이 너도나도 호가를 올리는 분위기다. 기존보다 14층 높은 층수로 재건축이 다시 추진되면서 매매 호가는 앞으로도 계속 오를 것으로 보고 있다”고 말했습니다.