"내국인만 봉?" 규제 사각 외국인 집주인 1만 명 돌파

최근 국내 부동산시장에서 외국인 매입이 ‘큰 손’으로 떠오르고 있습니다. 올 초 법원 등기정보광장 ‘매매에 의한 소유권이전등기 신청 매수인 현황’에 따르면, 지난해 우리나라에서 부동산을 매수한 뒤 소유권이전등기를 신청한 외국인은 총 1만7478명으로 조사됐습니다. 

이 수치는 1년 전인 2023년 1만5061명보다 11.9% 늘어난 것인데요. 외국인 매수자는 2020년에는 1만9371명으로 2만 명에 육박하는 수준으로 늘어났다가 코로나19 이후 2021년 1만8798명, 2022년 1만4095명으로 급감했습니다. 하지만 2023년부터 지난해까지는 2년 연속 증가세를 보였습니다.

또한, 지난해 전체 부동산 매수인 중 외국인 비중은 1.1%를 차지했는데요. 이는 2019년 1.6% 이후 5년 만에 가장 높은 비중으로 화제가 된 바 있습니다.

국적별로 살펴보면, 중국인 매수자가 가장 큰 비중을 차지했습니다. 중국인 부동산 매수자는 1만1346명으로 전체 외국인 매수인 중 절반 이상인 64.9%를 차지했습니다. 중국인 다음으로는 미국인이 2528명으로 14.5%였습니다.

외국인 소유 주택도 매년 증가하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면, 외국인 공동주택소유현황은 2022년 하반기 7만5959명에서 2024년 상반기 8만6695명으로 14.1% 늘었습니다. 

지역별로는 수도권 비중이 가장 높았는데요. 경기도가 40.0%로 가장 많았고, 서울 24.7%, 인천 10.5% 순이었습니다. 다 합치면 75%가 넘는 수준으로 거의 수도권에 투자자가 몰려 있음을 알 수 있었습니다. 지방에서는 충남(6.0%), 부산(3.1%), 충북(2.6%) 정도에서 외국인 소유 주택 비중이 컸으나, 수도권과 비교하면 미미한 수준이었습니다.

문제는 외국인 부동산 매수자 수는 점차 증가하고 있는데, 이와 달리 세금 규제에서 자유로워 형평성 문제가 제기되고 있다는 점입니다. 

현행법상 외국인은 국내 부동산을 취득 및 양도할 때 내국인과 동등한 규제를 적용받게 돼 있습니다. 하지만, 실제로는 가족관계 증명이나 세대원의 부동산 취득 사실 등 관련 정보를 제대로 파악하기 어려워 취득세나 양도세 중과세 등 각종 세금 규제를 적용하기가 사실상 불가능하다고 알려졌습니다.

심지어 외국인은 대출 규제에서도 자유로운 편입니다. 외국인이 국내 은행이 아닌 자국 은행에서 대출을 받게 되면 LTV(담보인정비율)나 DTI(총부채상환비율) 등 국내 대출 규제를 적용받지 않기 때문입니다.

2022년 국토교통부에서는 법무부, 국세청, 관세청 등과 함께 외국인의 투기성 부동산 거래에 대한 기획 조사를 진행한 바 있는데요. 이에 따르면, 8살 중국 국적의 어린이가 경기도 아파트를 매입한 사례부터 17세 미국 청소년이 서울 용산의 아파트를 27억6000만원에 매수한 것까지 다양한 의심 거래가 적발됐습니다.

물론 이러한 외국인 매수 사례는 극히 일부란 측면에서 아직까진 크게 우려할 필요는 없어 보이는데요. 그럼에도 전문가들은 실소유 목적이 아닌 투자 면에서 규제를 강화하고, 주택시장 안정성과 형평성 측면에서 공정한 환경을 갖출 수 있도록 지속적인 감시와 정책 마련이 필요하다고 전망했습니다.