불확실성 짙은 부동산시장...하반기 확실한 악재 있다

서울 아파트 매매가격지수가 1월 들어서 2주 연속 보합을 기록하며 서울도 관망세가 한층 짙어졌다. 12월 마지막 주까지 포함하면 3주 연속 보합이다. 

10월까지 플러스 변동률을 기록했던 전국 아파트 매매가격지수는 11월 보합 전환 후 12월 부터는 마이너스(-0.11%)를 기록했다. 1월 들어서도 1주(-0.03%)와 2주(-0.04%) 연속 마이너스 변동률을 기록 중이다. 

부동산시장은 지난해 하반기부터 지역에 따라 차이는 보였지만 조정세가 분명해지기 시작했다. 

하반기 주택시장 조정세의 기름을 끼얹은 것은 크게 두 가지로 하나는 대출규제, 즉 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율), 그리고 비상계엄으로 촉발된 탄핵정국이다. 

지난해 9월부터 시행된 2단계 스트레스 DSR은 정부가 가계부채를 관리하기 위해 은행권의 주택담보대출, 신용대출, 제2금융권의 주택담보대출 금리에 각각 가산금리 (0.75%p)를 적용하는 규제다. 은행권의 수도권 주택담보대출의 경우 가산금리 1.2%p가 적용된다.

이에 따라 차주에 따라서는 시행 전후로 대출 한도가 수억원씩 차이가 주택구입 자금 확보가 어렵게 됐다. 

결국 수요자들이 대출규제를 피해 주택 구입에 나서면서 7월 아파트 매매거래가 크게 증가했다가 대출규제가 본격적으로 시행된 9월부터는 눈에 띄게 아파트 매매거래가 줄어들었다.

한국부동산원에 따르면 7월 전국 아파트 매매거래는 5만4,732건을 기록했으나 8월(4만7,916건), 9월(3만9,362건) 2개월 연속 감소했다. 

서울의 경우 9월 4,951건 거래로 7월(9,518건)대비 48%가 줄어들었다.

비상계엄으로 촉발된 탄핵정국이 이어지면서 12월 부동산 시장을 더욱 짓눌렀다. 

한국부동산원에 따르면 전국 아파트매매가격지수는 12월 마이너스로 돌아섰다. 

이후 1월 주간통계에서도 마이너스 변동률을 기록 중에 있어 1월 월간 통계도 최종적으로 마이너스로 집계 될 전망이다. 

높은 환율로 인한 원자재가격 불안도 부동산 시장의 불확실성을 키우고 있다. 

고환율로 원자재 수입비용이 증가하면 아파트, 주택 건설 비용이 증가할 수 밖에 없다. 결국 건설사나 주택건설 사업자(시행사 등)의 선택은 분양가 인상으로 가게 돼 소비자들 부담도 가중될 것으로 보인다. 

물론 원자재가격은 등락을 반복할 수도 있어 불확실성이 이어질 가능성이 높다. 

이런 상황에서 7월 시행이 예고된 3단계 스트레스 DSR은 큰 부담이 될 수밖에 없다.

이미 지난 해 2단계 시행으로 거래가 감소하고, 집값 하락 전환하는 곳들이 증가하는 것을 경험한 상황에서 2단계 보다 한층 강화된 3단계 시행은 거래 절벽까지 우려되고 있다. 

3단계 스트레스 DSR이 시행되면 은행권과 제2금융권의 주택담보대출, 신용대출 모두에 1.5%p 가산금리가 적용된다. 

김병환 금융위원장은 22일 월례 기자간담회를 통해 7월 예고된 DSR강화를 그대로 추진하겠다는 입장을 재차 밝혔다. 7월 시행을 두고 4~%월 중으로 세부적인 스트레스 금리 수준이나 적용대상 등을 발표할 것을 예고 했다. 

다만 침체돼 있는 지방 부동산시장의 장기 침체를 우려해 지방은행의 가계부채 증가율은 탄력적으로 관리할 수 있음을 시사했다. 

부동산인포 권일 리서치팀장은 “지방은 좀 유연하게 볼 순 있겠지만 서울 등 수도권은 대출 규제를 피할 수 없는 만큼 시장은 관망이 길어지면서 당분간 더 조정이 될 가능성이 높아졌다”면서 “앞으로 금리 인상보다는 인하 쪽에 무게가 더 실리고 있는 만큼 연내 어느 수준의 금리가 인하 되느냐가 부동산시장에 큰 변수가 될 것”이라고 말했다.