"안 짓습니다" 공사비보다 무서운 미분양 공포, 건설사 몸 사린다

지난해 공급불안으로 촉발됐던 분양시장 과열과 서울 등 일부 지역의 집값 상승이 올해도 반복 될 수 있을 지 관심이 모아지고 있다. 

특히 지난해 11월까지 기준, 주택통계에 따르면 주택 착공 누계(1~11월)는 23만9,894호로 전년 동기 대비 21.4%가 증가했고, 지난 3분기 기준, 건설공사 계약액은 53.7조원으로 전년 동기대비 18% 증가해, 주택을 공급할 수 있는 판은 나름대로 깔리고 있는 모습이다. 

국토교통부 ‘24년 11월 주택통계’에 따르면 1~11월 누계 착공도 늘었으며 분양 역시 11월 누계로 전년대비 29.5%가 증가했다. 준공 역시 전년 동기 대비 4.9%가 늘어나는 등 적어도 지난 2024년은 2023년 보다 주택 공급 상황이 나쁘지 않았다.

뿐만 아니라 국토교통부 ‘24년 3분기 건설공사 계약액’ 자료에 따르면 공공부문의 건설공사 계약액은 12조 원으로 전년 동기 대비 8.7%, 민간부문은 41.7조 원으로 21.1% 증가했다. 

공공부문의 증가는 택지조성과, 주택사업의 영향이, 민간부분은 반도체 공장 등의 산업설비 공사 영향이 컸던 것으로 분석됐다. 

택지조성과 주택사업 계약액이 증가한 만큼 앞으로 신규 주택을 공급할 수 있는 부지 또는 사업장이 늘어날 수 있는 셈이다. 땅이 없어서 공급을 못할 이유는 없는 것이다. 

문제는 이렇게 주택(집)을 지을 수 있는 판은 깔렸지만 ‘분양성’은 온전하지 못하다는데 있다. 

즉, 건설사가 집을 지어도 분양성을 장담할 수 없다 보니 건설사들이 분양을 꺼리게 돼 판은 깔렸어도 공급불안 해소가 쉽지 않다.

실제로 11월말 기준, 전국 미분양 주택은 6만5,146가구로 전월(6만5,386가구)보다 1%가량이 줄었지만 악성 미분양인 준공 후 미분양은 1만8,307가구에서 1.8% 증가한 1만8,644가구로 집계 됐다.

특히 다 지어 놓고도 비어 있는 준공 후 미분양은 2021~2022년에는 1만가구를 하회했으나 2023년 하반기 1만가구를 넘어선 후 꾸준하게 증가하고 있다.

이뿐만이 아니다. 최근 ‘시공순위 58위’ 였던 신동아건설이 법정관리 신청을 했다는 소식이 들리면서 다른 중견 건설사들도 안심할 수 없는 노릇이다. 

그나마 분양성이 높은 현장들을 수주해 뒀던 대형건설사들과 달리 지방 사업을 주로 해온 상당수 중견사들에게 ‘미분양’ 공포는 기업 존폐에도 영향을 끼치기 때문에 분양에 신중할 수밖에 없다. 

결국 기약 없이 분양이 미뤄지면 공급불안도 가중될 수밖에 없는 것이다. 

더불어 아파트 매매거래도 줄어드는 등 수요자들의 관망세도 부담이다. 아직 12월 기준 통계 등이 발표되기 전이지만 탄핵정국까지 맞물리며 관망세가 확산 돼 거래 감소세는 당분간 계속되며 공급불안 역시 올해도 이어질 것이란 전망에 힘이 실리고 있다.

부동산인포 권일 리서치팀장은 “정비사업 같은 경우 조합과 시공사간의 약속 이행으로 인해 어느 시점이 되면 분양이 가능하겠지만 택지만 잡아 두고 분양을 준비하던 현장들은 차가워진 시장 분위기로 인해 분양시기가 기약 없이 밀릴 수밖에 없다”면서 “결국, 불안정한 정국이 정리가 되고, 수요가 살아 나야 공급 시장도 숨통이 트일 수 있다. 일단 건설 계약액이 늘어나고, 최근 사업 수주에 나서는 건설사들도 있는 만큼 추후 공급은 다시 늘어 날 수 있을 것”이라고 말했다.