휘청이는 마용성…콧대 높던 마포 집값 1억 ‘뚝’

올해가 얼마 남지 않은 가운데 상승세를 타던 서울 집값이 주춤한 모습입니다.

특히 약세를 보이는 곳이 마용성 중에서 마포인데요. 한때 강남 못지 않게 신고가를 쓰던 마포 부동산시장이 최근 어떻게 변했는지 리얼캐스트TV에서 살펴봤습니다.

마포구는 2주째 보합을 지속하고 있습니다.

한국부동산원에 따르면 12월 1주 마포구 아파트값은 전주 대비 0.06% 오르며 전주와 동일한 상승폭을 유지했습니다. 

11월 3주(0.09%) 대비 하락세로 꺾인 이후 사실상 2주 연속 보합세를 이어가고 있는 셈입니다. 

일각에선 올해 남은 기간 서울 집값이 보합이거나 약세 흐름을 보일 것으로 전망하고 있습니다. 

실제로 마용성 가운데 용산구와 성동구도 비슷한 수준에 머물고 있는데요. 계속 하락세를 나타내거나 보합을 유지하다 하락세로 전환하고 있는 것입니다. 

매수 심리가 위축되면서 아파트 거래량도 줄어드는 추세입니다. 

11월 한 달간 마포구 아파트 매매 거래량은 127건으로, 전달(150건)보다 15% 감소했습니다. 

지역 내 아파트 시세도 힘이 빠진 모습입니다. 

마포구 용강동의 '래미안 마포 리버웰' 전용 84㎡는 지난 8월 거래된 22억8000만원에서 1억5000만원 떨어진 21억3000만원에 거래됐습니다. 

마포구 신공덕동 ‘공덕 아이파크’ 전용 84㎡도 지난 10월 15억6800만원에 실거래됐지만 한 달 후 15억5000만원의 다소 떨어진 가격에 거래됐습니다. 

이처럼 서울에서도 상급지로 꼽히는 마포 집값을 약세로 돌아서게 한 여러 요인 가운데 하나가 대출 규제 강화입니다. 

2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행에 따라 대출 한도가 축소되면서 갈아타기 수요가 줄고 집값이 위축되고 있다는 게 전반적인 분위기입니다. 

이러한 은행권의 강도 높은 규제에 관망세가 커지다 보니 매수세와 거래량은 주춤할 수밖에 없는 상황입니다.

여기에 신축 단지 위주로 단기간 가격이 오른 점도 마포 집값에 영향을 미쳤습니다. 

위축된 시장에선 재건축 이슈 등이 있어야 수요가 집중되는데 마포의 경우 신축이 시세를 이끌다 보니 매수세가 확연히 누그러질 수밖에 없습니다. 

집값이 비싼데 대출까지 쉽지 않다 보니 매수 문의가 급격히 줄었다는 게 전반적인 의견입니다. 

이에 시장에서는 당분간 집값이 보합세를 유지할 것으로 내다보고 있습니다. 

대출 규제 여파가 계속될 것으로 전망되는 가운데 주춤한 시세가 계속될지 소폭 조정될지 마포 집값의 향배에 관심이 쏠리고 있습니다.

한때 ‘강북의 강남’이라 불리던 마포는 교통, 학군, 생활 인프라 삼박자를 갖춘 입지 덕분에 코로나19 이후 집값이 가파르게 오른 대표 지역 중 하나였습니다. 특히 마포구 아현동, 공덕동, 도화동 일대는 신축 아파트 입주가 이어지면서 한동안 신고가 행진을 이어갔는데요. 하지만 최근 들어선 이들 인기 단지조차 예외 없이 가격 하락세를 피하지 못하고 있습니다.

대표적인 예로, 마포구 도화동에 위치한 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡는 올해 상반기 20억 원을 넘겼던 시세가 최근 18억 원 중반대에 실거래되는 등 하향 조정되고 있습니다. 실거래가 공개 시스템에 따르면 같은 평형 기준으로 2억 원 이상 조정된 사례도 나타났습니다. 이는 잠재 매수자들이 고점에 대한 부담감을 느끼면서 거래에 더욱 신중해진 결과로 풀이됩니다.

또한 최근 기준금리는 동결 기조를 유지하고 있지만, 체감금리는 여전히 높다는 인식이 큽니다. 대출금리가 4~5%대를 웃도는 상황에서 기존 주택을 팔고 더 나은 입지로 갈아타려는 수요도 위축됐습니다. 실제로 ‘매물은 있는데 매수자가 없다’는 말처럼, 마포 일대 아파트 단지 커뮤니티에는 수개월째 거래가 성사되지 않았다는 사례가 속속 등장하고 있습니다.

더불어 정부의 대출 규제 강화에 따라 실수요자들이 가장 크게 체감하는 건 ‘비조정지역과 비교한 진입장벽’입니다. 마포구는 여전히 투기과열지구로 분류돼 중도금 대출과 잔금대출 모두 까다로운 조건이 붙고 있어, 상대적으로 규제가 덜한 수도권 외곽지역으로 관심이 분산되고 있는 모습입니다.

수요자들의 반응도 확연히 달라졌습니다. 지난해까지만 해도 “마포는 떨어지더라도 금방 반등할 지역”이라는 기대감이 우세했지만, 최근에는 “급할 필요 없다”, “조정 국면을 좀 더 지켜보자”는 관망론이 많아졌습니다.

특히 무주택 실수요자들 사이에선 ‘서울이면 무조건 상승’이라는 공식이 통하지 않는다는 학습 효과가 생기면서, 청약 대기 수요가 늘고 매매시장에서 적극적으로 나서는 비율은 줄어드는 추세입니다.

한국부동산원의 매수심리지수에 따르면, 마포구를 포함한 서울 서북권의 지수는 기준선인 100을 하회하고 있으며, 이는 매수세가 매도세에 비해 열세인 ‘냉각기’임을 의미합니다.

전문가들은 당분간 마포구의 집값이 횡보하거나 약보합 흐름을 이어갈 가능성이 높다고 보고 있습니다. 단기적으로는 금리 인하나 추가적인 규제 완화 없이는 뚜렷한 반등 동력을 찾기 어렵다는 의견이 지배적입니다.

여기에 매수자들은 여전히 전세가율과 실거주 가능성, 입지 선호도 등을 바탕으로 선택지를 좁혀가고 있어, 재건축 기대감이 큰 용산이나 대규모 개발 호재가 있는 성동구와 비교했을 때 상대적으로 수요가 약한 마포는 당분간 수면 아래 머물 가능성도 제기되고 있습니다.

다만, 마포구가 가진 입지 경쟁력과 광역 교통망의 중심지라는 점, 공덕·효창 등 일부 구역의 정비사업 추진 가능성 등은 중장기적으로 여전히 유효한 재료입니다. 이러한 잠재력이 실제 개발로 이어질 경우 다시금 관심이 집중될 여지도 있는 만큼, 관건은 시장 전반의 회복 흐름과 맞물린 타이밍이라는 분석입니다.