집값 안 떨어지는 이유 4가지(두성규 대표)

대출 규제, 경기 침체 등으로 부동산 시장이 위축되고 있습니다. 이에 리얼캐스트가 두성규 목민경제연구소 대표를 만나 현 부동산 시장 현황을 짚어봤습니다.

미국이 기준금리를 두 번 인하하며 우리나라도 금리가 인하할 것이란 기대감이 상당히 있었음에도 불구하고, 내수 경기 자체가 상당히 위축되다 보니까, 금리 이하가 더디게 이뤄지고 있어 전체적으로 불안 심리를 가중시키고 있다고 생각합니다.

그리고 내 집 마련의 꿈을 키우는 서민들에게는 대출이 굉장히 중요한 역할을 하는데 9월부터 2차 스트레스 DSR 제도 시행에 들어가고, 내년에는 3차 스트레스 DSR 제도까지 예정돼 있어 이런 부분들이 부담 요인으로 작용해 전체적인 수요 심리를 억누르고 있는 것 같습니다.

다만 서울이나 인근 수도권을 중심으로 가격이 강세를 보이고 있고 거래량이 줄었다고 하지만, 10월에는 9월보다 300건 이상 거래량이 증가했습니다. 또한 현장에서는 결코 매도자가 밀리지 않고 있고 집을 팔려는 사람의 의사가 더 반영되는 모습을 보여주고 있습니다.

신규 분양가 하루가 다르게 올라가고 있고 서울의 3.3 ㎡당 평균 분양가가 4,500만 원에 접근하고 있습니다.

실제 강북에서 신규 분양하는 25평 아파트 분양가가 이달에 들어 9억에서 10억 구간을 넘어서고 있습니다. 새 아파트가 끌어올린 집값은 시간이 지나면 결국 상향 평준화되는 경향이 있습니다. 여기에 공사비, 인건비 증가 등의 여파까지 더해져 분양가가 결코 내려갈 상황이 아니기 때문에 집값 역시 우상향할 겁니다.

가장 중요한 것이 수급 문제라고 볼 수가 있는데요. 서울과 인접 수도권, 즉 수요자들이 관심을 갖는 지역은 공급이 상당히 우려할 상황으로 나아가고 있습니다. 2025년에도 공급이 줄어들지만, 2026년에는 1만호 이하로 떨어질 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 통상 서울은 연간 3.5만호에서 4만호 정도 필요합니다. 결국 수급 불균형으로 가격이 올라갈 가능성이 있습니다.

일각에서는 전세나 월세, 즉 임대차 시장에서 버티다가 충분히 가격이 조정되고 난 뒤에 들어가라고 하는데요. 안타깝게도 지금 전세 시장은 1년 반 이상, 특히 서울은 계속 오름세를 보이고 있습니다. 전세 대출 규제로 월세 시장은 사상 최고가를 기록 중이고요. 즉, 지금까지 준비가 되지 않은 분들은 향후 전망도 굉장히 부담스러울 수밖에 없는 상황으로 가고 있습니다.

또한 3기 신도시가 진행 중이고, 또 한편에서는 1기 신도시 재건축이 착수에 들어가고 있는 상황인데, 그런 걱정을 하느냐라는 말이 있는데요.

수요층이 원하는 서울 도심은 공급이 용이하지 않고 대체 수단인 3기 신도시 개발은 예상보다 지금 진척이 굉장히 느린 상황입니다. 하남이나 계양 지역은 어느 정도 토지 보상이 완료가 돼서 공사에 들어간다고 하지만 나머지 지역은 토지 보상 과정도 많이 지연됐을 뿐만 아니라, 공사비 급등도 전체적인 사업에 많은 난관이 되고 있습니다.

서울 재건축, 재개발 현장은 공사비 분쟁으로 인해 사업 자체가 동력이 떨어지고 있고 국토부는그린벨트 등을 발표했지만 이건 서민들에게 내 집 마련의 꿈을 또한 주거 안정을 위해서 할 수 있는 최소한의 조치라고 보여집니다. 실질적으로 공급을 기대할 수 있는 부분은 당분간 어디에도 찾기가 쉽지 않습니다. 서울의 수급 균형을 기대하기는 어렵고, 그 부분은 가격으로 모든 에너지가 모아지지 않을까 우려가 됩니다.

수요 심리가 위축되고 있고, 매매지수도 전달에 비해 한 8% 포인트 정도 떨어졌는데 또 한편에서는 초고가 아파트가 신고가를 경신하고 있습니다.

또한 강남원 분상제 아파트는 평균 청약경쟁률이 세 자릿수를 거뜬하게 넘고 있습니다. 인기 지역이나 주목을 받는 지역에 일명 ‘줍줍’으로 나오는 물량은 예비 청약자들이 모여들고 있습니다. 이들은 단기간에 수억원을 동원해야 하고 대출이 힘든 상황임에도 불구하고 청약 대열에 합류하고 있는 것인데요.

청약 경쟁률이 수백 대 일을 기록한다는 것은 충분한 구매력과 그런 능력을 갖춘 사람들이 여전히 많이 있다는 얘기입니다.

또 하나는 한국은행에서 발표하는 광의의 통화량인 M2, 시중에 돌고 있는 돈이 엄청난 규모입니다.

코로나19 이전에 상당히 부동산 시장이 뜨거웠을 때 시중에 도는 광의의 통화량을 3천 조에서 3,500조까지 이야기하면서, 한국은행이나 정부 당국에서 좌우할 수 없는 어마어마한 유동성이 움직이고 있다고 얘기했는데요. 올해 4월에 이미 4천조를 넘어서서 9월 기준으로 4천40조를 넘어가고 있습니다.

이와 같은 점을 고려할 때 가격 상승으로 모든 에너지가 모아지지 않을까 우려가 됩니다. 따라서

부동산 시장에 대한 정확한 시각을 유지하고 판단하길 바랍니다.