재산권 침해, 치솟는 집값…5년째 토허제 연장 실효성 의문

서울시 강남구 삼성·청담·대치동과 송파구 잠실동이 토지거래허가구역으로 재지정됐습니다. 

서울시에 따르면 최근 열린 도시계획위원회에서 국제교류복합지구 및 인근지역 토지거래허가구역 재지정 상정안이 심의·의결됐습니다.

해당 지역은 강남구 삼성·청담·대치동과 송파 잠실동으로, 토지거래허가가 내년 6월22일까지 1년 더 묶이게 됐습니다. 

부동산 투기를 막고 토지 거래의 건전성을 위해 도입된 토지거래허가제는 2020년 6월 삼성·청담·대치(9.2㎢)와 잠실(5.2㎢) 일대에 첫 적용됐는데요. 

이후 4차례 더 연장 지정되며 현 상태를 유지해 왔지만 최근 강남발 집값 상승세에 가격 안정이 필요하다는 판단에 따라 규제를 풀 수 없다는 결론이 났습니다.  

토지거래허가구역은 구역 내에 있는 토지에 관한 소유권이나 지상권 등을 이전 또는 설정하는 계약(예약 포함)을 체결하거나, 허가 받은 사항을 변경하려는 당사자는 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아 거래를 해야 하는 곳을 말합니다. 또한 직접 거주하거나 운영 목적이 아니면 구역내 부동산 매수가 불가능합니다. 

구역 내 주택을 사면 2년 실거주 의무가 있어 2년 동안은 매매·임대도 할 수 없습니다. 실거주가 필요한 탓에 집을 전세로 내놓을 수 없다 보니 갭투자도 사실상 막힙니다. 

국제교류복합지구는 코엑스~잠실운동장일대를 국제업무, 마이스, 스포츠, 문화가 융합된 복합 시설로 조성하는 대규모 프로젝트로 개발에 대한 큰 기대 속에 부동산 시장에 미칠 여파를 고려해 토지거래허가구역으로 지정된바 있습니다. 송파구 잠실동 일대는 비롯해 강남구 삼성동, 청담동 등 일대까지 끼칠 여파를 고려해 지정됐습니다. 

또한 대치동은 은마아파트 재건축이 시장이 미칠 영향을 고려해 지정이 됐습니다.

이처럼 토지거래허가제는 투기수요 억제 및 시장 과열을 막기 위해 거래를 규제하는 시 차원의 행정권한이지만 한편에선 지정 효과에 대한 논란도 계속돼 왔습니다. 

집값 안정이라는 명분으로 몇 차례 재지정이 이뤄지며 규제가 장기화되다 보니 실거래는 줄고 거래 자체가 원활하지 않아 시장이 위축됐다는 지적입니다. 

송파구 잠실동 소재 공인중개사 관계자는 "주민들 사이에는 앞서 토지거래허가구역 지정에 대한 불만이 많았는데 재지정 소식이 전해지면 불만은 더욱 심해질 것 같다. 물론 잠실 같은 경우 살기가 좋은 곳으로 평가 받고 있고, 송파구 에서도 A급지로 꼽히기 때문에 실수요자들이 찾고 있지만 계속 토지거래허가구역으로 묶여 있게 되면 들어오기 꺼려질 수 있다"라고 말했습니다.  

실제로 잠실에 거주하는 주민 N씨는 “거래에 제한이 있다 보니 제도 적용을 받지 않는 지역보다 집값 상승이 당연히 더딜 수밖에 없다. 토지거래허가제가 아니면 제때 사고 팔 수 있어 집값 회복도 더 가파르고 빨랐을 것”이라고 불만을 토로했습니다.

일부 지역에선 집을 팔고 갈아타는 행위 자체에 제약을 둔 만큼 사유재산을 침해하는 것 아니냐는 불만의 소리도 커지고 있습니다. 

아울러 집값 안정에 효과가 없다는 지적도 나오는 상황인데요. 매수자를 최대한 줄여 집값 상승을 억제하는 것이 본연의 취지지만 이를 살리지 못하고 있다는 것입니다. 구역 내에서 신고가가 속출하고 있어서 입니다. 

실제로 송파구 잠실동 이외에도 강남구 삼성동, 청담동 등 강남권 아파트들도 가격이 하락하지 않고, 여전히 고가에 거래가 되고 있습니다. 단순 투자자가 아니어도 실거주를 위한 실수요자들이 찾으면서 가격이 떨어지지 않는 것입니다. 

이 때문에 토지거래허가구역 지정 제도는 집값 상승 억제 역할을 제대로 하지 못하고 있다는 지적이 나오고 있으며 서울시는 기존 1년에서 6개월로 재심사 기간 단축을 검토한다는 입장이지만 이러한 재검토도 결코 쉽지만은 않습니다.

부동산 전문가 K씨는 “규제 여부와 상관없이 강남을 중심으로 집값이 상승 흐름을 보이고 있다. 하지만 규제를 풀 경우 아파트 가격이 더 불안해질 수 있는 만큼 섣불리 재지정을 원점에서 검토하거나 해제하기는 부담스러운 상황이다. 제도가 연쇄적인 불안 확산을 막는데 얼마만큼 역할을 할지 이제는 그 효과를 입증해야 하는 시점이다”라고 말했습니다.