직접 장사하겠다며 나가라는 건물주... 권리금은?

“상가 계약이 종료돼 권리금을 회수하려고 하는데 건물주가 자신이 점포를 사용하겠다며, 권리금 없이 나가라고 합니다. 건물주에게 권리금 회수 방해에 대한 책임을 묻고 싶은데 꼭 신규 세입자를 찾아야만 하나요?”

상가 권리금을 두고 세입자와 건물주 사이에 갈등을 빚는 경우가 적지 않다. 

상가 임대차에서 세입자가 건물주에게 권리금 손해에 대한 책임을 물으려면 신규 세입자 주선이 선행되어야 한다. 법률상 권리금 회수는 세입자가 직접 신규 세입자를 구해 당사자 간 권리금에 해당하는 금액을 거래하는 계약이기 때문이다. 따라서 신규 세입자 자체를 구하지 않는 행위는 세입자가 자신의 권리를 스스로 포기하는 것과 같아 건물주에게 책임을 묻는 건 합당하지 않다.

문제는 건물주의 방해로 세입자가 신규 세입자 주선을 하지 못하는 경우다. 

전문가들은 건물주가 세입자의 신규 세입자 주선 행위 자체를 막았다면 권리금 회수는 가능하다고 조언한다.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “세입자가 건물주에게 권리금 손해에 대한 책임을 물으려면 신규 세입자 주선이 선행돼야 하지만 신규 세입자를 주선하지 않았더라도 예외적으로 권리금이 인정되는 경우가 있기 때문에 권리금 회수 기회를 쉽게 포기해서는 안 된다”고 당부했다.

일례로 아직 신규 세입자를 찾지 못한 상황에서 재건축과 부동산 매매 등의 사유로 건물주가 기존 세입자와의 계약 연장을 거절하는 사례다. 이 경우 신규 세입자가 들어오기 힘들기 때문에 권리금 기회가 위협받는 상황이 된다.

엄 변호사는 “건물주가 법률상 합당하지 않는 사유임에도 추후 신규 세입자와의 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면 이야기는 달라진다”며 “이 경우 세입자가 신규 세입자를 주선하지 못하는 상황으로 판단돼 건물주에게 권리금 회수 방해에 대한 책임을 물을 수 있다”고 전했다.

또다른 사례로 세입자가 사용하던 점포를 자신이 직접 장사하겠다며 건물주가 권리금을 주지 않는 경우다.

이런 경우 법률상 건물주가 직접 장사하겠다며 권리금을 지급하지 않는 건 정당한 사유가 되지 않기에 세입자의 권리금 회수 방해로 볼 수 있다.

엄 변호사는 “건물주 자신이 직접 장사를 하겠다고 주장했다면 ‘세입자가 신규 세입자를 주선하더라도 계약을 하지 않겠다’라는 의사를 확정적으로 표시한 것과 같다”며 “이 경우 역시 세입자가 신규 세입자를 주선하지 않더라도 권리금 회수 방해에 대한 책임을 물을 수 있다”고 설명했다.

이어 “다만 건물주가 직접 장사하는 대가로 세입자에게 권리금에 해당하는 합의금을 줬다면 법률상 문제가 되지는 않는다”고 부연했다.