꽉 막힌 규제 다 풀었다…용적률 358% 용산 이촌동 아파트도 재건축

사업성이 낮아 정비사업 추진이 지지부진했던 서울 내 노후 과밀단지 149곳(8만7479가구)에 대한 재건축의 길이 열릴 전망입니다. 

서울시는 최근 노후 주거지 정비를 돕기 위해 재개발·재건축 문턱은 낮추고, 사업성은 높이는 방안을 골자로 한 '재건축·재개발 2대 사업지원 방안'을 발표했습니다. 

용적률 기준을 완화하고, 공공기여 부담을 낮춰 정비사업이 진행되고 있는 곳은 더 원활하게 하고, 진행이 어려웠던 곳들은 사업성을 키워주는 것이 방안의 핵심인데요. 

우선 높은 분양 수익을 기대하기 어려운 단지의 사업성을 높여주는 사업성 보정계수가 도입됩니다. 사업성이 낮은 곳에 지가, 기존 가구수, 과밀 정도 등이 고려된 사업성 보정계수를 적용해 현재 10~20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 20~40%까지 늘릴 계획입니다.

예컨대 ‘기준용적률 210%에 상한용적률 20%, 허용용적률 20%인’ 3종 주거지역에 보정계수를 적용하면 허용용적률이 최대 40%로 늘어나게 됩니다.  

보정계수를 적용하지 않던 기존에는 상한용적률 20%를 더할 경우 용적률이 250%인데 보정계수를 적용하면 용적률이 270%까지 오른다는 이야기입니다. 

이때 법적 상한용적률인 300%를 채우려면 추가 용적률의 절반(용적률 증가분의 절반인 25%포인트)을 임대주택으로 조성해야 하는데요. 

결과적으로 보정계수를 적용하면 ‘분양 275%, 임대 25%’에서 ‘분양 285%, 임대 15%’로 분양가구는 늘고, 임대가구는 줄어 사업성이 개선되는 구조입니다. 

사업성이 부족한 과밀단지·지역의 경우 현황용적률(현재 건축물대장상에 기재된 용적률)을 인정합니다. 법적 상한의 최대 1.2배까지 추가 용적률을 제공 받게 돼 제3종 일반주거지역이거나 여기에 속한 단지는 용적률을 최대 360%까지 올릴 수 있습니다. 

사업성 확보에서 중요한 요건인 공공기여 부담도 줄어듭니다. 1종 → 2종, 3종 → 준주거로 상향 시 당초 15% 부담해야 했던 공공기여 비율을 10%로 낮추기로 했습니다. 공공주택 등 건축물 기부채납 시 인센티브를 기존보다 더 부여하기로 하고, 적용되는 기부채납 계수는 0.7에서 1.0으로 올릴 계획입니다. 

사업 추진에 속도를 낼 공공지원 방안에도 관심이 쏠리고 있습니다. 기존에는 4m 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반시설이 양호하다고 판단해 재개발이 어려웠는데, 이러한 접도율 규정이 6m 미만 도로로 완화될 방침입니다. 이렇게 되면 서울에서 재개발이 가능한 면적은 기존 484만㎡에서 약 2.5배인 1190만㎡으로 넓어지게 됩니다. 

고도·경관지구로 묶여 높이 제한을 받았던 산자락 저층 주거지에 대한 규제도 풀립니다. 경관지구는 현재 12m에서 20m로, 고도지구는 20m에서 45m 이상으로 완화돼 향후 산자락 노후 주택단지 개발이 수월해질 전망입니다. 

이번에 발표된 재건축·재개발 지원방안으로 시장에서는 어느 지역·단지가 혜택을 볼지 벌써부터 관심이 쏠리고 있습니다.

시는 지난해 말 기준 서울의 재건축 가능단지 총 437곳(35만9073가구) 가운데 1990년 이후 건설된 고용적률 단지 149곳(8만7479가구)이 혜택을 볼 것으로 예상하고 있습니다. 

대표적으로 △마포구 도화우성 240% △도봉구 방학우성1차 247% △동작구 사당극동 248% △노원구 중계현대2차 252% △용산구 한강삼익 260% 등이 있습니다. 이들 단지는 용적률이 허용용적률(230%)보다 높아 1대1 재건축을 해도 공공기여를 많이 해야 될 뿐만 아니라 사업성이 낮은 탓에 고전했는데요. 

하지만 추가 용적률을 부여하기로 결정하면서 용적률이 높은 과밀단지들이 재건축 물꼬를 틀 전망입니다. △광진구 자양한강현대 335% △도봉구 방학우성2차 281% △구로구 구로우방293% △동작구 대방대림 272% 등도 허용용적률을 초과하는 대표적인 과밀단지로 꼽힙니다. 

용적률이 300%가 넘는 용산구 이촌동 일대 아파트들도 수혜가 예상되고 있습니다. 1990년 중반에 지어진 한가람 아파트는 용적률이 358%에 달하고, △한강대우 355% △이촌 우성 322% △이촌 코오롱 317% △이촌 강촌 339% 등도 허용용적률을 크게 웃도는 수준이어서 재건축 가능성이 높은 상황입니다. 

사실 그 동안 신통기획, 재건축 3대 규제 철회 등 정비사업 문턱을 낮추기 위한 굵직한 지원책들이 마련됐지만, 2004년 종 세분화 이전에 지어진 탓에 허용용적률을 초과하거나 사업성 부족으로 정비사업 기회를 얻지 못했던 곳들이 많았는데요. 

하지만 이번 지원방안을 통해 신규로 정비사업을 추진하는 단지를 비롯해 착공 전 단계에 있는 서울 내 모든 단지가 규제 완화에 따른 혜택을 받게 될 전망입니다. 낮은 사업성으로 외면 받던 노후 주거지들이 정비사업의 닻을 올리고 순항할지 기대해 보겠습니다.