인천의 강남 ‘송도특별시’… 제2의 도약 ‘시동’

송도국제도시의 성장세가 예사롭지 않습니다. 인천의 강남으로 불리며 수도권 대표 부촌으로 자리매김한 송도입니다만, 도심을 확장하고 인프라를 추가하며 그 위상이 더 높아지고 있죠. ‘성장하는 부촌’ 송도에 시장의 이목이 쏠리고 있습니다.

송도국제도시는 처음부터 인천을 대표하는 부촌으로 태어난 도시입니다. 부동산114 자료에 따르면, 최초 분양단지들의 입주가 본격화되는 2006년 무렵 송도동의 아파트 평균 매매가격은 이미 5억 5,765만 원에 달했죠. 당시 인천 평균(1억 9,746만 원)의 2배를 훌쩍 넘는 가격입니다.

당시 기준으로 5억 5천만 원이면 어지간한 서울도 부럽지 않은 수준의 가격입니다. 서울 평균이 5억 4,146만 원에 그쳤고, 동작구 사당동(5억 4,499만 원)이나 성동구 성수동1가(5억 3,843만 원)보다 집값이 비쌌던 겁니다.

지금도 인천에서 송도의 위상은 공고합니다. 부동산114 자료에 따르면 2023년 기준 송도국제도시 평균 집값은 7억 7,317만 원에 달합니다. 송도에 이어 국제도시로 성장한 청라동(7억 2,200만 원)과 비교해도 5천만 원 이상 집값이 비싸죠. 인천 평균(4억 3,633만 원)에 비교하면 3억 원 이상 격차를 벌리고 있습니다.

송도는 인천 최초로 전용 84㎡ ‘10억 클럽’에 가입한 도시이기도 합니다. 2020년 12월 ‘송도센트럴파크푸르지오’ 84㎡B 타입이 10억 원으로 거래된 이후, 송도 주요 단지를 중심으로 10억 원 대 거래가 줄지어 등장하기 시작했죠. 송도 외 지역에서는 이듬해 3월에야 또 다른 국제도시인 청라에서 전용 84㎡ 10억 원 대 거래가 나왔습니다.

이후 송도는 전용 84㎡ 최고 거래기록을 꾸준히 갱신했고, 2021년 9월에는 15억 원에 근접한 거래도 등장했습니다. 송도더샵퍼스트파크(F15BL) 84㎡ A타입이 14억 7천만 원에 실거래 됐죠. 비슷한 시기 송도 외 지역 최고 기록은 12억 9,500만 원으로, 격차가 1억 7천만 원이 넘었습니다.

송도의 놀라운 점은 이렇게 높은 집값에도 불구하고, 인구가 매년 1만 명씩 계속해서 늘고 있다는 점입니다. 높은 집값이 진입장벽을 형성해서 인구성장이 정체되거나 유출되는 일반적인 부촌과는 다른 모습입니다.

행안부 자료에 따르면 2003년 무렵 거주자가 0명이었던 송도국제도시는 2023년 10월을 기점으로 인구 20만 명을 돌파했고, 연말 기준으로 20만 2,274명까지 늘었습니다. 규모도 대단하죠. 단일 법정동 기준으로 주민등록인구가 20만 명이 넘는 곳은 전국에서도 네 곳에 불과합니다. 서울 신림동, 봉천동, 화곡동과 인천 송도(송도동)입니다.

송도 인구와 집값 성장의 배경에는 일자리가 있습니다. 셀트리온을 시작으로 포스코건설과 포스코인터내셔널, 삼성바이오로직스 등 국내 굴지의 대기업들이 차례차례 입주했죠. 특히 4·5·7공구에 걸쳐 조성된 바이오클러스터에는 100여 개의 BT 관련 기업과 대학·연구기관이 자리를 잡았습니다.

산업규모는 더 확장되고 있습니다. 지난해 10월에는 롯데바이오로직스가 인천경제자유구역청과 송도11공구 Ki20블록의 토지매매계약을 확정했죠. 사업비 총 3조 2천억 원을 들여 바이오 생산시설을 지을 계획입니다. 이미 착공에 들어간 삼성바이오로직스 제2바이오캠퍼스(예정)까지 완공되면, 송도 바이오 클러스터 전체가 큰 폭으로 성장할 전망입니다.

국제도시라는 이름에 걸맞게 외국인 투자기업은 올해 기준 72개 사에 FDI(Foreign Direct Investment, 외국인직접투자) 규모는 85억 3,100만 달러에 달합니다. 인천경제자유구역청에 따르면 10월 기준 송도에는 5,170명의 외국인이 송도에 거주하며, 국제학교에 아이를 보내고 송도에서 일하고 있습니다.

일자리의 질은 높은 지역 내 소득으로 확인할 수 있습니다. 부동산 프롭테크 호갱노노가 집계한 직장인 연봉 자료에 따르면 송도동에는 5만 3,562명의 직장인이 평균 4,970만 원의 연봉을 받고 있습니다. 인천에서는 소득 수준에 비교 대상이 없고, 서울 역삼동(4,980만 원), 상암동(4,720만 원), 삼성동(4,740만 원)과 비슷한 수준입니다.

고소득 직장인, 고학력 연구원들이 정착하면서 교육 환경도 눈부시게 발전했습니다. 특히 국내에 셋밖에 없는 국내학력인정 외국교육기관이 둘이나 자리를 잡았죠. 채드윅 국제학교는 강남·목동 일대 학군 수요까지 흡수하고 있고, 지난해에는 칼빈매니토바 국제학교(CMIS)도 개교했습니다. 포스코고등학교(자립형사립고), 인천과학예술영재학교를 비롯해 중·고교 학군도 탄탄합니다.

특히 채드윅 국제학교는 국내 유명 인사들까지 앞다투어 자녀를 입학시키는 명문으로 이름이 높습니다. 배우 김승우·김남주 부부는 자녀를 입학시키면서 송도에 아파트를 매수해 이사했고, 배우 전지현, 방송인 현영, 배우 기태영·유진 부부도 자녀를 채드윅 국제학교에 보내며 송도로 이사한 것으로 알려졌습니다.

주택, 일자리, 학군 등 모든 면에서 수도권을 대표하는 신흥 부촌으로 완연히 자리를 잡은 송도국제도시입니다만, 놀랍게도 이 도시는 아직 성장이 계속되고 있습니다. 송도 11공구 첨단산업클러스터(C) 개발이 한창이고, 광역교통망도 대거 보완되고 있죠. 송도 6·8공구 랜드마크시티도 활로를 찾았습니다.

송도 11공구는 지난해 말 최종적인 매립에 착수했습니다. 2027년까지 11-3공구의 매립을 마치면 송도의 매립 계획이 최종적으로 완성됩니다. 11공구 3단계 매립을 통해 조성되는 부지 면적은 692만㎡로, 여의도공원 30개를 조성할 수 있는 규모입니다. 송도에서도 가장 큰 규모입니다.

이렇게 부지를 조성한 송도 11공구는 첨단산업클러스터(C) 특화구역으로 개발됩니다. 여기에 주거·생활 인프라를 대폭 가미해서 송도에 새로운 생활권을 만들 전망이죠. 송도의 바이오 역량을 대폭 끌어올리는 한편, 국제업무지구 방면에 집중된 주거·생활·여가 인프라를 분산시켜 도시를 다핵화하려는 구상으로 평가됩니다.

송도 11공구에는 이미 국내 굴지의 바이오 기업들이 둥지를 틀고 있습니다. 삼성바이오로직스가 2025년 4월 준공을 목표로 제2바이오캠퍼스를 조성하고 있고, 신생 바이오 공룡 롯데바이오로직스도 입주를 계획하고 있습니다. 연세대 국제캠퍼스와 인하대 오픈이노베이션캠퍼스(인하대 송도캠퍼스)가 조성되고, 2,500세대 이상 규모의 초고층 주상복합 대단지 아파트도 들어섭니다.

장기 표류하던 6·8공구도 재시동을 걸고 있습니다. 128만 1천㎡ 면적의 부지에 국제관광·비즈니스 중심도시를 조성하는 사업으로, 지난해 5월에 인천경제자유구역청에서 우선협상대상자와 기본협약을 체결했다고 밝혔습니다. 국제 디자인 공모를 통해 랜드마크 타워 등 주요 시설을 건설하고, 수변공간, 테마거리 등을 조성할 계획입니다.

광역교통망도 대폭 개선을 앞두고 있습니다. GTX-B는 2030년 개통을 목표로 사업이 추진되고 있습니다. 송도에 위치한 인천대입구역(인천1호선)에서 출발해 여의도, 서울역, 청량리를 거쳐 남양주 마석까지 연결되는 노선이죠. 인천대입구부터 마석까지 58분이면 주파할 수 있는 노선으로, 지난해 1월에 우선협상대상자를 선정하고 재정구간의 실시설계에 착수한 상황입니다.

수도권제2순환고속도로 인천~안산 구간 사업도 본격화하고 있습니다. 수도권제2순환고속도로의 일환으로 인천 남항부터 경기도 시흥시 시화나래IC까지 19.8km 구간에 왕복 4차로를 연결하는 사업입니다. 습지 보호 문제로 사업 추진이 지연되어 걱정을 샀는데, 지난해에 해결의 실마리를 찾으면서 2025년 착공, 2029년 준공을 목표로 사업이 속도를 내고 있습니다.

송도 주택시장은 그 특유의 성장성으로 큰 주목을 받고 있습니다. 개발이 끝나 슬슬 노후도 문제를 겪고 있는 다른 신도시나 신흥 부촌들과 달리, 새 아파트가 꾸준하게 공급되면서 신축 수요를 끌어들이고 있죠.

이런 가운데 송도국제도시 최후의 랜드마크 단지가 공급 계획을 알려 이목을 끌고 있습니다. 송도 11공구 최초로 공급되는 주거시설 ‘송도자이풍경채 그라노블’입니다.

송도 11공구 5개 단지(1단지, 2단지, 3단지, 4단지, 5단지)를 통합해서 개발하는 사업으로, 전체 3,270세대(아파트 5개 단지 2,728세대/오피스텔 2개 단지 542실)가 넘는 대단지입니다. 이 단지 이후로는 송도에 이만한 대규모 공급 계획이 없기 때문에, 송도를 대표하는 ‘최첨단 랜드마크 대단지’가 될 전망입니다.

입지도 랜드마크 면모를 갖췄습니다. 송도 11공구 워터프론트를 단지 옆에 끼고 있는 위치죠. 상업시설용지나 완충녹지를 사이에 둔 다른 공동주택용지와 달리 워터프론트를 바로 접하고 있어 특별한 조망을 누리게 될 것으로 예상됩니다. 높이 계획도 주상복합은 최고 47층, 아파트는 최고 29층으로 조성해 워터프론트 조망을 누리는 세대를 극대화했습니다.

인프라 구성도 준수합니다. 단지 바로 곁으로 유치원, 초등학교, 중학교 용지가 계획되어 있고, 연세대학교 국제캠퍼스 2단계와 인하대 오픈이노베이션캠퍼스(인하대 송도캠퍼스)가 바로 곁에 조성될 계획입니다. 북쪽으로는 송도세브란스병원(2022년 12월 착공, 2026년 12월 개원 예정)이 조성되고 있고, 남쪽에는 워터프론트 일대 중심상업지역이 도보 거리에 위치해 있죠.

단지에 인접한 아암대로를 이용하면 제2경인고속도로, 제3경인고속도로, 영동고속도로로 이동하기도 편리하고, 송도 11공구에 조성되는 중심도로를 따라 내려가면 바로 삼성바이오로직스 제2바이오캠퍼스(예정)와 롯데바이오로직스(계획) 부지가 위치해 있습니다. 직장인·연구원들이 출퇴근하기도 좋고, 수도권 일대에 진출하기도 편할 것으로 예상됩니다.

분양 관계자는 “송도자이풍경채 그라노블은 인천을 대표하는 부촌, 송도의 랜드마크다운 규모와 상품성을 갖춘 단지다. 송도는 앞으로 2공구를 시작으로 슬슬 노후도가 심화될 전망이므로, 머지않아 송도 11공구를 대표하는 이 단지가 송도를 대표하는 단지가 될 것”이라고 설명했습니다.