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내 소득에 맞는 적정 집값은 얼마일까?

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  • 입력 2022.12.27 09:00
  • 수정 2023.03.21 17:25

대출 없이 서울에 내 집 마련? 17.7년 걸린다

 

올들어 전국 아파트값이 -1.94% 하락한 것으로 조사됐습니다. 일부 지역에서는 집값이 급락하기도 했지만 여전히 집값은 높은 수준입니다. 서울 평균 아파트 매매 가격은 12억5,714만원, 전세는 6억3,814만원인데요. 내 소득에 맞는 주택은 얼마짜리 아파트일까요? 리얼캐스트가 부동산 지수를 통해 시장을 보는 법을 알아봤습니다.

 

 

 

우선 대출을 동반하지 않고 내 집을 마련하는데 소요되는 시간은 어느 정도일까요? PIR(price to income ratio) 지수는 주택 가격을 가구 소득으로 나눈 값을 말합니다. 통계청이 발표하는 분기별 가계동향조사의 소득자료를 토대로 가구 연소득과 평균 주택가격을 각각 5개 분위로 나뉘어 월마다 총 25개의 지수가 나옵니다. 

주로 중간 값인 3분위 중위소득 계층에서 중간 가격대(3분위) 집을 살 수 있는지 알아보는데 쓰 이는데요. 서울의 경우 2022년 9월 말 기준 17.7로, 이는 17.7년 동안 한 푼도 안쓰고 모아야 서울의 중간 가격 집을 살 수 있다는 뜻이 됩니다.

서울의 PIR 지수는 2008년 12월 조사에서 11.9를 기록한 후 2017년 12월까지 9~11 수준을 유지했는데요. 이후 단기간에 빠르게 급등하기 시작해 2021년 12월 19.0으로 가장 높았습니다. 올 들어 소폭 낮아져 17.7이 됐지만, 이는 5년 전 수치에 비해 여전히 높은 수준입니다.

 

실제 대출거래 정보 기반, 서울 소득대비 14.5배 아파트 구입

 

KB국민은행 대출 거래 정보로 작성된 KB아파트 담보대출PIR지수를 살펴볼까요? KB아파트담보대출PIR은 실제 KB국민은행의 대출거래 정보로 작성된 지수로, 중산층이 아파트담보대출을 통해 평균적으로 소득 대비 몇 배 가격의 주택을 구입했는지가 나오는데요. 

 

이 지수는 서울의 경우 2014년 1분기가 가장 낮은 7.5배였고, 2020년 이후 가파르게 상승, 2022년 2분기에 가장 높은 14.8배인 것으로 조사됐습니다. 그만큼 집값이 크게 올라 2014년에 비해 2배 가까이 높은 가격의 주택을 구입했다는 뜻이 됩니다. 

올해 3분기에는 14.5배로 2분기에 비해 소폭 하락한 모습입니다. 3분기 기준 서울의 평균 가구 소득은 5,701만원인데요. 이 소득의 14.5배인 8억2,875만원의 주택을 구입한 것으로 나타났습니다. 경기도의 가구 연소득은 4,562만원으로 주택 구입 가격은 소득의 10.3배인 4억7,000만원, 인천에서는 가구소득 4,116만원의 9.1배인 3억7,500만원의 주택을 구입한 것으로 나타났습니다. 

이 지수를 통해 지역별로 내 집 마련을 하기 위해서는 평균 어느 정도 수준의 주택을 매입했는지 알 수 있습니다. 

 

중위소득 가구가 구입할 수 있는 서울 아파트 가격 4억2,295만원

 

시중은행 대출 금리가 연 7%를 넘어 추가 상승까지 예상되는 가운데, 적정 대출로 구입할 수 있는 서울에 아파트가 얼마나 될까요?

 

통계청 도시근로자가구 3분위 소득 자료에 따르면, 9월 말 기준 서울의 가구별 월 소득은 571만원인데요. 이 가구가 연간 지출할 수 있는 주거 비용은 2,262만원으로 주택담보인정비율(LTV) 70%와 총부채상환비율(DTI) 33%를 반영, 대출을 동반해 살 수 있는 서울 시내 아파트는 4억2,295만원인 것으로 조사됐습니다. 

주택구입 잠재력지수(HOI)는 지역 내에 있는 주택 중 소득과 자산과 같은 경제 능력에서 구입할 수 있는 주택의 재고량을 말하는데요. 실제로 3분기 서울 주택구입잠재력지수는 2.5로 중위 소득인 가구가 대출을 받더라도 가격 하위 2.5% 주택만 살 수 있는 상황입니다. 가구별 월 소득과 구입 가능한 주택 가격 변화 보다는 구입 가능한 아파트 재고량과 주택구입 잠재력지수가 2021년 들어 한 자릿수로 급감했다는 점이 눈에 띕니다. 

11월 기준 서울 아파트의 평균 매매가격은 12억8,220만원, 한강 이북은 10억642만원, 한강 이남은 15억3,099만원입니다. 서울에서 4억원 초반 아파트는 외곽의 10평~20평대 초반이거나 도시형주택 정도입니다. 자금력과 아파트값 사이에 괴리가 커 최근의 거래 절벽 현상은 당연해 보입니다.

하락장이 이어지면서 무리한 대출을 동반해 집을 매입하는 분은 없을 것입니다. 내 소득으로 감당할 수 있는 한도 내에서 적절한 대출을 동반해야 하는데요. 사회초년생이라면 디딤돌 대출이나 생애최초주택자금 대출 등 저리의 대출을, 이미 대출을 받았다면 2023년 1분기 중 1년간 한시적으로 시행될 특례보금자리론으로 갈아타는 방법을 고려해 볼 만 합니다. 내년 상반기까지 기준금리 연속 인상이 예상되는 가운데, 금융 비용 부담에 대한 시뮬레이션을 충분히 해본 뒤 내 집 마련에 나서야 할 것입니다.

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