세상에 이런 일이~부동산 규제 다 풀렸다!
최근 부동산시장을 뜨겁게 달군 뉴스가 있었습니다. 지난 6월과 9월에 이어 추가적인 규제 해제지역 소식이 들려온 것인데요.
이번 규제 해제가 위축된 부동산시장이 회복되는 시그널로 작용할 것이란 기대가 커지는 가운데 일각에선 무조건적인 시장 활성화로 이어지기는 어려울 것으로 관측하고 있습니다.
특히 우리나라 부동산시장의 핵심인 서울이 아직 묶여있는 만큼 큰 의미는 없다고 보는 시각도 있는데요. 게다가 규제가 풀린 지역과 안 풀린 지역 간 희비가 엇갈리면서 역차별이란 이야기까지 나오고 있습니다.
그렇다면 과감하게 푼 부동산시장 규제가 앞으로 축배가 될지, 달콤한 독배가 될지 궁금해지는데요. 리얼캐스트TV에서 이번 규제 해제에 따른 시장 분위기와 향후 전망을 짚어봤습니다.
어딘 풀리고 어딘 안 풀렸다! 상급지인 광교·동탄 VS 급락한 광명·하남 희비교차
서울과 과천, 성남 분당구와 수정구, 하남, 광명. 이들 지역은 최근 뉴스에 자주 등장하고 있습니다. 왜일까요? 바로 유일하게 규제가 유지되는 지역들이기 때문입니다.
역으로 생각하면 서울과 경기 4곳을 제외한 전국 모든 지역들은 규제가 풀렸다는 의미인데요.
그렇다면 이번 규제 해제로 가장 수혜를 보고 있는 지역은 어디일까요? 우선 제2의 강남으로 불리는 광교가 있습니다. 최근 1년간 거래가 끊기다시피 했던 하락장 속에서 광교는 삼성 호재 등으로 그나마 꿋꿋하게 버텨왔습니다.
존버하던 광교가 투기과열지구에서 조정대상지역을 거치지 않고, 단숨에 규제 해제가 되면서 광교 부동산시장은 거래 활성화에 대한 기대감이 높습니다. 이렇게 되면 하강했던 집값도 끌어올릴 수 있을 텐데요.
동탄도 상황은 비슷합니다. 동탄2신도시의 경우 투기과열지구·조정대상지역의 2중 규제에서 벗어나면서 지역 경제 활성화는 물론 매수세 회복이 기대되고 있습니다. 벌써부터 매물 호가를 높이거나 아예 매물을 거둬들이는 집주인까지 등장했는데요.
“문의는 쫌 많이 있으세요. 들어간 매물도 쫌 있어요. 매물 들어간 것도 있고, 들어가진 않았지만 가격이 한 1억 이상 올린 것들도 있고. 지금 여러 가지 상황이 있긴 한데 약간 규제 나오면서 혼돈의 상황이긴 해요. 규제 나오기 전만 하더라도 계속 하락기라고만 봤던 시기였는데, 규제 풀리면서 하락기가 멀지 않았다고 보는 시각도 꽤 많이 있으세요” (동탄역 인근 H공인중개업소)
반면, 같은 경기지만 과천, 성남 분당구와 수정구, 하남, 광명은 여전히 규제에 묶여 있습니다.
특히 하남과 광명은 가격 하락이 컸던 지역임에도 불구하고 규제 해제에선 제외돼 의아함을 자아냈습니다. 실제로 올해 1~9월까지 하남시 매매가격은 3.41% 떨어졌고, 광명은 4.09% 급락했습니다.
이들 지역은 전국 평균보다 하락률이 더 컸음에도 조정대상지역은 물론 투기과열지구에서도 벗어나지 못하자 주민 불만이 극에 달하고 있습니다. 물량이 적은 곳들도 아니고, 그래서 집값 상승 우려가 있는 곳들도 아닌데 규제가 무슨 의미가 있느냐는 이야기인데요.
“(미사강변센트럴자이 39평은) 지금 표면상으로는 10억대 정도 있다. 가격은 방어가 됐는데. 매물이 늘긴 했어요. 지금 여기 뿐만 아니라 다 그런 상태고요. (잠실, 강동 등) 다른 지역 어디든 그렇고요”(하남 미사신도시 인근 M공인중개업소)
논쟁을 부른 규제 해제… 현 시점에 호재인가, 악재인가
이처럼 규제가 유지되는 지역은 상대적으로 수요가 많은 인기 지역이어서 규제를 안 풀어준 것이라는 시각도 제기됩니다. 정부가 상급지로 인정한 만큼 그리 나쁘게만 볼 순 없다는 것인데요.
부동산 커뮤니티상에서도 “정부 인정 상급지입니다” “규제지역인 곳은 인 서울 상급지네요” “이번에 규제 해제 안된 수도권은 정부에서 상급지로 인정한 거죠?” 등의 의견이 올라와 있습니다.
즉, 규제가 풀리지 않아 실망스럽긴 해도, 하남, 광명 등은 급으론 따질 수 없는 경기 유망지역이라는 게 이들의 의견입니다. 오죽하면 서울시에 들어가도 어색하지 않다는 말까지 나오는데요.
하지만 규제 지역을 상급지로 보긴 어렵다는 의견도 있습니다. “폭등하면 제일 먼저 오를 곳” “강남4구, 마용성 빼고 간 보다가 풀릴 지역” “상급지도 아닌데 규제만 잔뜩” “집값은 인천 급인데 규제만 강남급으로 하는 듯” 등 반박 글들로 상급지 논쟁은 더욱 뜨거워지고 있습니다.
규제가 풀린 지역과 안 풀린 지역간 온도 차가 확실히 드러나는 가운데 규제 해제의 의미를 어떻게 해석해야 되는지도 의견이 엇갈리고 있습니다.
상승장일때는 규제가 호재일 수 있으나 지금처럼 부동산 하락기에서의 규제 해제는 오히려 추가 하락의 신호로 읽힐 수 있다는데요.
인기 부동산 커뮤니티에서도 규제를 풀어도 반등은 어렵다는 쪽으로 의견이 쏠리고 있습니다.
이에 따라, 다른 한편에선 호재냐 악재냐의 문제보단 당분간 시장을 지켜봐야 한다는 의견이 우세합니다. 규제 해제가 이번 한번으로 끝나지 않을 것이라는 게 하나의 이유인데요.
“호재냐 악재냐의 문제를 넘어 당분간은 투자해선 안 된다. 대출금리는 계속 오르고 위기가 예측이 어려운 상황에서 규제 푼다고 덥석 물어선 안 된다” “규제 해제 아직 끝난 게 아니다. 다음은 하남, 광명, 과천, 성남 순으로 규제 풀고, 서울 외곽 풀고, 마지막으로 서울 중심지(마용성, 강남3구) 해제할 거다” 등의 이야기가 흘러나옵니다.
시장을 살릴 최대 변수는 ‘규제 해제’ 아닌 ‘금리 인상’
다들 규제를 벗어나는데 여전히 규제지역 주민들은 내 집을 내 마음대로 팔 수 없는 상태에 재산권 침해라고까지 주장하고 있습니다. 그만큼 억울하고, 답답한 상황에 대한 호소일 텐데요.
하지만 규제 해제로 현재 부동산시장이 180도 달리질 일 또한 없어 보입니다. 가장 큰 변수인 금리 인상의 영향 탓인데요. 규제가 풀려 숨통이 트이고, 각종 세금 부담을 덜 수 있어도 금리가 높아질 대로 높아진 상황이라 시장 약세는 피할 수 없습니다.
때문에 규제를 벗어난 지역들에서조차 너무 늦게 해제됐다는 아쉬움이 이어지고 있는데요. 이에 매수심리가 회복되지 않거나 거래 활성화가 어렵게 되면 서울 외곽 지역부터 규제지역을 추가로 해제하는 상황이 올 수도 있다는 게 전문가들의 예측입니다.
이처럼 규제 지역이 풀렸다 하더라도 고금리 기조가 이어지는 상황에서 한번에 시장이 침체를 벗어나긴 쉽지 않아 보입니다. 따라서 수요자들도 당장 시장에 효과가 나타나길 기대하기 보다는 한동안은 조정장으로 보고, 장기적인 시각으로 시장의 변화를 지켜보는 것이 좋겠습니다.