계속되는 금리 인상에 흔들리는 부동산 시장
미국발 금리 인상 덕분에 대출 이자에 대한 부담이 커지면서, 우리나라 부동산 시장은 다소 침체되고 있습니다. 집값은 하락하고, 미분양 아파트도 속출하고 있죠. 하지만 이런 상황 속에서도 수요자에게 꾸준하게 인기 있는 아파트는 존재합니다. 시장 침체기에도 꿋꿋하게 살아남는 부동산, 리얼캐스트가 알아봤습니다.
미국발 금리 인상이 내년 초까지는 이어질 것으로 예상되는 가운데, 우리나라 역시 기준 금리와 시장 금리가 급격하게 상승하면서 다소 혼란스러운 부동산 시장이 형성되고 있습니다. 실제로 한국은행은 작년 8월부터 8번에 걸쳐 기준 금리를 2.5%p 올리면서 10년 만에 기준 금리 3%시대가 열렸습니다. 이에 현재 고정형 주택담보대출 금리는 현재 8% 수준까지 올라왔는데요.
이처럼 지속적인 금리 인상으로 인해 올해 들어 부동산 시장은 지난 몇 년과는 사뭇 다른 분위기를 보이고 있습니다. 계속될 것만 같았던 서울의 집값도 하락세를 면치 못하고 있으며, 과열됐던 청약 시장에도 미분양 물량이 늘어나고 있습니다. KB부동산이 발표한 자료에 따르면, 서울 25개 구 중 상승을 기록한 구는 9주 연속 단 한곳도 없는 상황입니다.
결국 정부는 침체된 부동산 시장을 타개하기 위하여 투기과열지구 및 조정대상지역을 재설정 하는 등 각종 부동산 규제들을 대거 해제하기 시작했습니다. 실제로 지난 9일 열린 제4차 주거정책심의위원회에 따르면, 서울과 수도권 일부지역(과천, 성남 분당, 성남 수정, 광명, 하남)을 제외한 전 지역이 비규제지역으로 전환됐습니다. 이에 대부분의 지역이 대출, 세제, 청약 등 여러 항목에서 다양한 혜택을 받을 수 있게 됐죠.
혼돈의 시장 속에서도 수요자의 선택받는 부동산의 특징은
정부가 대다수의 지역을 비규제지역을 전환했다는 것은 그만큼 현재 부동산 시장이 불안정하다는 것을 의미합니다. 하지만 이렇게 불안정한 시장 속에서도 꾸준하게 수요자의 사랑을 받는 부동산은 존재합니다. 그렇다면 비교적 시장의 영향을 적게받는 부동산은 어떻게 찾을 수 있을까요?
정답부터 알려드리자면, ‘희소성, ‘상품성’, ‘미래가치’ 등 3가지의 키워드를 모두 보유한 부동산을 찾으면 됩니다. 가령 ‘희소성’은 대형 면적의 아파트를 예로 들 수 있는데요. 실제로 현재 우리나라 아파트의 공급 비율을 보면, 대형 면적 아파트는 사실상 공급이 전무한 상황이라고 봐도 과언이 아닙니다.
부동산R114 자료에 따르면, 올해 전국에 새롭게 공급된 아파트 입주물량(입주예정 포함)은 총 266만700가구입니다. 이중 전용면적 135㎡ 초과 면적의 아파트는 고작 504가구에 불과한데요. 전체 공급 물량의 0.19%인 셈이죠. 특히 지난 5년간 전용면적 135㎡ 초과 면적 아파트는 ▲2017년 0.31% ▲2018년 0.26% ▲2019년 0.88% ▲2020년 0.16% ▲2021년 0.48% 등 전체 물량의 1%를 넘지 못하고 있는 상황입니다.
이처럼 희소성이 높은 대형 면적 아파트는 가격에서도 강세를 나타내고 있습니다. KB부동산이 매월 발표하는 주택가격동향 시계열 자료에 따르면, 올해 10월 기준 전국 대형 면적 아파트(전용면적 135㎡ 이상)의 평균 매매가는 13억3,779만원을 기록하면서 작년 10월 대비(12억5,281만원) 6.8% 상승했습니다. 반면 중형 면적 아파트(전용면적 62.8㎡ 이상~95.9㎡ 미만)의 평균 매매가는 5억6,918만원을 기록하며 작년 동기간(6억310만원)보다 5.6% 하락했습니다. 아무리 시장이 어렵다 하더라도 애초에 공급이 적어 희소성이 강조되는 부동산은 시장에서 살아남을 수밖에 없는 것입니다.
‘상품성’도 빼놓을 수 없는 중요한 요소입니다. 건축 기술이 발달하면서 국내 아파트는 상향 평준화되고 있습니다. 수도권 지방 가릴 것 없이 신축 아파트라면 우수한 인프라를 갖추고 있죠. 하지만 지금처럼 침체된 부동산 시장 속에서 살아남기 위해서는 한 단계 더 특별한 것이 필요합니다. 가령 일반 아파트에서는 볼 수 없는 초고급 커뮤니티 시설이나 5성급 호텔에서나 경험할 수 있는 컨시어지 서비스 등이 포함된 아파트처럼요. 명품 수입 마감재나 고급 가전·가구가 기본 옵션으로 탑재된 주거상품도 꾸준한 수요를 보이고 있는 추세입니다.
마지막은 ‘미래가치’에 주목해야 합니다. 서울과 수도권 일부지역을 제외한 전 지역이 비규제지역으로 전환되면서, 사실상 전국이 비규제지역이라고 해도 과언이 아닙니다. 이럴 때 일수록 우리는 과거의 사례를 토대로 미래가치를 따져봐야 합니다. 부산 해운대구, 대구 수성구, 광주 봉선동 등 지방 도시 중 자산가들이 밀집한 지역은 수요층이 탄탄히 형성되어 있는 편입니다. 부동산 경기가 회복될 경우 가장 먼저 가치가 오르기 때문이죠. 즉 같은 비규제지역이라 하더라도 그 사이에서 급 나누기는 분명하게 이뤄져 있다는 점을 기억해야 합니다.
또한 변화하는 시대의 흐름에 따라 미래가치를 예상할 수도 있습니다. 가령 현재 교육업계에서는 ‘국제 바칼로레아(IB)’ 교육 과정이 급부상하고 있습니다. 대입 시험이 논술형 위주로 변화하고, 주입식 교육 대신 자기주도적 학습이 주목받고 있기 때문인데요. 이에 IB 교육과정이 도입된 학교가 위치한 지역이 시장에서 괄목한 성과를 보일 것으로 기대되고 있습니다. 대표적으로 국내 최초로 IB 중학교 프로그램 월드 스쿨로 지정된 ‘대구중앙중학교’가 위치한 수성구가 있죠.
결과로 증명하는 핵심 키워드의 힘
실제로 ‘희소성’, ‘상품성’, ‘미래가치’ 등 3가지 키워드를 모두 보유한 부동산은 불안정한 시장 속에도 수요자의 선택을 받고 있는 것으로 나타났습니다. 대표적으로 신세계건설이 대구 수성구 수성동4가 1025-1번지 일원에 선보인 ‘빌리브 헤리티지’를 예로 들 수 있는데요. 희소성과 상품성, 미래가치까지 모두 겸비한 해당 단지는 불안정한 대구 부동산 시장 속에서도 50평대 후반 이상의 대형 평형타입이 모두 순위 내 청약을 마감하는 성과를 보였습니다.
한국부동산원 청약홈에 따르면, 빌리브 헤리티지는 8~9일 진행된 청약에서 가장 작은 50평형 초반 타입을 제외한 50평형 후반 이상의 대형평형 타입 모두가 순위 내 청약을 마감했고, 특히 223㎡ 타입은 2대 1의 경쟁률을 기록한 것으로 나타났습니다.
빌리브 헤리티지는 지하 2층~지상 29층, 2개 동 146가구 규모로, 전 가구 50평대 이상의 대형 면적으로만 공급되는 대구 상위 1%를 위한 고급 아파트입니다. 전 가구가 대형 면적이라는 희소성은 물론, 하이엔드 상품성을 내세워 수요자의 관심을 이끌었죠. 수입 명품가구와 마감재 적용과 함께 고급스러운 커뮤니티 등 대구 자산가들의 니즈에 맞춘 상품성이 뛰어난 아파트로 평가받고 있습니다.
빌리브 헤리티지가 위치한 수성구는 대구의 부촌임에도 불구하고 지난 몇 년간 부자들을 위한 대형 면적 주택의 공급이 부족했습니다. 2007년 ‘범어동하이빌’ 입주 이후 부자들을 움직일 만한 모든 가구가 대형 면적으로 이뤄진 아파트의 공급이 끊겼는데요. 15년 만에 공급된 대형 면적 하이엔드 아파트에 대구 자산가들이 움직이면서, 대구 부동산 시장 내 대형 면적 및 하이엔드 상품에 대한 소비자의 관심이 높은 것으로 나타났습니다.
결국 현재 부동산 시장에서 살아남기 위해서는 반드시 차별화된 무언가가 필요합니다. 희소성, 상품성, 미래가치 중 단 하나라도 충족하지 못하면 살아남을 수 없는 상황입니다. 한동안 부동산 시장의 침체기는 이어질 것으로 예상되는 가운데, 이러한 키워드를 보유한 단지들이 꾸준하게 수요자의 선택을 받게 될지 귀추가 주목되는 상황입니다.