아파트는 하락세, 단독주택은 상승세?
부동산이 시장이 빠르게 얼어붙고 있습니다. 특히 아파트 시장 침체가 계속되고 있습니다. 잇단 금리 인상에 그 많던 매수 대기자들은 종적을 감춰 거래 종말이라는 말이 나돌 정도죠. 가격도 많게는 30% 이상 빠지는 단지까지 나오며 하락세를 보이고 있습니다. 지방뿐만 아니라 수도권 아파트 매매가도 작년에 비해 급격하게 감소하고 있는데요.
이처럼 아파트 가격은 끝없이 떨어지고 있는데, 이런 상황에도 아파트와는 다른 양상을 보이는 부동산이 있어 눈길이 갑니다. 바로 단독주택인데요. 이에 오늘 리얼캐스트에서 불황 속에서 아파트와 다른 양상을 보이는 단독주택 매매가 상승 원인을 분석해봤습니다.
단독주택 매매가, 작년에 비해 얼마나 올랐을까?
한국부동산원 자료에 따르면, 전국 단독주택 평균 매매가는 작년 10월 대비 올해 9월 2.4% 상승했습니다. 서울 단독주택 평균 매매가는 2.9% 올랐고요. 수도권을 비롯해 지방권의 단독주택 평균 매매가도 모두 상승했습니다.
반면 전국 아파트 평균 매매가는 작년 10월 대비 올해 9월 1.5% 감소했습니다. 단독주택은 하락세를 보이는 아파트와는 전혀 다른 양상을 보이고 있는데요. 사실 단독주택은 아파트에 비해 선호도가 높지 않습니다.
단독주택의 경우 집주인이 직접 건물을 관리해야 합니다. 또 아파트는 단지 내에 여러 편의시설이 있어 편의성이 높지만, 단독주택은 그렇지 않죠. 이러한 이유로 단독주택보다는 아파트를 원하는 이들이 많고요. 그래서 단독주택의 가격 상승률은 크지 않았습니다.
2021년 1월 전국 단독주택 평균 매매가는 3억289만원이었습니다. 같은 해 12월에는 3억5,046만원이었는데요. 2021년에 단독주택 평균 매매가 상승률은 16%였습니다. 2021년 전국 아파트 평균 매매가 상승률은 28%였는데요. 단독주택에 비해 아파트 상승률이 훨씬 높았습니다. 아파트 수요가 높으니 이는 당연한 결과인 것이죠. 그런데 올해는 과거와 달리 단독주택의 매매가 상승률이 눈에 띄고 있습니다. 도대체 그 원인은 무엇일까요?
아파트는 하락, 단독주택은 상승세 보인 이유
부동산 시장이 어려움에도 단독주택의 가격이 지속적으로 오를 수 있었던 것은 공급에 있습니다. 공급이 수요에 비해 많아지면 당연히 가격이 내려갑니다. 반대로 공급이 적을수록 가격은 오를 수밖에 없는데요. 단독주택의 경우 공급 비중이 낮습니다.
국토교통부 자료에 따르면, 전국 단독주택 비중은 2020년 31%였습니다. 2006년만해도 전국 단독주택 비중은 44.5%에 달했는데요. 2006년 대비 2020년 단독주택의 비중은 13.5%나 감소한 것입니다. 그에 비해 아파트의 비중은 2006년 대비 2020년에 9.3% 증가했고요. 해당 데이터만 봐도 단독주택 공급량이 확연히 줄어든 것을 알 수 있습니다.
과거에 비해 단독주택의 수는 계속 하락하고 있습니다. 무엇보다 아파트처럼 신축 공급량이 많지도 않은데요. 국토교통부에서 발표한 주택유형별 주택준공실적을 보면, 2022년 1월~9월까지 준공된 전국 아파트는 21만9,418호에 달합니다. 비아파트(아파트 외 주택)는 6만7,997호였고요. 비아파트에는 단독주택 외에도 연립, 다가구 주택까지 포함되니 단독주택 신축 공급량이 얼마나 적었는지 알 수 있죠.
이처럼 단독주택은 아파트에 비해 비중과 신축 공급량이 현저히 낮습니다. 단독주택의 수는 얼마 없는데, 수요는 점차 오르고 있습니다. 작년 부동산 플랫폼 '직방'이 진행한 설문조사에 따르면, 은퇴 후 희망하는 주거공간으로 단독·다가구·전원주택·타운하우스가 38%로 아파트를 누르고 1위를 기록했습니다.
아무래도 노후에는 아파트보다는 자연환경을 더 누릴 수 있는 주거공간이 인기를 얻고 있는데요. 단독주택의 수요는 앞으로 더 증가할 가능성이 있습니다. 인구 노후화도 가속되고 있기 때문입니다. 이러한 영향은 부동산 불경기임에도 단독주택 가격이 상향할 수밖에 없는 원인이 되고 있습니다. 하지만 그렇다고 무조건적으로 단독주택을 매입하는 건 금물입니다.
연말 기준금리 인상이 단독주택에 미치는 영향은?
단독주택의 가격이 상승세이고, 앞으로 수요가 더 늘어날 가능성만 가지고 매입을 결정하기에는 여러 리스크가 존재합니다. 단독주택은 아파트에 비해 거래가 원만하지 않습니다. 아무리 단독주택 수요가 늘었다 해도 아파트보다 많은 건 아닙니다. 수요가 아파트보다 적기 때문에 거래도 원활한 편은 아닌데요.
이는 거래량 데이터에서 확인할 수 있습니다. 한국부동산원 통계에 의하면, 전국 주택(단독·다가구·연립등 아파트 외 주택) 매매 거래량은 올해 9월 3만2,403건을 기록했습니다. 아파트는 1만8,028건의 매매 거래가 있었고요. 데이터만 봐도 거래가 활발한 건 아파트입니다. 단독주택의 집값이 오름세인 것은 맞지만, 거래가 아파트만큼 원활하지 않기에 이 점은 유의해야 합니다.
또한 기준금리 인상도 단독주택 매입 전에 미리 염두 해야 합니다. 전국적으로 보면 아파트보다 단독주택의 가격이 낮지만, 사실 서울이나 수도권의 단독주택은 가격이 아파트 못지 않습니다. 한국부동산원 자료에 따르면, 올해 9월 서울 단독주택 평균 매매가는 10억9,997만원입니다. 절대 적은 집값은 아닌데요. 집값의 금액대가 있는 만큼 금리에 대한 부담도 큽니다. 그렇기에 단독주택의 가격 상승만 믿고 투자를 하는 것은 위험합니다.
특히 올해 연말 금리 인상이 예고되면서 아파트 시장도 긴장된 상태입니다. 이러한 분위기는 단독주택에도 영향을 미칠 수 있습니다. 아파트 가격대가 내려가면, 투자 수요가 아파트에 몰릴 가능성이 높습니다. 그럼 상대적으로 단독주택 수요가 줄겠죠. 그러니 지금 단독주택 가격대가 오른다고 바로 결정하기 보다 앞으로의 데이터 추이를 좀 더 지켜본 뒤에 현명한 결정하시기를 바랍니다.