흔들리는 김포 집값, 현장 분위기는
수도권 주택시장에 공포 분위기가 조성되고 있습니다. 전고점 대비 수억 원씩 낮아진 거래가 곳곳에서 등장하고 있는데요. 김포 한강신도시도 예외가 아니었습니다. 현장에서 자세히 알아봤습니다.
교통대책도 끝, 완성된 한강 신도시
김포 한강신도시는 김포시 중부에 조성된 2기 신도시입니다. 2018년 조성을 완료했고 이제는 21만명(9월 기준, 210,427명)이 거주하는 대도시로 거듭난 곳입니다.
한강신도시는 크게 장기동과 운양동, 마산동과 구래동으로 구분됩니다. 서쪽에 위치한 구래동과 마산동을 한 덩어리로 볼 수 있고, 동쪽에는 김포대로를 사이에 두고 장기동과 운양동 생활권으로 구분할 수 있습니다.
서울에서 차로 가면 아주 편합니다. 올림픽대로를 타고 쭉 가다 보면 어느새 김포한강로가 되고, 김포한강신도시 IC를 빠져나가면 바로 운양동에 도착합니다. 오른쪽으로 키 낮은 타운하우스들을 지나면 운양역 역세권입니다.
한강신도시 서울 방면 초입에 위치한 운양동은 확실히 한강신도시 시세를 주도하는 곳다운 분위기입니다. 운양역을 중심으로 키 높은 건물들이 즐비합니다. 눈앞에 보이는 큰 건물은 반도유보라2차입니다. 전용 59㎡ 중심 단지죠.
인공폭포 사거리 맞은편에는 한강신도시 푸르지오가 보입니다. 운양동과 장기동 경계에 있는 단지입니다. 이 사거리에서 오른쪽으로 빠지면 운양동 북쪽에 위치한 아파트들을 확인할 수 있습니다.
먼저 보이는 건 풍경마을래미안 한강2차고요. 차례로 한강이랜드타운힐스, 한강신도시 롯데캐슬, 한강신도시e편한세상입니다. 오른쪽에는 아까 봤던 반도유보라2차입니다.
여기서 오른쪽으로 빠지면 운양역 상권입니다. 상권이 형성된 지도 좀 된 터라 생활에 불편함은 없어 보이네요. 운양동 북동쪽으로는 키 낮은 테라스하우스들이 자리를 잡고 있습니다. 특히 북동쪽 한강 변으로는 야생조류생태공원도 조성되어 있습니다.
운양동을 크게 남쪽으로 돌면 모담마을이 나옵니다. 모담마을한강화성파크드림, 한강신도시2차KCC스위첸이 등장하고요. 월드메르디앙 1~3단지와 김포한강롯데캐슬도 있습니다.
한참 나오다 보면 왼쪽으로 다시 한강신도시 푸르지오가 보이는데요. 오른쪽으로 조성된 공원은 모담산에 조성된 모담공원입니다. 시그니처 시설이라고 할 수 있는 모담폭포가 아주 괜찮은 볼거리입니다.
다시 돌아온 운양역에서 남쪽으로 내려가면 라비드퐁네프라는 오피스텔이 있고요. 그 너머로 한강신도시 반도유보라6차가 있습니다. 그리고 오른쪽으로 빠져보면 한강신도시운양역푸르지오가 있습니다. 이 정도면 운양동 핵심단지들은 다 둘러본 셈입니다.
김포한강로 사거리에서 직진을 하게 되면 이제 장기동입니다. 장기동은 한강신도시에서 가장 먼저 개발된 지역이고, 규모도 커서 행정구역이 장기본동과 장기동으로 나뉘어 있습니다. 오른쪽이 장기본동, 왼쪽이 장기동입니다.
김포한강1로를 쭉 진행하면 준주거지역이 먼저 나오고, 갑작스럽게 장기역 일대 상권이 등장합니다. 이 상권을 중심으로 큰 도로가 x자 형태로 나 있는데요. 북쪽 섹션이 청송마을, 서쪽이 고창마을, 남쪽이 초당마을, 동쪽이 수정마을입니다.
우선 남쪽으로 쭉 돌아보면 장기반도유보라, 김포한강우미린, 중흥S클래스리버티, 우남퍼스트빌이 차례로 나오는데요. 의외로 장기동에서 제일 핫한 단지는 그다음에 있는 한강센트럴자이 1∙2단지입니다. 상대적으로 신축 브랜드 대단지라 인기를 많이 끄는 듯 해요.
여기서 북동쪽으로 쭉 진행하면 상업지역과 준주거지역이 나옵니다. 오른쪽으로는 지식산업센터가 즐비하고요. 그 뒤로 수정마을이 등장합니다. 차례로 쌍용예가와 수정마을2단지입니다. 수정마을 2단지 옆으로는 한강중앙공원이 조성되어 있습니다.
여기서 북쪽으로 가면 청송마을중흥S클래스와 호반베르디움더퍼스트, 모아미래도엘가 같은 아파트들이 나옵니다. 고창마을에도 한강베르디움, KCC스위첸, 한양수자인리버팰리스 등 아파트들이 조성되어 있고요. 전반적으로 아파트 비중이 높은 신도시 분위기입니다.
마산동과 구래동은 확실히 생활권이 동떨어져 있습니다. 지하차도를 지나 한참을 와야 하는데, 확실히 걸어서 다닐만한 거리는 아닙니다. 진행을 하다가 김포생활체육관이 나오면 이제 마산동에 들어선 겁니다.
마산역은 마산동 입구에 자리를 잡고 있습니다. 여기서 북쪽으로 빠지면 호수공원이 나오고, 남쪽으로 가면 은여울공원이 나옵니다. 쭉 직진을 하게 되면 양쪽으로 아파트들이 왕창 등장합니다. 반도유보라3차, 경남아너스빌, 한강힐스테이트 등입니다.
중간에 북쪽으로 빠져서 올라오면 구래/마산동 일대 중심상권이 등장합니다. 한강신도시 상권의 중심을 확 당겨온 이마트가 제일 먼저 눈에 보이네요. 오른쪽에 보이는 건 주상복합아파트 메트로타워예미지입니다. 주상복합이라 눈에 띄게 높은 편이죠.
같은 방향으로 더 진행하면 김포골드라인 구래역과 버스환승센터가 나옵니다. 그 반대편에 있는 게 반도유보라4차인데요. 메트로타워예미지와 함께 구래역 초역세권 아파트의 선두에 있다고 할 수 있겠습니다.
한 블록 더 가면 다시 주거지역입니다. 아파트들이 쭉 깔려있죠. 왼쪽으로 반도유보라5차, 오른쪽은 호수마을e편한세상3단지고요. 그다음에 나오는 단지들은 한가람마을우미린, 호수마을e편한세상2단지입니다. 더 진행하면 양곡리입니다.
구래동 외곽을 따라 내려오면 한강신도시3차푸르지오, 한강예미지 등의 아파트들이 보입니다. 운양동이나 장기동에 비해서는 상대적으로 신축인 아파트들이네요.
시황에 따라 반복된 부침… 풍선효과로 7억 돌파하기도
한강신도시는 조성 기간이 길었던 만큼 부침도 상당했습니다. 서울에서의 물리적 거리도 먼 편인데다, 교통대책이 부실해서 미분양이 한참 동안 적체됐었죠. 2008년 첫 분양 이후로 10자리 경쟁률이 나온 적도 없었습니다. 2008년 이후 쭉 이어진 부동산 침체기라는 점도 한몫했지만요.
그나마 2011년에 올림픽대로와 연결된 김포한강로가 뚫리고, 김포골드라인도 2019년에 운영을 시작하면서 수요가 크게 늘어났습니다. 서울 접근성이 크게 개선됐지만, 가격은 여전히 저렴했기 때문이죠. 2016년 무렵부터 분양물량이 몰리면서 미분양이 적체됐는데, 마침 주택시장 분위기도 점점 좋아진 터라 미분양도 털어내고 승승장구하기 시작했습니다.
서울 접근성, 가성비라는 조건을 갖춘 까닭에 2020년에는 풍선효과가 직격했습니다. 운양동의 풍경마을래미안한강2차 전용 84㎡ A타입은 2019년 말에 최고 4억 700만 원으로 실거래됐었는데요. 2020년 하반기부터 가격이 치솟더니 연말에는 6억 7천만 원까지 올라 거래됐습니다. 지난해 9월에는 거의 7억 원을 찍었죠.
이런 상승세는 한강신도시 전반적인 경향이었습니다. 장기동의 한강센트럴자이나 구래동의 한강신도시반도유보라4차 같은 단지들도 전용 30평대 기준 4억 원을 전후해서 시세가 형성되어 있다가 7억대로 가격이 치솟았습니다.
소멸한 매수세, 앞으로 있을 주변지역 개발도 걱정
그러나 올해 들어 분위기가 상당히 달라졌습니다. 매수세가 뚝 끊기면서 호가가 크게 조정되고 있는 상황입니다. 인기단지 급매 위주로만 거래가 성사되고 있어서 가격 하락이 크게 눈에 띄지는 않는 상황인데, 호가 현황을 보면 지난 2020년 상승분의 상당 부분이 잘려 나간 걸 알 수 있습니다.
구래동부터 보죠. 한강신도시 반도유보라4차의 경우 전용 87㎡ 타입이 올해 8월에 최저 6억 4천만 원으로 실거래됐습니다. 호가는 현재 6억 5천만 원 수준입니다. 올해 3월만 해도 7억 5천만 원으로 실거래가 성사됐던 타입인데, 1억 넘게 빠졌습니다.
마산동도 비슷합니다. e편한세상한강신도시2차 전용 84㎡ A타입은 지난해 최고 6억 2천만 원으로 실거래 됐지만, 9월에는 4억 3,900만 원으로 실거래 됐습니다. 현재 호가는 4억 4천만 원까지 내려온 상황입니다.
장기동 한강센트럴자이1단지도 7억 4,200만 원(84㎡A, 2021.9.)에서 5억 7,500만 원(2022.8.)까지 내려서 거래됐고, 운양동 풍경마을래미안한강2차도 6억 9,500만 원(84㎡A, 2021.9.)에서 5억 5,000만 원(2022.8.)까지 내려왔습니다.
호가는 한강센트럴자이1단지가 4억 9,000만 원, 풍경마을래미안한강2차는 4억 5천만 원입니다. 한강신도시 전체적으로 약 1억 5천만 원씩 상승분을 반납했고, 호가는 그 이상으로 빠져있는 상황입니다.
당장은 특별한 호재를 기대하기도 어려운 상황입니다. 제4차 국가철도망 구축계획에 추가 검토 사업으로 포함된 김포한강선(서울지하철 5호선 연장)은 이미 시세에 반영되어있고, 김팔선(GTX-D, 김포~팔당)은 대통령 대선공약에 포함된 내용이지만 아직 막연한 구상에 그칩니다.
향후 쏟아질 입주 물량도 문제입니다. 바로 아래에는 검단신도시가 한창 덩치를 키우고 있고, 서울에 더 가까운 곳에 창릉신도시와 계양테크노밸리, 부천 대장지구 개발이 진행되고 있습니다. 이후 반등의 기회가 오더라도 이 지역들이 수요를 흡수해버리면 한강신도시 입지가 넓어지지 못할 수도 있죠.
오늘은 고민 깊어지는 한강신도시를 돌아봤습니다. 서울 접근성이 나쁘지 않고, 신도시다운 위용도 갖추고 있는데 금리인상과 인접 지역 개발 같은 변수가 너무 치명적이네요. 서울도 호가가 뚝뚝 떨어지는 천재지변 같은 상황이니 대처하기가 너무 어렵긴 합니다. 다들 아무쪼록 큰 고통 없이 이 시기가 지나갔으면 합니다.