최근 검단신도시 분위기를 걱정하는 보도들이 늘고 있습니다. 벌써 고점 대비 반토막이 났다고 하죠. 인천 자체도 하락세가 전국 광역시 중에 최고 수준이라 좀 심상치 않은 느낌이 들긴 합니다. 어떤 상황인지 좀 더 자세히 알아봤습니다.
도시 외관 갖춰가는 1공구, 시세 주도하는 건 '호우금'
검단신도시는 인천 서구에 조성되는 2기 신도시입니다. 11.1㎢ 면적에 약 7만 6천세대의 아파트를 짓고 있습니다. 2018년부터 2020년 사이에 1만 6천가구 정도 분양을 마쳤고, 지난해부터 입주장이 시작됐습니다.
검단신도시는 규모가 큰 편이라 3단계로 나누어서 개발되고 있습니다. 동쪽에 1단계, 남서쪽에 2단계, 그리고 나머지 남은 부분이 3단계입니다. 동쪽에 위치한 1공구는 먼저 사업진행을 한 덕분에 지금은 절반 가량 입주를 마친 상태입니다. 도시다운 분위기가 완연합니다.
서울에서 차로 검단신도시를 가봤습니다. 서대문 부근에서는 40분에서 1시간 정도 잡아야 하는 거리입니다. 올림픽대로 끝까지 진행한 다음에 개화IC에서 빠져서 아라뱃길 따라 내려가면 검단신도시 동남쪽 초입에 들어섭니다. 1공구 척추인 이음대로로 들어서는 길입니다.
길 옆으로는 대성베르힐, 디에트르더펠리체, 호반써밋, 신안인스빌어반퍼스트 같은 아파트들이 쭉 늘어서 있습니다. 신도시답게 키가 비슷한 아파트들이 바글바글합니다. 더 올라가면 왼쪽에는 남파라곤이라고 불리는 검단파라곤센트럴파크가 있고, 인천 영어마을이 있네요. 더 진행하면 녹음이 우거진 곳이 나오는데, 여기는 아라센트럴파크라고 하고요, 위쪽으로는 법조타운 예정지입니다. 인천지법 북부지원이 여기로 온다고 하네요.
더 올라가면 이제 확실히 도시 같은 모습입니다. 길 한가운데 한창 공사중인데, 여기가 바로 인천1호선 검단연장선 101정거장입니다. 1공구 집값은 여기를 중심으로 줄세우기를 한다고 보면 되겠죠. 인근으로는 상업단지 개발이 한창입니다.
더 진행하면 이제 검단 대장주들이 등장합니다. 호우금이라고 하던데요. 오른쪽이 호우금의 금을 맡고 있는 검단금호어울림센트럴, 왼쪽은 우를 맡고 있는 검단신도시우미린더시그니처입니다. 검단 1호 단지인 호반써밋1차는 우미린 옆에 붙어있습니다. 좀 있다 돌아오는 길에 보여드릴게요.
호우금을 지나면 왼쪽으로 검단신도시푸르지오더베뉴가 있습니다. 길 건너로 도담공원이 있고 인천이음초, 인천이음중이 운영중입니다. 이 공사중인 곳은 고등학교가 들어설 예정인데, 2025년에나 개교할 예정이라고 하네요.
검단까지 왔는데 이 아파트들을 안보고 갈 수 없죠. 왕릉뷰 아파트로 유명했던 아파트들입니다. 우회전을 하면 왼쪽이 디에트르더힐, 그 뒤로 로제비앙라포레, 오른쪽으로 예미지트리플에듀입니다. 예미지트리플에듀 다음에 나오는 공터에는 단독주택단지와 근린생활시설이 계획되어 있습니다.
이 단지들은 한창 논란이 뜨거운 상황에서 입주를 시작해서 빈축을 샀었는데, 법원에서도 일단 건설사의 손을 들어주었고, 최근 감사원에서는 문화재청의 행정착오였다는 판단을 내렸다고 합니다. 아직 현재진행형으로 논란이 남아있다면… 법원에서 잘 판단해주겠죠.
다시 이음대로로 돌아와서 북쪽으로 진행하면 고산 터널을 지나서 2공구 지역으로 넘어갑니다. 아직 허허벌판이니 나중에 둘러보는 걸로 하고 지금은 직진하도록 하겠습니다. 사거리를 지나면 오른쪽으로 보이는게 파라곤보타닉파크입니다. 검단에서는 여기를 북파라곤이라고 한다네요.
다음은 바로 인천한별초등학교입니다. 길을 건너지 않고 통학이 가능하겠습니다. 그 너머로는 어린이공원 공사가 한창입니다. 맞은편으로는 상가가 들어올 모양인데, 위치를 보아하니 학원이 많이 들어올 수 있겠군요.
한 블록 더 가면 왼쪽으로 있는게 호반써밋 1차고, 오른쪽이 안단테 자이입니다. 공공분양에 입지도 좋아서 경쟁이 치열했었죠. 규모도 상당합니다. 호반써밋 1차 다음 블록은 운동장이 계획되어있고, 그 다음은 보전녹지지역입니다.
이번 사거리에서 오른쪽으로 가면 원당지구로 가게 되고, 왼쪽으로 1블록만 가면 아까 봤던 101정거장 사거리입니다. 그 방향으로 쭉 진행하게 되면 풍무동이 나옵니다.
사거리 남쪽으로는 금강펜테리움더시글로 1∙2차가 공사중이고요. 더 진행하면 한신더휴캐널파크, 유승한내들에듀파크입니다. ‘에듀’에서 감을 잡으셨겠지만 이 너머로는 인천아라고, 아라중이 운영되고 있습니다. 아라초도 내년 개교 예정입니다. 학교 맞은편도 검단신도시인데, 3공구라서 개발까지는 한참 걸릴 것으로 보입니다.
이 정도면 검단신도시 1공구는 대강 다 봤습니다. 푸르지오와 북파라곤이 있던 사거리로 돌아와서 북쪽으로 직진하면 터널을 지나 2공구에 도착하게 됩니다. 2공구는 사실 아직 허허벌판이예요. 이 번잡스러운 삼거리는 사실 사거리고, 인천 1호선 102정거장 예정지입니다. 아직 길을 닦고 있는 상황이네요.
왼쪽으로는 원당지구로 들어갈 수 있고, 오른쪽으로는 검단신도시 북부입니다. 대강 분양들은 마쳤는데 골조공사도 시작이 안됐습니다. 볼 거 없으니 이쯤에서 검단에서의 모험을 마치도록 하죠.
화려하게 부활한 미분양 무덤
검단신도시는 2018년 말부터 본격적인 아파트 공급을 시작했는데, 초반에 잠깐 관심을 받았지만 곧 미분양 무덤으로 전락하고 말았습니다.
여러가지 이유가 복합적으로 작용한 결과입니다. 원체 단기간에 물량이 쏟아지기도 했고, 2018년 9월에 나온 9∙13대책에서 분양권을 주택수에 포함시키고 공공택지 전매제한도 강화하는 바람에 단기 투자수요가 썰물처럼 빠져나갔습니다.
게다가 연말에는 서울에 더 가까운 곳에 3기 신도시 계양테크노밸리 개발소식이 있었고, 이듬해 5월에는 부천 대장지구 개발계획도 나왔죠. 공급에 이은 공급과 정책 영향으로 인한 투자수요의 소멸. 이 정도면 신도시 할아버지라도 침체를 피하기 어려웠을 겁니다.
분위기가 바뀐 건 2020년 무렵부터입니다. 시장에 유동성이 대거 공급되면서 집값이 수직 상승했고, 새 아파트 프리미엄이 붙으면서 분양시장은 청약통장이 쏟아졌고, 분양권 가격도 크게 치솟았습니다.
검단 3대장 중 검단금호어울림센트럴 실거래 기록에는 이 급등세의 흔적이 역력합니다. 이 단지 전용 84㎡는 2018년에 3억 9천만원 수준으로 분양가가 책정되었는데요. 2019년 말에는 3억 4~5천만원으로도 실거래가 성사됐었습니다.
하지만 분위기는 2020년 5월부터 급변합니다. 처음으로 1억 이상 P가 붙은 5억 2천만원 짜리 거래가 등장하더니, 이듬 해 8월에는 최고 7억 9,440만원에 실거래가 성사됐습니다. 분양가보다 P가 더 붙은겁니다. 심지어 이웃한 푸르지오더베뉴는 지난해 12월에 전용 84㎡ A타입이 8억 5천만원으로 실거래 되기도 했습니다.
매매∙전세 동반 하락 중… 아직 시세 버티는 단지는 왜?
다만 이런 분위기는 올해 들어 또 다시 반전됐습니다. 금리가 치솟으면서 매수심리가 소멸했고, 검단신도시를 찾는 발길도 줄어들었습니다. 앞서 8억을 바라보고 있던 검단금호어울림센트럴 전용 84㎡ A타입은 올해 5월에 4억 400만원 수준에 실거래가 성사됐습니다. 상승분을 거의 토해낸 셈입니다.
물론 급매 위주의 거래이기 때문에 대세 하락이라고 단정하기는 어렵긴 합니다. 실거래가 시스템 자료에 따르면 올해 검단신도시 신축아파트 매매거래량(분양권 포함)은 300여건에 불과합니다.
다만 급매로 분류되는 4억원대 매물이 다수 등장하기 시작했다는 점은 조금 우려할만한 소식입니다. 지난 7월 입주한 검단신안인스빌어반퍼스트에서 전용 84㎡ 4억원 초반 매물을 심심찮게 찾아볼 수 있었습니다.
전세도 약세를 이어가고 있습니다. 지난 해에만 6천 세대, 올해 들어 1만 세대의 아파트가 입주한 터라 세입자 모시기가 치열한 상황입니다. 지난 9월에 입주를 시작한 디에트르더힐은 가장 늦게 시작한 터라 상황도 더 안좋습니다. 현재 전용 84㎡ 1억 8천만원대 매물이 즐비한 수준입니다.
전세가 약세는 계속될 전망입니다. 아실 자료에 따르면 검단신도시는 2025년까지 14개 단지 총 1만 2천여가구의 입주가 예정되어 있습니다. 이는 이미 분양을 완료한 단지들만을 집계한 것으로, 향후 분양물량에 따라 더 늘어나게 될 것으로 보입니다.
이런 와중입니다만 대장주로 분류되는 호우금이나 푸르지오는 호가 8억원을 거의 양보하지 않고 있습니다. 이건 단기양도에 따른 양도소득세 중과 때문입니다. 신축아파트는 잔금을 치르면서 등기를 치고 그 시점부터 보유기간이 기산되는데, 가장 먼저 입주한 호반써밋1차도 2021년 6월 입주라서 간신히 2년차입니다. 1년 이상 2년 미만이라면 양도소득세 기본세율이 60%죠.
이 경우에 지방소득세(10%)까지 고려하면 양도차익이 5억원이라도 손에 떨어지는 건 1억 7천만원입니다. 처음 분양 받은 분들이야 1억 7천이 어디야 하고 팔 수 있겠지만, 분양권 가격이 한참 올랐을 때 매수했던 분들은 지금 매도할 경우 손해를 보고 팔아야 할 수 있으니, 호가를 낮출 수 없을 겁니다.
이를 감안한다면, 늦어도 기본세율이 적용되는 입주 2년이 지나고 나면 비로소 호가도 내려오지 않을까 예상됩니다. 그 시작은 2023년 하반기 무렵부터가 되겠네요.
냉탕과 불지옥 오가는 검단, 큰 하락폭이 기회 될 수도
오늘은 검단신도시에 가 봤습니다. 수도권 주택시장 분위기에 따라 냉탕과 불지옥을 오가는 곳이지만, 신도시다운 위용이 대단했고 발전가능성도 있어 보이는 건 분명했습니다.
지금 전세가격이 저렴한 건 분명해 보이고, 내년이면 집값도 합리적인 선으로 내려올 것으로 보이니, 검단에 관심이 있으시다면 차근차근 준비하시는 것도 좋겠습니다.