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규제지역 대거 해제, 달라지는 것은?(대출부터 세금까지 총정리)

  • 리얼꿀팁
  • 입력 2022.09.30 10:00
  • 수정 2023.03.22 11:37

 

 

정부가 규제 지역을 대량 해제했습니다. 전국 주택시장이 빙하기에 접어든지 꽤 된 만큼 부담없이 규제를 해제할 수 있다고 판단한 듯 한데요. 오늘은 해제 지역의 상세와 함께, 특히 중요한 조정대상지역의 해제 효과에 대해 알아보겠습니다.

 

규제지역, 이제 수도권과 세종에만 남아

 

 

 

 

 

인천과 세종시는 투기과열지구가 해제됐습니다. 그리고 조정대상지역은 세종을 제외한 전국 지방지역과 경기 외곽인 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주에서 해제됐습니다.

이제 규제 영역을 판단하기가 한층 쉬워졌습니다. 투기지역은 서울 중심지역을 찾아보면 되고, 투기과열지구는 서울 전지역과 경기 주요지역들을 확인하면 됩니다. 그리고 조정대상지역은 수도권과 세종에서만 찾아보면 됩니다.

 

대출규제 풀리고, 청약 쉬워지고, 전매제한도 완화 돼

 

 

 

 

 

조정대상지역에서 해제되면 일단 대출이 많이 나옵니다. LTV는 70%, DTI는 60%가 적용됩니다. 2020년 2.20대책 이후로 조정대상지역일 때는 LTV가 9억 이하 50%, 9억 초과 30%였습니다. LTV 50% 시절에는 중도금 10%를 현금으로 납입해야 했는데, 현금 동원 부담이 상당부분 완화되겠네요.

세대당 중도금대출 보증 1건 제한이 없어지므로 2건까지 받을 수 있게 됩니다. 그러니 1주택자는 이제 기존주택 처분 서약을 하지 않아도 중도금대출을 받을 수 있습니다. 게다가 조정대상지역에선 잔금 대출을 실행하고 6개월 안에 전입하지 않으면 주담대가 회수되는데, 비규제지역이 됐으니 신경 쓰지 않아도 됩니다.

청약도 상당히 편해집니다. 수도권 비규제지역은 가입기간 1년(공공분양 12회), 지방 비규제지역은 6개월(공공분양 6회)이면 1순위 자격으로 청약할 수 있게 되고요. 세대원도 청약할 수 있고, 재당첨 제한도 없습니다.

소유권이전등기시(3년)로 묶여있던 전매제한 기간도 일정부분 줄어듭니다. 수도권 자연보전권역과 지방광역시의 도시지역 외 지역은 전매제한 6개월이고, 기타 지방은 전매제한 없습니다.

다만 이번에 해제된 안성, 평택, 양주 등 지역은 자연보전권역이 아니라 성장관리권역이고, 지방 광역시들은 대개 도시지역입니다. 실제 효과를 보는 지역은 청주, 천안, 전주, 포항, 창원 등 지방도시겠네요. 

 

취득세부터 양도세까지, 세금 부담도 줄어

 

 

 

 

 

취득세 중과도 크게 완화됩니다. 비규제지역이 되었으니 1주택자가 해당 지역에서 1채를 더 취득하더라도 1~3%의 일반세율이 적용됩니다. 기존에는 1주택자가 부산이나 대구 등 조정대상지역에 추가로 주택을 구입할 경우 바로 8%가 적용됐었습니다. 4주택 이상 다주택자는 해제 여부와 관계없습니다.

1세대 1주택 양도세 비과세 요건도 완화됩니다. 다만 취득 시점에 유의해야 합니다. 지금부터 취득하는 분들은 거주 요건 없이 2년 보유만 하면 양도세 비과세를 받을 수 있는데요. 조정대상지역일 때 이미 취득했다면 2년 거주도 해야 비과세를 받을 수 있습니다.

예를 들어 부산이나 대구 등 조정대상지역 해제 전에 주택을 구입한 상황이었다면 지금 비규제지역이 됐다고 해도 2년 거주 요건까지 채워야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 일시적 2주택 비과세를 받기 위한 종전주택 처분 기간은 2년에서 3년으로 늘어납니다. 3년 안에만 종전 주택을 팔면 비과세 받을 수 있습니다. 

제일 큰 폭으로 바뀌는 건 다주택자 양도세입니다. 양도세는 양도 시점을 기준으로 계산하기 때문에, 조정대상지역일때 집을 샀더라도 집을 파는 현재 조정대상지역이 아니라면 기본세율이 적용되고, 장기보유 특별공제도 받을 수 있습니다.

다만, 애초에 다주택자 양도세 중과는 내년 5월 9일까지 시행이 유예되어 있기 때문에, 이번 조정대상지역 조정에 따른 양도세 완화를 이유로 갑자기 시장에 매물이 대량 출회될 가능성은 적을 것으로 보입니다.

 

해당 지역 소재 주택의 종부세 부담도 줄었습니다. 기존에 조정대상지역 2주택이라 중과세율(1.2~6.0%)이 적용됐던 분들은 1채만 해제됐더라도 차후 일반세율(0.6~3.0%)이 적용됩니다. 다만 과세기준일이 6월 1일이라 내년부터입니다.

 

규제지역과 무관한 DSR 규제, 단기매매 양도세 중과는 조심해야

 

 

 

 

 

요즘 같은 고금리 상황에 레버리지를 끌어다가 주택을 매수하는 야수는 많지 않겠습니다만 노파심에 짚어둡니다. DSR은 규제지역과 관계가 없습니다. 1억원 초과 신용대출을 받고 1년 이내에 주택을 구입하면 대출이 회수됩니다. 

분양권 양도세도 관계가 없습니다. 털고 나올 계획을 하셨다면 유의하시기 바랍니다. 2021년 6월 이후로는 조정대상지역 여부를 불문하고 보유기간이 1년 미만이면 70%, 1년이 넘어가도 60%입니다. 

시장에서는 이번에 규제 지역이 해제됐지만 반등 효과는 거의 없을 것으로 내다보고 있습니다. 워낙 주택시장 분위기가 얼어붙어 있기 때문이죠. 분위기를 좀 더 지켜볼 필요가 있겠습니다.

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