서울 송파구 대장주 아파트의 이른바 국민평형(전용면적 84㎡)의 하한선이 20억원대라고 하던데요, 최근 이 가격대가 무너졌습니다. 올해 저가로 거래된 500세대 이상 단지의 국민평형 매매를 들여다보니 11억~16억원대 선의 거래가 많았습니다.
10위 송파삼성래미안 16억 4,500만원
송파구의 중심인 송파동에서 출발합니다. 2001년 12월에 입주한 845세대 규모의 '송파삼성래미안'이 10위입니다. 전용면적 79㎡지만 33평으로 등록되어 있어 리스트에 올렸습니다. 올해 6월 22층 매물이 16억 4,500만원에 실거래됐습니다. 작년 9월의 최고가 거래 대비 5,500만원 정도 하락했네요. 이 평형의 9월 초 호가는 16억~17억원 선에 형성됐습니다.
지하철역까지 12~15분 정도가 걸리지만 방이역(5호선)과 오금역(3·5), 송파역(8), 송파나루역(9) 등 5개 노선이 다니는 4개 역을 이용할 수 있는 나름 쿼드러플 입지입니다. 오금역에서 3호선을 타고 3정거장만 가면 SRT를 탈 수 있는 수서역에 닿을 수 있습니다.
단지 바로 옆에 가락중과 가락고가 위치합니다. 초등학교는 대부분 중대초에 배정되고, 석촌중·일신여중·방산중, 잠실여고·일신여상·방산고 등의 교육시설도 인근입니다. 160여 개에 달하는 학원들이 몰린 방이역 학원가도 가깝습니다.
지대가 약간 높은 편이라 전망이 좋고, 주차비율이 1.63이라 주차 스트레스가 없는 편이라니 눈길이 가네요. 22년차 단지라 리모델링 의견이 나오고 있습니다. 올해 초 리모델링을 위한 소유주 동의서를 걷었다고 하는데, 본격적인 추진 단계까지는 시간이 걸릴 것으로 보입니다.
9위 가락쌍용1차 15억 9,500만원
약간 남쪽으로 내려가서 가락동으로 가보실까요. 1997년 3월에 준공된 2,064세대의 대단지인 '가락쌍용1차'가 9위에 이름을 올렸습니다. 올해 3월 23층이 15억 9,500만원에 거래되며 작년 8월의 최고가 거래(17억원, 15층) 대비 1억원 가량 하락했습니다. 매물은 15억~18억원 선에, 최고층은 20억원에 나와있네요.
3호선 경찰병원역이 도보 5분 거리이며, 5호선을 탈 수 있는 개롱역과 오금역은 도보 10여 분이라 2개 노선을 이용할 수 있습니다. SRT 출발역인 수서역은 2정거장 떨어져 있습니다. 수서역에 GTX-A 노선도 예정됐지만, 2024년 6월 목표였던 개통 시기가 1년 정도 지연될 가능성이 높다는 보도가 나와 기다림이 약간 길어질 것 같습니다.
가주초와 송파중을 품은 학세권 단지이며 가동초와 평화초, 가원중·문정중이 인근입니다. 고등학교는 오금고·가락고·문정고 등이 있지만 약간 거리가 있는 편입니다. 자사고인 보인고도 인근이네요.
준공 26년차 구축아파트라 지하주차장이 엘레베이터와 연결되지 않은 점과 주차 공간이 부족하다는 부분 정도가 단점으로 꼽힙니다. 리모델링 추진 소식이 뜨거운 단지인데요. 조합이 리모델링 인허가를 준비 중이며, 7월 말에는 건축심의 접수를 완료했다고 합니다. 현재 1차 안전진단 B를 받았고, 2026년 12월 착공이 목표입니다.
8위 송파위례24단지송파꿈에그린 15억 9,000만원
이번엔 위례신도시가 나왔네요. 장지동 '송파위례24단지송파꿈에그린'이 8위 단지입니다. 2013년 11월에 입주한 1,810세대 규모의 대단지로 거래 현황이 최근 부동산 시장과 반대 모습을 보이고 있어서 흥미롭습니다. 지난 4월 4층이 15억 9,000만원에 거래된 뒤, 다음달인 5월 13층 매물이 16억 9,000만원에 신고되며 최고가를 찍었습니다. 현재 매물은 16억 5,000만~18억 5,000만원 선입니다.
서울 강남권으로 이동할 수 있는 버스노선이 잘 짜여져 있는 편입니다. 대치동 학원가도 버스 한번만 타면 도착할 정도라고 하네요. 지하철은 장지역(8호선)이 가깝습니다만 도로 18분 거리라 약간 멉니다. 위례와 신사를 이을 위례신사선 초역세권 단지로 발돋움할 예정이라 주민들의 기대감이 높습니다. 지난 8월 중순 민간투자사업 실시협약 협의완료 소식이 알려지기도 했습니다.
혁신초등학교인 송례초와 송례중이 바로 옆인 학품아 단지입니다. 송례중의 경우 특목고 진학률이 올라가고 있네요. 위례별초·위례중앙초, 위례중·위례중앙중, 위례고·문현고 등이 인근입니다. 위례중앙광장에 학원가가 형성됐지만, 버스 한번으로 대치동에 닿을 수 있어 그쪽으로 보내는 학부모들도 적지 않습니다.
7위 가락프라자 15억 7,000만원
다시 가락동으로 갑니다. 1985년 7월 생이라 올해 38살이 된 가락동 프라자가 7위입니다. 672세대 규모입니다.
지난 1월 12층 매물이 최고가인 15억 7,000만원에 손바뀜을 한 이후 이 평형대의 거래가 없습니다. 9월 초 현재 호가는 14억 9,500만~16억 3,000만원 선입니다.
5호선을 탈 수 있는 개롱역이 도보 10분, 3호선 경찰병원역은 도보 15분 정도 걸립니다. 서울 곳곳으로 향하는 버스 노선이 잘 짜여져 있는 편입니다. 잠실은 25분, 강남은 40분 정도 걸린다고 하네요.
교육시설은 가동초·가주초·문정초, 송파중·문정중·보인중, 문정고·문현고·보인고 등이 있습니다. 보인고는 자율형사립고등학교네요.
현재 재건축을 진행하는 단지로 2019년 3월 조합설립인가를 받았고 건축심의와 사업시행인가 절차를 밟고 있습니다. 올해 3월 정비구역에서 해제될 예정이었는데 서울시가 일몰기한 연장을 고시해 2년 해제가 2년 미뤄졌습니다. 최고 35층, 1,166세대로 재건축 예정입니다.
6위 삼환가락 15억 6,800만원
이번 시간 최고령 단지가 나왔습니다. 1984년 11월에 입주한 648세대 규모인 가락동 삼환가락이 6위입니다. 올해 1월 8층이 15억 6,800만원에 거래되며 최고가를 다시 썼습니다. 직전 계약은 2020년 11월 6층 매물이 14억원에 손바뀜을 한 건이라 1억 7,000만원 가량 오른 셈이네요.
7위 단지와 마찬가지로 재건축을 추진하고 있는 단지라서인지 거래가 활발하지 않습니다. 조합 설립된 단지의 경우에는 10년 보유 5년 거주 물건만 조합원 지위를 승계할 수 있기 때문에 매물이 적어 거래량이 많지 않다고 하네요. 실제 매물도 많지 않습니다. 9월 중순 현재 이 평형대의 매물은 3건 뿐입니다.
이 단지도 2019년 조합설립인가를 받았지만 사업에 속도를 내지 못해 정비구역에서 해제될 뻔했습니다. 가락프라자와 함께 재건축 정비구역 일몰기한연장으로 2년의 시간을 벌었습니다.
가락삼환은 상반기에 서울시의 건축심의를 통과했으며, 9월 중 사업시행계획 인가를 위한 조합원 총회를 개최할 예정인 것으로 알려졌습니다. 최고 35층, 1,101세대로 재건축되면 가락프라자와 함께 지역 내 신축급 단지로 다시 태어나게 됩니다.
5위 방이동코오롱 15억 5,000만원
이번 시간 첫 방이동 단지가 나왔습니다. 1991년 10월에 입주한 758세대의 '코오롱'이 5위입니다.
올해 4월 6층이 15억 5,000만원에 실거래 신고를 했습니다. 직전 거래(2021년 10월, 6층)인 15억 9,000만원 대비 4,000만원 정도 하락했네요. 호가는 14억 7,000만~16억 5,000만원 선에 형성됐습니다.
방이역(5호선)이 도보 5분 거리이며, 약간 멀지만 도보 15분 거리에 9호선을 탈 수 있는 송파나루역이 있어 강남, 여의도 등으로 이동할 수 있습니다.
단지 바로 옆에 방산초·중·고가 몰려있는데다가 방이역 학원가 구역에 위치해 아이키우기 좋은 단지라는 평가가 대부분입니다. 이 외에도 가락중·일신여중, 오금고·가락고 등이 인근입니다.
준공 32년차 단지라 재건축이나 리모델링을 원하는 주민들이 많지만 추진이 원활해보이진 않습니다. 용적률(248%) 꽤 높은 편이기도 하고 시기상으로 리모델링으로 진행할 가능성이 높아 보입니다.
4위 송파파인타운6단지 15억원
다시 장지동으로 갑니다. 4위는 2008년 8월 준공된 564세대의 '송파파인타운6단지'입니다. 지난 2월 11층 매물이 최고가인 15억원에 실거래가 신고를 했습니다. 9월 초 현재 호가는 14억 7,000만~15억 5,000만원선에 형성됐습니다.
장지역(8호선)이 도보 8분 거리이며 잠실역, 삼성역, 광화문, 서울역 등 서울 곳곳으로 향하는 버스 노선이 많습니다. 위례신사선이 정차할 신문정역(가칭)이 가든파이브 쪽에 생기면 강남 접근성이 더욱 개선될 전망입니다.
장지역 건너편이 현대시티아울렛, NC 송파점, 이마트 등이 입점한 가든파이브라 나름 ‘슬세권’이라고 합니다. 스타필드 위례, 하나로마트도 가깝고, 경찰병원도 차량 10분 거리라 편의시설이 풍부합니다.
2년 전인 2020년 외벽도색과 옥상방수공사 등의 단지 내 보수공사를 진행하기도 했네요.
3위 e편한세상송파파크센트럴 12억 8,000만원
이번 시간에 처음 등장하는 거여동에서 가장 어린 단지가 나왔습니다. 2020년 6월에 입주한 1,199세대의 대단지인 'e편한세상송파파크센트럴'이 3위에 올랐습니다. 거여마천뉴타운에서 거여 2-2구역을 재개발한 단지입니다.
지난 6월 14층이 12억 8,000만원에 손바뀜이 일어나 최고가(2021년 11월, 31층)인 17억 5,000만원 대비 4억 7,000만원 하락했습니다. 9월 현재 호가는 14억 9,500만~18억원 선입니다.
5호선이 단지 아래를 관통합니다. 마천역은 도보 4분, 거여역은 도보 9분 거리입니다. 잠실과 강변 등으로 향하는 버스 노선을 이용할 수 있습니다. 마천역과 남위례역을 잇는 트램인 위례선 연장도 계획돼 대중교통 이용이 더 편리해질 전망입니다.
거여마천뉴타운이 개발 속도를 내고 있어 향후 인근에서 동시다발적으로 공사가 진행될 가능성이 높습니다. 개발 후 환경이 정비되면 지역 선호도가 높아질 것으로 기대됩니다.
2위 동아한가람 12억원
1위와 2위 단지는 모두 풍납동입니다. 풍납토성 등 문화재가 많은 동네죠. 2위 먼저 보실까요.
1994년 12월 입주한 782세대 규모의 '동아한가람'이 2위입니다. 올해 4월 4층이 12억원에 손바뀜을 해 최고가(2021년 9월, 12층) 대비 2억 7,000만원 하락했습니다. 호가는 10억 5,000만~16억원 선입니다.
한강을 영구 조망할 수 있는 한강변아파트입니다. 한강뷰를 확보한 매물은 일반 매물 대비 3억원 정도 가격대가 높게 형성됐다고 하네요.
8호선과 5호선을 모두 이용할 수 있는 천호역이 도보 10분 거리이며 강변역이나 서울역, 스타필드하남 등으로 향하는 버스가 다닙니다.
초등학생은 단지에서 도보 3분 거리에 있는 풍납초로 배정되는 편입니다. 토성초와 영파여중·여고도 가깝습니다. 이 외에 풍납중·풍성중, 잠실고 등이 있습니다.
주민들이 리모델링 추진을 위한 의견을 취합하고 있는 중이네요. 소유주의 55%가 찬성했지만 아직 본격적으로 속도를 내고 있지는 않은 듯 합니다.
1위 한강극동 11억 9,500만원
1위는 풍납동 한강극동입니다. 서울아산병원 바로 옆에 위치한 895세대 규모로 1995년 7월 입주했습니다. 지난 3월 3층이 11억 9,500만원에 거래되며 올해 송파구 전용 84㎡ 최저가를 기록했습니다. 9월 중순 호가는 15억~16억원 선에 형성되어 있습니다.
풍납동 안쪽이라 8호선 강동구청역까지 10여분 조금 넘게 걸립니다. 단지 앞까지 오는 버스를 통해 지하철역으로 이동하기도 합니다. 잠실까지는 25분, 강남은 40분 정도 걸리네요.
준공 28년차라 재건축이나 리모델링 이슈가 조금씩 나오고 있는 듯 합니다. 입주민 카페에서는 재건축 쪽으로 의견이 크게 기울어져 있습니다만 추진이 활발하지는 않습니다. 우일아파트 재건축이 현재의 한강극동이라 만약 재건축이 추진된다면 보기 드문 ‘2차례의 재건축’ 단지가 될 전망입니다. 작년 말에 실시한 외벽 도색 작업도 완료했고, 단지 관리가 잘되는 편이라고 하네요.
신축 대단지에서도 저가 거래가 나오긴 했지만 송파구의 매매가격은 아직 15억원 선을 지키고 있는 듯합니다. 다만 거래가 활발하지 않은데다가 부동산 경기가 하락하는 추세라 향후 가격이 좀 더 떨어질 것으로 예상됩니다.