주택시장에 공포분위기가 조성되고 있습니다. 스태그플레이션 위협이 현실화하면서 수요가 급감했기 때문이죠. 한편 시장 일각에서는 ‘불패강남’을 믿고 에셋파킹을 고려하고 계시는 분도 많은 듯 합니다. 실제로 그 동안에는 어땠는지, 강남 대표 재건축단지 은마아파트 실거래 데이터를 들여다봤습니다.
도계위 상정 앞둔 은마아파트… 거래는 잠잠
은마아파트는 최근 본격적으로 재건축 흐름을 타고 있습니다. 8월 25일 열린 서울시 도계위 소위(도시계획위원회 소위원회)를 조건부 통과했죠. 정비계획안을 약간만 보완하기만 하면 10월쯤에 도계위에 정식 상정될 전망입니다.
재건축 사업이 도계위를 통과한다는 건 정비구역 지정이 된다는 뜻입니다. 업계에서는 6부능선을 넘었다는 평가를 하는 지점이죠. 이후로는 이상한 돌부리 따위에 걸리지 않으면 내리막을 내려가는 것처럼 사업이 원활하게 진행될 겁니다.
하지만 시장 분위기는 그다지 좋지 않습니다. 재건축에 진입을 하려면 바로 지금인데, 매수세는 거의 없습니다. 앞서 8월 10일에 전용 84㎡가 25억 7천만원으로 실거래 됐는데, 전고점 대비 2억 5천이나 떨어진 가격입니다. 지난 6~7월에는 아예 거래도 없었습니다.
물론 이런 거래는 급매일 가능성이 매우 높고, 그러니 전체 흐름을 대표한다고 볼 순 없습니다. 하지만 온라인에서 매도호가 23억 대 매물이 적체되어 있는 걸 보게 되면, 이게 대홍수의 첫 번째 빗방울이 아닐까 의심하는 것도 자연스러운 일이겠죠.
안정적으로 20억 돌파한 은마, 견고한 우상향
그럼 과거에는 어땠을까요? 최근 시장에서는 “은마가 3억 떨어졌다! 강남도 끝장이다!” 라는 주장들이 등장하긴 하는데, 실거래 데이터를 뜯어보면 무조건 그렇다고 보기도 어렵다는 걸 알 수 있습니다. 은마아파트 거래량이 급감하면서 몇 억씩 떨어지는 건 생각보다 자주 있는 일이거든요.
2016년, 2018년에도 그랬고, 가까이는 2020년에도 그랬습니다. 2020년은 전례 없는 집값 폭등기였는데도 말입니다.
2016년 10월에 최고 14억 2천만원으로 거래되더니, 두 달 동안 거래가 없다가 이듬해 1월에 1억 4천 빠져서 최고 12억 8천만원으로 거래됐었고요. 2018년 9월에는 20억을 넘기더니 이듬해 2월에는 3억 6천이 빠져서 16억 9천만원이 최고가였습니다. 2020년 상반기에도 -2억, 하반기에는 -1억 8천만원 빠져서 거래됐었죠.
그러나 상승기의 위력은 굉장했습니다. (상승기에는) ‘하락은 짧고, 반등은 길다’는 말이 있죠. 실제로 은마는 다시 20억 위로 올라오고 나서는 아예 내려올 생각을 하지 않고 머물렀습니다. 우상향 추세를 견고하게 유지한 겁니다.
금융위기 시절 9억까지 급락… 14억 회복까지 9년
하지만 이걸로 강남에 에셋파킹을 해야겠다고 결정하는 건 조금 위험할 것으로 보입니다. 시계열을 조금 늘려보면 꽤 위험해 보이는 그림도 등장하기 때문입니다.
대표적인 게 2007~2008년 무렵입니다. 서브프라임 모기지 사태로부터 촉발된 미국발 금융위기가 전세계를 강타한 시절이죠. 이때 은마아파트는 14억원에서 9억원까지 추락했고, 이후 14억원대를 회복하기까지 자그마치 9년이 걸렸습니다.
거래량과 최고 실거래가를 시각화 한 차트를 보면, 최근 1년 사이 데이터가 2007년 무렵과 아주 닮아있다는 걸 볼 수 있습니다. 거래가 줄어들고, 한 달에 한 건도 거래가 없어서 가격 데이터가 단속적으로 끊어지는 모습을 보이고 있죠. 심지어 지금은 그때보다 거래량이 더 없고, 그래서 편차도 더 큰 모습을 보이고 있습니다. 더 길고, 더 깊은 터널을 상상해 볼 수 있는 대목이 아닐까요.
물론 신도 아니고, 누구도 시장의 흐름을 속단할 순 없습니다. 연준이 내년까지는 금리 인하 가능성이 없다고 일축했다지만, 그 뒤로는 어떻게 될 지 모르는 일이죠. 현재 분위기도 약간 깊은 부침으로 그칠지, 기나긴 침체기의 시작인지는 지나봐야 알 수 있을 것입니다. 아무쪼록 현명하게 준비하시기를 바랍니다.