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세입자에게 돌려줄 전세금이 없다면?(feat. 전세퇴거자금대출)

  • 리얼꿀팁
  • 입력 2022.09.06 09:15
  • 수정 2023.03.22 11:35

 

 

임대차2법도 이제 시행 3년차에 들어서고 있습니다. 법 시행 이후 첫 재계약 시즌이 진행되고 있는 가운데, 전세금 반환 문제를 고민하고 계신 분들도 많을텐데요. 오늘 리얼캐스트에서는 레오비젼 레오대출연구소 김은진 대표님을 모시고 전세퇴거자금대출에 대해 알아봅니다.

 

Q. 전세퇴거자금대출이란? 

 

A. 세입자 내보낼 돈이 필요한데 그 때 활용할 수 있는 대출이 전세퇴거자금 목적의 대출입니다.

 

 

 

Q. 전세퇴거자금대출 한도는? 

 

A. 집값이 10억인데 전세가 8억이면 8억 모두 대출이 가능한 건 아니고요. 그 지역에 LTV를 준수해야 합니다. DSR도 보고요. 

예를 들어 10억짜리 서울에 있는 집이라면 LTV는 9억까지는 40%, 초과분에 대해서 20%라 9억까지 40%의 3억 6천, 9억 초과분에 대한 1억은 20%, 2천만원이 대출이 됩니다. 따라서 3억8천만원이 이 집의 대출 한도입니다. 

 

Q. 전세퇴거자금대출 신청 요건은? 

 

A. 1주택자만 가능하고 다주택자들은 전세퇴거자금대출을 받을 수 없습니다. 다만 다주택자들은 생활안정자금 최대 2억을 활용할 수 있습니다.

 

Q. 살고 있는 전셋집을 담보로 생활안정자금을 받을 수 있나?

 

A. 그건 안 됩니다. 그거는 본인의 집이 아니고 지금 내가 전세를 현금으로 살고 있다 중간에 전세 대출을 받을 수도 없습니다. 전세금 담보는 입주하고 3개월 내에 신청해야 하기 때문입니다.

 

Q. 사업자도 생활안정자금을 활용할 수 있나?

 

A. 생활안정자금은 개인 대출이기 때문에 사업자로는 받을 수 없습니다. 

 

Q. 전세퇴거자금대출 누가 활용하면 좋을까? 

 

A. 전세퇴거자금대출은 본인이 입주할 때 활용을 하면 가장 좋습니다. 내가 지금 당장은 입주하기가 어렵지만 ‘2년 있다가 입주할 거야’ 라고 생각하고 세를 끼고 사는 분들이 많은데 그런 분들 같은 경우에 퇴거자금을 받아서 입주를 하고 세입자를 내보내고 그렇게 해서 실거주하는 분들한테는 가장 좋은 대출 상품이라고 생각하시면 됩니다

 

 

 

 

 

Q. 전세 만기 전에도 대출 실행이 가능한가?

 

A. 6개월을 살든 1년을 살든 세입자한테 지급되는 거는 정당한 방법이기 때문에 걱정 하지 말고 신청하시면 됩니다 

 

Q. 전세퇴거자금대출 유의점은?

 

A. 전세퇴거자금이나 생활안정자금은 주택을 추가로 매수하지 않는다는 약정서를 쓰게 돼 있습니다. 때문에 약정을 어기고 입주권을 산다거나 분양권에 당첨이 됐다거나 아니면 증여로 내가 집이 생겼다거나 상속은 괜찮아요. 그렇게 되면 앞으로 3년 동안 주택관련 대출을 받을 수 없습니다. 여기서 주택관련 대출은 전세 대출, 주택담보대출을 의미하는 거고 신용대출과 사업자대출은 별개입니다. 

 

Q. 주택 구입에 세대원도 포함 되나?

 

A. 맞아요. 그래서 세대 구성원 중에 한 분이 집을 살 생각이 있으면 주민등록을 분리를 하셔야 됩니다. 또한 부부는 세대분리를 해도 인정이 안 됩니다. 만약에 자녀가 성장을 해서 집을 사야 한다면 미리 분리를 시키는 게 좋습니다. 은행에서 6개월마다 세대구성원 중에 누가 샀는지 안 샀는지 계속 체크하게 되어 있습니다. 

 

 

 

 

 

Q. 전세퇴거자금대출 실행 후 실거주해야 하는 경우는?

 

A. 규제 지역, 9억 초과의 집에 전세퇴거자금을 받는 경우는 꼭 전입을 해야 합니다. 대출을 받고 3개월 안에 전입신고를 해야 하고 다만 대출을 받은 사람이나 세대원 중에 한 분이 전입신고를 하면 됩니다. 세대원 전원이 할 필요는 없습니다.

 

Q. 전세퇴거자금대출이 불가능한 경우는?

 

A. 15억 초과 아파트는 현재 가능한 집이 있고 불가능한 집이 있는데요. 2019년 12월 17일 이후에 계약하신 분들 중에 15억을 초과하는 투기과열지구에 아파트를 소유한 분들은 전세퇴거자금이 되지 않습니다. 이 때는 생활안정자금 2억원을 활용할 수 있습니다.

 

Q. 전세퇴거자금 대출 신청은 어디에?

 

A. 일반 은행에선 다 취급이 가능하고요. 간혹 보금자리론으로는 안되나요라고 문의하는 분들이 있는데요. 보금자리론도 조건에 맞는다면 세입자 퇴거자금으로 쓸 수가 있습니다. 

다만 디딤돌대출은 전세퇴거자금으로 활용이 불가능합니다. 디딤돌대출은 주택구입자금으로 밖에는 대출이 되지 않습니다. 내가 처음에 대출을 받아서 그 집에 들어가 살 때 밖에 되지 않습니다. 

 

Q. 70세 이상도 전세퇴거자금 대출 받을 수 있나?

 

A. 규정상 연령 제한은 없습니다. 다만 지점장님이나 지점 차원에서 재량으로 리스크를 관리할 수는 있습니다. 

 

Q. 전세권이 설정돼 있다면?

 

A. 전세권이 설정이 되어 있는 것은 크게 의미는 없습니다. 단지 전세권은 말소를 해야 합니다. 세입자가 나가기 위해서 받는 대출이기 때문에 세입자는 돈을 받았으면 퇴거를 해 주는 게 맞고요. 전세권도 해지를 해주는 게 맞습니다.

 

Q. 빌라도 전세퇴거자금 대출 가능한가?

 

A. 빌라도 주택이기 때문에 가능합니다. 대신 빌라는 KB시세라는 것이 없기 때문에 은행에서 감정을 하고요. 서울은 지금 40%기 때문에 그 집에 40% 한도 내에서 전세보증금 이내로 해서 대출이 가능합니다.

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