전국적으로 부동산 시장의 날씨가 '매우 흐림'인 날들이 이어지고 있습니다. 윤 정부가 이를 극복하기 위한 여러 방안들을 내놓고 있습니다만, 세계적인 경기침체와 맞물려 쉽사리 회복하지 못하는 모습입니다.
이런 장기 부동산 시장 침체기에도 불구하고 강남 집값은 일명 '똘똘한 한채'를 위주로 굳건하다는데, 실제로도 그럴까요. 정말 강남 집값이 떨어진 적이 없는지 여부를 데이터로 살펴보겠습니다.
강남3구 중 송파구 가장 먼저 하락한 이유
먼저 전체 현황부터 보실까요. KB부동산이 집계한 전국 주택 7월 매매가격(조사시점 7월 11일)은 전월 대비 0.0% 보합을 기록했고 전세 역시 0.04% 상승에 그치는 등 보합권에 머무르고 있습니다. 서울은 매매가 0.07%, 전세가 0.06%로 미미한 상승에 그치면서 보합권을 형성했습니다.
특히 서울 매매가격전망지수는 기준점(100) 아래인 67로 지난달 78보다 더욱 낮아졌고 향후 하락할 것이라는 전망이 더 짙어졌습니다.
그렇다면 강남3구는 어떨까요. 최근 부동산 뉴스를 주의깊게 읽으신 분들은 이미 알고 계시겠지만, 강남3구 중 송파구만 가격 하락에 동참하고 있습니다.
실제 강남구와 서초구의 매매가 변동률은 각각 0.30, 0.15로 소폭의 상승세를 유지하고 있습니다. 강남구와 서초구 전체 집값이 아닌 아파트가격으로만 보면 이 변동률은 0.41과 0.21로 더 높게 나타납니다.
반면 송파구의 7월 매매가격은 -0.03이고, 송파구 아파트로 국한하면 -0.12로 하락폭이 더 커진 모습을 보이고 있습니다.
부동산 전문가들은 이를 '똘똘한 한채 중의 한채' 효과로 진단하고 있는데요. 일단 강남구와 서초구는 규제완화와 개발호재 등으로 서울 집값을 주도하는 찐부자들의 '똘똘한 한채'에 해당하는 반면 송파구는 상대적으로 기대감이 떨어진다는 분석도 있습니다. 강남권 다주택자들이 세금부담 등으로 주택을 정리한다면 강남 중심지에서는 거리가 있는 송파구 물건부터 처분하려한다는 내용도 있습니다.
실제 대장주들의 최근 거래현황을 보면 강남구와 서초구만 보이긴 합니다. 최근 3개월간 서울에서 최고가로 거래된 단지 10위권에는 강남구 2곳(타워팰리스1 87억원, 압구정 현대6차 58억원)과 서초구 4곳(반포자이 72억원, 반포주공1단지 71억원, 아크로리버파크 68억원, 래미안퍼스티지 55.9억원)이 이름을 올린 반면, 송파구는 20위 권에 겨우 1곳(아시아선수촌아파트 42억원)이 이름을 올렸습니다.
강남·서초구 대장주 아파트 매매가 살펴보니…
그럼 강남구와 서초구 대장주 아파트 10곳의 실거래가 변화를 살펴보겠습니다. KB부동산의 선도아파트 50지수에 포함됐거나 최근 고가 거래가 이뤄진 대표 10개 단지의 전용면적 84㎡로만 비교해보겠습니다.
이 단지들의 올해 1~7월 사이의 전용 84㎡ 매매가격을 살펴보니 강남구는 27억 5,000만~43억원에 형성되어있고, 서초구는 39억~54억5,000만원 선으로 서초구의 매매가격이 더 높은 편입니다.
구체적으로 강남구부터 보실까요. 도곡레슬은 31억 5,000만원, 래미안대치팰리스는 33억원이며, 래미안블레스티지는 30억원, 압구정현대아파트는 43억원, 타워팰리스1차는 27억 5,000만원 입니다.
서초구의 경우 ▲래미안퍼스티지 39억원 ▲반포자이 39억원 ▲반포주공1단지 54억 5,000만원 ▲아크로리버파크 46억 6,000만원 ▲아크로리버뷰 43억 8,000만원 선으로 신고됐습니다.
대장주 호가는 여전하지만 거래량은 '뚝'
이 중 매매가격이 가장 높았던 반포주공1단지(54억5,000만원(22년 4월)의 7월 말 현재 호가를 찾아보니 53억8,000만~ 63억원대로 형성돼 재건축 기대감이 한껏 반영된 모습을 보이고 있습니다.
그 다음 최고매매가인 아크로리버파크(46억 6,000만원, 2022년 1월)의 7월 말 현재 호가 역시 39억~48억5,000만원으로 부동산 침체기라고 하지만 여전히 40억원대를 유지하고 있습니다.
이 중 매매가격이 가장 낮은(?) 타워팰리스1차(27억5,000만, 22년 5월)의 호가 역시 26억8,000만~30억원으로 형성되어 부동산 경기 여파를 받지 않는 듯 보입니다.
그러나 최근 일부 부동산 전문가들은 거래량으로 보면 상승세가 끝났다고 진단합니다. 부동산 빅데이터를 볼 수 있는 ‘리치고’의 통계에 따르면 강남구의 7월 매물은 5,242건인데 반해 매매 거래량은 20건밖에 되지 않습니다. 7월 매매건수 신고가 아직 끝나지 않았다는 부분을 감안해 전달 데이터를 본다고 해도 마찬가집니다. 6월 매매 물량은 4,987건인데 반해 거래량은 55건에 그쳤습니다.
서초구 상황은 더 심각합니다. 7월의 매매 매물량은 4,262건인데 거래량은 10건 뿐입니다. 6월의 경우 매매 매물량은 4,385건이지만 거래량은 40건 뿐이었습니다.
부동산 침체기, 강남2구 대장주도 휘청했다?
그렇다면 이들 단지들이 부동산 침체기였던 10여년 전에는 어땠을까요. 과거 서울 부동산 하락기였던 2008년~2013년 시기를 보겠습니다. 당시 미국의 서브프라임 사태가 전 세계적인 금융위기를 불러오면서 한국 부동산시장도 그 여파를 피해가지 못했습니다.
강남구 도곡렉슬부터 보겠습니다. 분양가가 6억원 정도였던 이 단지의 전용 84㎡는 입주 당시 5억~6억원의 웃돈이 붙었고, 같은 해 10월 당시 최고가인 15억원에 거래됐습니다. 이후 서서히 매매가가 떨어지며 지지부진한 하락기에 접어들었습니다. 그 이후에도 직전 최고가를 회복하지 못하다가 2017년 10월에야 15억 2,000만원에 거래된 기록이 나옵니다. 무려 11년 넘게 침체기를 겪었네요.
이번엔 서초구 단지 중 한 곳을 보겠습니다. 2009년 3월에 입주한 반포자이는 2011년 1월 14억7,000만원으로 당시 최고가 거래 후 서서히 하락장을 접어들다가 2013년 2월 11억 2,000만원 거래 후 반등하기 시작해 2016년 1월에 15억 500만원 거래가 발생하며 전 고점을 갱신했습니다.
침체기에는 반포래미안퍼스트지도 '미달'
청약시장도 당시 부동산 시장 상황을 잘 보여줍니다. 부동산 침체기였던 2008년 10월에 분양에 나선 반포래미안퍼스티지의 청약경쟁률도 좋지 않았습니다. 서초구 물량임에도 411세대 모집에 모두 380명이 신청해 평균 0.92대 1의 경쟁률에 그쳤기 때문이죠. 그나마도 3순위에서야 전 주택형 청약을 마감했습니다.
반면 침체기 끝물이었던 2013년 말에 분양한 아크로리버파크의 성적은 크게 달랐습니다. 386세대 모집에 1순위에서만 총 7,227명이 청약을 접수, 평균 19대 1의 경쟁률을 기록했습니다.
이 후 강남3구에 강동구까지 포함한 강남4구는 2018년말부터 2019년 상반기까지 잠깐 침체를 겪습니다만, 이는 당시 정부가 강남 집값을 잡겠다는 정책을 내놓은 여파로 잠시 몇 개월 수준이었고, 이후 지금까지 꾸준히 상승세를 보였습니다.
‘서울 집값, 특히 강남집값은 떨어지지 않는다’는 말이 있습니다만, 이미 작년 말을 기점으로 강남집값은 하락 추세를 보이고 있습니다. 하락장은 가격이 떨어지는 것보다 거래 자체가 안되는 것이 더 무섭다는 평가도 있다는데요. 지금보다 더 떨어질지, 하락한다면 얼마나 오래갈 것인지 여부는 시장 추세를 잘 지켜보시면서 판단을 하셔야 할 듯 합니다.