'선당후곰'이라는 말 들어 보셨나요? 일단 먼저 당첨되고 나중에 고민한다는 뜻인데요. 강력해진 부동산 규제로 아파트 시장으로 흘러가지 못한 유동자금이 오피스텔이나 지식산업센터, 도시형생활주택, 오피스 같은 수익형 부동산으로 이동하면서 유행한 신조어입니다.
생활숙박시설 역시 최근 틈새 시장으로 떠오른 수익형 부동산 중 하나인데요. 그동안 여러분이 생활숙박시설에 대해 잘못 알고 있었던 사실 몇가지를 리얼캐스트가 짚어봤습니다.
생활숙박시설에서 전입신고는 불법? NO!
생활숙박시설은 건축법상 공중위생관리법에 해당돼, 숙박업 신고가 필요한 시설인데요. 지난 2021년 7월 생활숙박시설 분양에 대한 금지 법안이 발의된 후, 2022년 4월부터는 숙박업 신고를 하지 않고 사용할 경우 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
올바른 방법은 일반 임대사업자로 등록해 숙박업을 하는 방법인데요. 위수탁 계약의 형태로 위탁 운영사와 계약하고, 위탁 운영사가 숙박업 신고를 하면 실사용이 가능한 것이죠. 객실이 30개 이상인 생활숙박시설은 위탁 운영사를 선정해 운영해야 하는데, 이 때 위탁 운영사와 계약했다면 단기 또는 장기숙박 형태로 사용 할 수 있고 전입신고도 가능합니다.
생활숙박시설은 위탁운영을 통해 장단기 사용의 목적으로 이용할 수 있기 때문에 전입신고가 수리된다는 대법원의 판례도 있습니다. 전입 신고는 불법이 아니라 막을 수 있는 근거가 없다고 보는 것이 현재 법원의 판단입니다.
오히려 전입신고는 건축법의 상위법에 해당하는 헌법과 주민등록법상 해당되는 거주 이전의 자유로, 외딴섬의 동굴, 비닐하우스, 고시원, 숙박업소(호텔, 생숙) 등 대한민국 국민 누구나 1개월 이상 거주중인 거주지에 대해 어디든 전입신고를 할 수 있습니다. 반대로 말씀드리면 전입신고를 안할 경우 전입신고 의무 불이행으로 위법 행위가 될 수 있는 것이죠.
근래 나온 생활숙박시설과 관련된 뉴스는 대부분 위수탁 계약을 하지 않고 사용했기 때문에 문제가 된 것으로 보입니다. 또한, 투숙객들의 체크인을 위한 안내 데스크(로비), 레스토랑, 기타 편의시설 등, 생활숙박시설의 요건이 갖춰지지 않았기 때문에 이행강제금이 부과된 것으로 보입니다.
합법적으로 임대사업자를 내고 위수탁 운영 계약을 맺어, 위탁 운영사와 단기 또는 장기로 투숙 계약을 맺으면 사용하는데 문제가 발생하지 않습니다.
생활숙박시설과 오피스텔, 어떤 점이 다를까?
그럼 생활숙박시설이 아파트, 오피스텔 및 다른 수익형 부동산과 비교해 어떤 점이 다를까요?
우선 오피스텔은 소형 아파트를 대체하는 성격이 강합니다. 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔로 구분되는데, 주거용일 경우 주택수에 포함돼 1가구 2주택 또는 다주택의 경우 보유세나 취득세, 양도세에 영향을 받을 수 있습니다. 업무용 오피스텔은 세입자가 전입신고를 할 수 없고요.
정부가 오피스텔을 사실상 주택으로 간주하고 규제를 시작하자 대체할 틈새 상품으로 떠오른 것이 바로 생활숙박시설입니다. 생활숙박시설은 사업자등록을 하면 업무용으로 사용하거나 장단기 숙박 모두 가능한 호텔을 대신하는 레지던스 상품으로 볼 수 있는데요. 이 때문에 임대 수요가 많은 업무지구, 관광객이 많은 곳 주변에 많이 들어서고 있습니다.
그리고 도시형 생활주택은 주택법이 적용되며 전용 20㎡ 초과는 주택으로 간주돼 주택수에 포함됩니다. 지식산업센터의 경우에는 호실의 종류와 입주제한 업종이 있다는 점이 단점으로 지적되고 있습니다. 용도상 사무 공간인 라이브 오피스는 업무시설로 사용하거나 임대만 가능하고 전입신고가 불가능합니다.
생활숙박시설은 청약통장이 필요하지 않고 전매제한이 없으며 주택수 미포함으로 인한 종합부동산세 부과 비대상인 점과 주택담보대출 규제가 없고, 양도세 중과 또한 없으니 다른 수익형 부동산에 비해 투자가치 면에서 비교 우위에 있다고 볼 수 있습니다.
생활숙박시설의 장점
정리하자면 생활숙박시설은 주택법이 아닌 건축법 적용을 받아 각종 규제에서 상대적으로 자유로워 지난 한 해 세 자릿수 경쟁률을 기록하는 등 높은 인기를 끈 것으로 보입니다.
지난해 8월, 서울 강서구에 분양된 '롯데캐슬 마곡 르웨스트'는 876실 모집에 57만6,000여명이 몰리면서 평균 657.4대 1을 기록했고, 같은 달 분양한 충북 청주시 '힐스테이트 청주 센트럴'은 160실 모집에 13만8,000여건이 접수, 평균 862대 1로 마감됐습니다. 지난해 3월 분양한 부산광역시 동구 '롯데캐슬 드메르' 역시 1,221실 모집에 43만5,000여명이 몰렸습니다.
생활숙박시설은 주택 수 산정에 포함되지 않아 양도세나 종부세 중과 대상이 아니어서 세금 부담이 덜 하고, 전국 만 19세 이상이면 누구나 청약통장 없이 청약할 수 있는데다 당첨 즉시 분양권 전매가 가능하다는 점, 주택담보대출(LTV, DSR 등) 규제 대상이 아니라는 점 등이 인기를 끈 요인으로 평가됩니다.
지금까지 생확숙박시설과 관련된 내용을 짚어봤는데요. 그동안 생활숙박시설에 대해 잘못 알고 있던 부분이나 이해하기 어려운 내용들이 해소가 되었으면 합니다.