서울시 화곡동이 주목받는 이유

서울 강서구 화곡동이 모아타운 후보지로 지정된 이후 많은 이목이 집중되고 있습니다. 도시 개발에 대한 기대감이 화곡동 인근 빌라에 특히 영향을 주고 있는데요. 이에 오늘 리얼캐스트TV에서는 화곡동의 현 상황과 투자 가치를 분석해봤습니다.

작년 11월 화곡1동 일대는 모아타운 후보지로 선정됐습니다. 발표 이후 화곡동은 빌라 투자로 많은 관심을 모았는데요. 매매가와 전세가 차이가 1억원 미만이고, 아직 권리산정기준일이 지나지 않아 입주권도 받을 수 있으니 빌라 투자 발걸음이 끊이지 않는 것이죠.

한국부동산원 자료에 따르면, 화곡동이 위치한 강서구의 빌라 매매 거래량(지난해 11월부터 올해 4월 기준)이 서울 내에서 1위를 기록했습니다. 작년 11월부터 올해 4월까지 총 3,318 건의 빌라 거래가 이뤄졌는데요. 거래가 늘어나면서 빌라 가격도 오름세를 보이고 있습니다.

화곡동 일대에 위치한 노후 빌라 A주택 전용면적 82㎡는 올해 2월 2억5,000만원에 거래됐지만, 최근(2022년 4월) 3억2,000만원에 실거래됐습니다. 두 달 사이에 집값이 28% 오른 셈입니다. 또한 화곡동 B주택 전용면적 37㎡는 작년 12월 1억5,750만원에 거래됐지만, 올해 1월에는 2억2,500만원에 실거래됐습니다. 이처럼 화곡동에 위치한 빌라들은 작년에 비해 가격대가 상승하고 있는데요. 화곡동에 위치한 빌라들이 이렇게까지 인기를 얻는 원인은 무엇일까요?

화곡동 빌라의 인기 요인은 모아주택 후보지 선정에 있습니다. 모아주택 사업은 다가구 및 다세대주택 소유자들이 합쳐서 일정 규모 이상으로 진행하는 소규모 정비사업입니다. 최소 1,500㎡ 이상이면 사업 시행이 가능하죠. 

쉽게 말하자면, 작은 주택들을 모아서 대단지 아파트처럼 만드는 것입니다. 해당 사업은 재건축, 재개발 사업과 달리 추진위원회 승인과 관리처분인가 절차가 생략되기 때문에 사업기간이 짧습니다. 민간 재개발보다 최대 6년 더 빠르게 사업이 진행되는데요. 이러한 장점으로 인해 최근 서울시 내에서는 모아주택 사업에 대한 관심이 남다릅니다.

화곡1동 모아타운 후보지는 사실 과거 뉴타운 구성이 되기도 했지만, 오랜 시간이 지나 뉴타운 구역 해제가 된 곳도 있습니다. 이로 인해 주변에 신축 빌라들이 대거 자리잡기도 했죠. 그러면서 재개발 노후도 충족도 어려워졌고요. 그런데 이런 화곡1동 일대가 모아타운 후보지 선정이 되면서 화곡동에 대한 인식이 변화됐습니다.

사실 화곡동이 노후 주거시설과 빌라가 많아서 그렇지 교통이나 주거 인프라는 좋은 편에 속합니다. 지하철 5호선 화곡역, 까치산역이 위치해 있고 역 주변으로는 다양한 생활 편의시설이 조성돼 있습니다. 그리고 도시 곳곳에 다양한 공원들이 자리잡고 있으며, 초중고 학군이 잘 조성돼 있어 주거 편의성은 나쁘지 않습니다.

특히 화곡동은 집값 높기로 유명한 서울에서 소액투자가 가능해 더욱 주목받고 있습니다. 갭투자를 하면 1억원 미만 소액 투자를 할 수 있는데요. 사실 작년만해도 2,000~3,000만원대로 갭투자가 가능했습니다. 그러나 작년 말부터 빌라 매매가가 오르면서 이제는 최소 6,000만~최대 9,000만원의 실투자금이 필요합니다.

또한 모아주택은 권리사정기준일이 조합설립일이기 때문에 현재(2022년 6월 기준) 입주권을 위한 빌라 매입이 가능합니다. 지금 매매 거래를 해도 아파트 입주권을 받을 수 있는 것이죠. 소액투자가 가능하고, 모아주택 사업 기간이 짧고, 지금 투자를 해도 아파트 입주권을 가질 수 있으니 화곡동 빌라 매매에 많은 이들이 몰리는 것도 어찌 보면 당연한 일입니다. 그렇다면 여러 장점을 지닌 화곡동의 투자 가치는 어떨까요?

화곡동 인근 공인중개사들의 전언에 따르면, 화곡1동 추가분담금이 대지지분 10평 빌라일 시 4~5억원 정도 들 것이라고 합니다. 그럼 전용면적 84㎡ 아파트 입주권이 총 7~8억원(빌라 매입 비용 3억원 가정) 정도 소요되는 것인데요. 10억원은 기본으로 넘는 서울 집값에 비하면 저렴한 편에 속하죠.

화곡동에 위치한 '강서 힐스테이트' 전용면적 84㎡는 올해 3월 13억3,000만원에 실거래됐습니다. 또한 '강서 힐스테이트' 바로 옆에 위치한 '우장산 아이파크 e편한세상'은 동일면적이 지난 5월 12억5,000만원에 거래됐고요. 

화곡동은 아파트보다 빌라가 더 많습니다. 그렇기 때문에 아파트에 대한 수요도 높은데요. 무엇보다 신축 아파트가 귀한 서울 내에 대단지 아파트가 들어서면 가격이 높을 수밖에 없습니다. 모아주택을 통해 빌라 투자로 들어가면 10억원 미만으로 아파트 입주권을 가질 수 있으니 투자 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

하지만 그렇다고 해서 화곡동에 투자하면 무조건 이득일 것이라는 결론은 위험합니다. 화곡동 일대는 고도제한을 받을 가능성이 있기 때문입니다. 화곡동은 김포공항 인근에 위치해 있는데요. 이 때문에 층수 제한이 강화돼 최고 15층(2종 7층 이하 주거지)까지만 가능하니, 고층 아파트 건축이 불가능합니다. 

또한 화곡동에는 신축빌라가 대거 들어서면서 재개발, 재건축과 같은 정비사업 추진이 어렵습니다. 화곡1동 일대에 모아주택이 들어서지만, 그 외에는 개발이 어려우니 이 점도 단점으로 꼽히고 있고요. 

그러니 이러한 장단점을 잘 분석하여 현명한 결정을 해야 합니다. 무엇보다 갭투자로 화곡동 빌라 매입을 고민 중이라면 대출 기준, 금리 등 여러 사항에 대해서도 미리 알아봐야 하고요. 화곡동에 대한 가치뿐만 아니라 자신의 경제 상황을 자세히 분석해 현명한 결정하시기를 바랍니다.