최근 부동산 시장 분위기가 바뀌고 있습니다. 금리 인상에 따른 수요 위축의 우려로 거래도 줄어든 상황인데요. 의외로 뒷심을 발휘하고 있는 상품이 있습니다. 바로 ‘미니아파트’ 시장입니다.
미니아파트 거래비중 15% 넘어… 14년만에 처음
미니아파트는 소형으로 분류되는 전용 59㎡보다 작은 면적의 아파트들을 말합니다. 보통 2룸 정도로 설계된 아파트로 10평대 아파트로 과거에는 비주류 취급을 받았었는데, 요즘은 대우가 확 달라졌습니다.
거래 비중부터 크게 늘었습니다. 부동산114 자료에 따르면 올해 1분기 기준 수도권에서 거래된 미니아파트(20평 미만)는 총 2,800여 가구에 달합니다. 전체 거래량의 15%가 넘는데요. 미니아파트의 거래 비중이 15%가 넘은 건 2008년 1분기 이후 만 14년 만에 처음 있는 일입니다.
반면 스테디셀러인 전용 84㎡가 포함되는 중소형 아파트(30~34평)의 거래 비중은 28%대로 줄었습니다. 이 비중이 30% 아래로 떨어진 것도 2008년 2분기 이후 처음입니다. 그만큼 미니아파트 거래가 상대적으로 활발하다는 얘기입니다.
이렇게 미니아파트가 강세를 보이는 이유는 여러 가지가 지목되고 있는데요. 크게는 가구원수의 감소와 가격 안정성, 희소가치와 함께 임대 상품으로서의 적절성이 꼽히고 있습니다.
1~2인 가구라서 가능한 ‘최상급지 미니’
시장에서는 1~2인 가구가 증가하면서 미니아파트 수요가 늘어나고 있는 것으로 보고 있습니다. 이건 1~2인 가구가 미니아파트를 선망한다는 의미가 아니라, 미니아파트의 만족감이 다소 높아졌다는 의미입니다.
서울에 직장이 있는 사람이 내 집 마련을 마음먹었다면 선택의 기로에 놓이게 됩니다. 크게 보면 시간과 공간 부분에서 타협을 해야 하는데요. 전자는 직주근접, 후자는 집의 크기입니다. 같은 예산으로 서울에서 먼 곳에 집을 마련하면 출퇴근 시간은 길어지지만 상대적으로 넓은 집에서 살 수 있습니다. 이게 수도권의 전통적인 내 집 마련 방식이었죠.
모든 전통이 그러하듯이 과거에는 이게 가장 합리적인 선택이었습니다. 4인 가족이 생활하려면 최소 전용 84㎡ – 하다 못해 전용 59㎡는 되어야 하고, 집의 크기를 더 타협할 수 없기 때문에 외곽으로 나갈 수 밖에 없었던 것입니다.
하지만 가구원수가 2명대로 줄어들면서 선택의 폭이 넓어졌습니다. 실제로 국민평형의 마지노선인 전용 85㎡는 1973년, 평균 가구원수가 5명 수준일 때 설정된 면적이죠. 1~2인 가구는 상대적으로 작은 집을 감내할 수 있기 때문에, 서울 도심에 더 가까운 집을 선택할 수 있게 되었습니다.
수도권 내 집 마련 수요자가 반드시 마주하게 되는 ‘하급지 중소형 vs 상급지 소형’의 경합에 ‘최상급지 미니’가 추가되는 한편, 이 경합에서 ‘최상급지 미니’가 승리하는 사례가 늘어나고 있는 것입니다.
더불어 현지에서 발생하는 다운사이징 수요도 무시할 수 없습니다. 어르신들의 경우 새로운 곳으로 이사하는 것을 꺼리시는 경향이 큰데요. 자녀들이 장성해서 독립하고 나면 큰 집이 거추장스러워지므로, 현지에서 규모를 줄인 집을 찾게 됩니다. 이런 수요에겐 미니아파트가 경제적이고 효율적인 선택입니다.
하락 국면에 더 매력적인 미니아파트
미니아파트는 지금처럼 집값이 하늘을 찌르는 상황에 더 매력적입니다. 금리 인상도 가속화되고 있으니, 집값 반전의 가능성을 배제할 수 없기 때문입니다. 실제로 부동산이 하락 국면에 들어간다면 미니아파트가 가장 유리한 상황이 됩니다.
실제로 부동산114 자료에 따르면 2010년부터 2016년까지 진행된 장기 횡보 국면에서 수도권에서는 아파트 면적이 작을수록 높은 상승률을 기록했습니다. 특히 경기도의 경우 만 7년 동안 중소형이 횡보하고, 대형은 하락하는 사이에 미니는 15% 이상의 수익을 남겼습니다.
가격이 낮은 만큼 레버리지 부담이 적다는 것도 장점입니다. 부동산114에 따르면 서울 중소형(30~34평)은 올해 5월 기준으로 평균 14억원이 넘는 시세를 형성하고 있는데요. 미니아파트의 경우 평균 7억원 수준입니다. 지역에 따라 잘만 찾으면 6억원대 매물도 적지 않죠. 목돈 없는 2030세대라면 더 큰 부동산 취득을 위한 발판으로 제격이 될 수 있습니다.
더욱이 매매가격 6억원 이하 아파트의 경우 저금리 주담대 ‘보금자리론’을 이용할 수 있으니 더 이익입니다. 최근엔 ‘보금자리론도 4%가 넘는다’며 비명소리가 나옵니다만, 시중은행 변동형 주담대 금리는 연중 6%를 넘을 전망입니다. 현재의 금리 인상 국면에는 미니아파트가 여러모로 경제적인 선택이 될 수 있는 거죠.
공급물량은 전체의 1%도 안 돼
미니아파트의 미래를 더 낙관적으로 볼 수 있는 요소도 있습니다. 바로 공급량입니다. 미니아파트의 인기가 높아지면서 공급량도 차츰 늘어나고 있지만, 아직 물량이 충분하다고 보기 어려운 수준이기 때문입니다.
부동산114 자료에 따르면 지난해 전체 수도권 분양 물량 중 20평 미만의 미니아파트 분양 물량은 총 1,114세대에 불과했습니다. 전체 분양 물량의 1%도 안되는 수치입니다.
앞서 확인한 것처럼 미니아파트의 회전율이 높아지고 있지만, 분양 물량은 현저하게 부족한 상황입니다. 1~2인 가구도 지속적으로 증가하고 있죠. 희소가치로 인한 고평가가 기대되는 부분입니다.
다주택자에 우호적인 환경, 미니아파트 투자열기도 높아져
임대수익을 노리는 투자자들도 시장에 몰리고 있습니다. 집값 횡보가 길어지고, 금리 인상으로 인한 사이클 전환이 예고되고 있는 가운데 부동산 투자자들은 갭투자에 흥미를 잃고 있습니다. 꼬박꼬박 통장에 들어오는 월세에 눈을 돌리고 있는 상황입니다.
이런 가운데 규제 환경도 다주택자에게 우호적으로 변하고 있습니다. 정권이 교체되면서 다주택자 양도세 중과 유예가 바로 시행되었고, 야당에서도 종부세 손질을 통해 지방선거 표심을 잡으려 했죠.
이런 상황이니 금융 비용 부담도 적고, 시세 하락에서도 상대적으로 안전한 미니아파트를 주목하는 투자자들이 늘고 있습니다. 1~2인 가구가 늘고 있으니 임차수요 걱정도 없고요. 덕분에 지역적 가치가 충분한 상급지에 공급되는 미니아파트는 당분간 인기 행진을 계속할 전망입니다.
이런 분위기를 타고 분양시장에서는 본격적으로 미니아파트 공급이 시작되고 있습니다. 특히 서울에 가까운 지역이 적극적입니다.
의왕시 내손다구역 재개발로 공급되는 ‘인덕원 자이SK뷰’ 같은 단지가 대표적인데요. 총 2,633가구 규모로 일반분양 899가구 중 383가구가 전용 49㎡ 이하입니다. 인동선이나 GTX-C 등 교통호재도 많고, 실질적으로는 안양생활권이기도 해서 더 주목받고 있는 듯한데요. 이건 조만간 기회를 내서 자세히 알아보도록 하겠습니다.
오늘은 최근의 미니아파트 인기의 원인에 대해 정리해봤습니다. 눈여겨보던 지역에 괜찮은 신축 미니 면적이 있다면 매수 또는 청약을 고민해 보는 것도 나쁘지 않은 시점인 듯합니다. 물론 투자 결정은 본인의 몫입니다. 심사숙고해서 기회를 노려보시기 바랍니다.